उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0:- NCRI45/I4/64524/2020 करण मल्होत्रा बनाम स्टार ए.एम.डी. रियलकॉन प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Star Rameshwaram Phase-II" में यूनिट सं0-7-30॥ बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 47,70,007/— रुपये के: सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 33,86,704,/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मार्च 2020 तक यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और आगामी 3 वर्षों में भी विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की सम्भावना नहीं है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट Pay Your Rent Scheme के अन्तर्गत बुक की गई थी जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि तक पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबंध के अनुसार Se का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अप्रैल 2020 रेन्ट के मद में धनराशि रूपये 8,000 /- प्रतिमाह का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिसके कारण उन्हें आर्थिक दिक्कतों का सामना करना पड़ रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन अचुबंध पत्र दिनांकित 44.09.2048, खाता विवरण, जमा धनराशि की रसीदें, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। oR Page विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए गलत तथ्यों के आधार पर शिकायत योजित की गई है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकृत क्रमांक UA-UPRERAPRI3233 है, प्रश्नगत परियोजना में कुल टॉवर्स हैं जिसमें टॉवर संख्या-७,8,0,0 का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। और टावर संख्या- EF का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है। शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा जून 2024 एवं 3 माह के अनुग्रह अवधि के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा। प्रश्नगत परियोजना की पूर्णता अवधि सितम्बर 2024 अंकित है। परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व शुरू हुआ था, ऐसी स्थिति में रेरा के प्रावधान लागू नहीं होते है।

शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Star Rameshwaram के टॉवर- में यूनिट संख्या-30। बुक किया गया, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 44.09.2008 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा मार्च 2020 तक प्रदान किया जाना था। अचुव॒च्ध के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 47,70,000 /— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल 33,86,704/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी का कहना है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ कोविड-49 वैश्विक महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी का कहना है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 05.t0208 को एक एम.ओ.यू. निष्पादित किया गयी था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 34. 03.2020 तक 8,000 /- रूपये प्रतिमाह कुल 442,933/— रूपये ve के रूप में शिकायतकर्ता प्रदान किया जाना था परन्तु feel कारणवश अप्रैल 2020 से उक्त धनराशि का भुगतान करने में असमर्थ रहे। विपक्षी का कहना है कि यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि तक यदि शिकायतकर्ता द्वारा रेन्ट के मद में उक्त अवधि में उनके द्वारा यदि किसी भी धनराशि का भुगतान किया गया है तो, उक्त धनराशि के समायोजित अन्तिम किश्त में करने हेतु सहमत हैं। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने एवं अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। 02 उभयपक्ष को सुना व वाद का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित

हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? रा Page 2 2. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु dere इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-6 में उललेखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. मा0 माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeures hall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक Page 3 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ताकी जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ताके अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तापर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मार्च 2020 तक यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और आगामी 3 वर्षों में भी विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की सम्भावना नहीं है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्ननत यूनिट Pay Your Rent Scheme के अन्तर्गत बुक की गई थी जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि तक पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबंध के अनुसार Se का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अप्रैल 2020 Fe के मद में धनराशि रूपये 8,000/- प्रतिमाह का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिसके कारण उन्हें आर्थिक दिक्कतों का सामना करना पड़ रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि टावर संख्या- BF का निर्मा.॥0.208 को एक एम.ओ.यू. निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वाराण कार्य पूर्णता की ओर है। शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा जून 202 एवं 3 माह के अनुग्रह अवधि के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा। उभयपक्षों के मध्य दिनांक 05 यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 34.03. 2020 तक 8,000,//- रूपये प्रतिमाह कुल 4,42,933,/- रूपये ve के रूप में शिकायतकर्ता प्रदान किया जागा था परन्तु fest कारणवश अप्रैल 2020 से उक्त धनराशि का भुगतान करने में असमर्थ रहे। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। = Page 4 रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 8. Return of Amount and Compensation- (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्बित हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। sr अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9 "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @Jany other issue that the मिशन लि -. Page 5 Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि "रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh Ko deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया”, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- 24. “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, /4, 76 and 79. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to_the ensation to_the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit : transit accommodation during completion of project, so on and so forth ‘orth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। Page 6 एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly cesses Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Sat pent में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शग” की स्थिति, कम्पज़ीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोर्टर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Breed", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले "एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशग डेट” के विषय गें “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया ज।ना न्यायहित में होगा। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 2307209 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24॥ के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings 88. the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य WI bl है और पक्षकारों के कर्तव्यों vd उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /20i9 “पायनियर ada chs एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड रा Page 8 E अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके | ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण peal जा सके। side) के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता bl ye भी उर्णरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा रेन्ट के मद में 4,42,933/- रूपये का भुगतान किया गया है और जिस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा We के मद में धनराशि का भुगतान किया गया है। उक्त अवधि की धनराशि का समायोजन अन्तिम किश्त में किये जाने की सहमति प्रदान की गई है। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 34.2.2024 के बिन्दु संख्या-9 के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य कुल 60-65 प्रतिशत पूर्ण किया जा चुका है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद = Es PageY = के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा गरियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा | पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 44.09. 2048 के प्रस्तर-8(0) में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा मार्च 2020 तक यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनाक 07.04.2020 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an ard Page /<: _ऊ बा

due to discontinuance 0 his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—\'or the purpose of this clause (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promotcr shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(i) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Yo Pape I7 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भूनसम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में wher के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Joan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८ा॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की oR Aza) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त रुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कशकर दिनांक 34.72. 2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRHI प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक a 03,2020 से दिनांक 25.09.2020 egg Page 2 हि परियोजना में हुए विलम्ब हेतु एवं जिस अवधि में विपक्षी द्वारा रेन्ट के रूप में धनराशि का भुगतान किया गया है, उक्त अवधि में विलम्ब ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा Aza(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.222022 के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें| विपक्षी का यह दायित्व होगा कि var यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-०१)./०५ / 2022 ७०-४४ ४५5४७ (2 (कल्पना मिश्रा) oo (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण NN ससससससकसससससससरजजकजजणग्_ग्््न_्न_नननन्बं एब९९१3