U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar | Hearing Bench-Adjudicating Officer, Proceedings under Section-38 /40/63 read with Rule-24 22-Complaint Number: 08245//02634/2022 Prem Singh Samant versus Rise Projects Private Limited Order-Sheet Date: 28.44.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was put up. On call, complainant absent. Learned advocate Shri Devraj Singh appeared on behalf of the respondent. In the complaint in question, following orders were passed by the Hon'ble Bench-04 after hearing as per rules on date 24.09.2023:- 1. The respondent is directed to ensure giving possession of the complainants' unit along with OC/CC by date 30.4.2023 after completing all amenities of the unit as per the allotment-letter / agreement and get registration done as per rules after receiving payable stamp duty.

2. The respondent ensure paying interest at MCLR+1 percent on the amount deposited by the complainant himself from date 30.04.2020 till the date of obtaining OC/CC or offering possession, whichever is later. This interest amount will be adjusted in the final amount to be paid. If the interest amount exceeds the payable amount, it will be refunded to the complainant as per rules. Keeping in view the force majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any over dues of the complainant, no interest shall be payable for this period on that either. In the case of other complainants, calculation shall be made as above in accordance with the allotment-letter/agreement. 3. The respondent is directed that as per Section-2(za)(i) of the RERA Act, 20i6, if after the implementation of RERA any interest rate is charged by the promoter due to default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest will be payable by the complainant also at the interest rate of MCLR+1 percent. If any amount has been charged from the allottee for delay at a rate higher than this after the implementation of RERA, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

4. Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 and other relevant provisions. 5. One copy each of this order be placed on the concerned files and calculation of amount and interest in each case be made in accordance with the principle laid down in this order. 6. If this order is not complied with by the respondent, the complainants shall have the right to get the order executed through the RERA Authority. Order dated 24.09.2023 was not complied with by the respondent, due to which an application was filed by the complainant under Section-38/40,/63 for execution of the said order. In the above complaint, Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-4) passed the following order under Section-63 on date 44,08.2025 that:- Therefore, in view of the above-described facts and all circumstances, the file is referred under powers vested in Rule 24 for hearing before the Hon'ble Adjudicating Officer on date 28..2025 for proceedings of physical possession of the unit. Secretary, U.P. RERA ensure taking action as per rules for issuing recovery certificate for the amount of delay period interest payable by the respondent before date 20.:4.2025 in accordance with paragraph-2 of the order dated 24.09.2023 in the case, and make the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer before the date of hearing.

If during the proceedings of Rule-24 the Hon'ble Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order under Section-34 dated 24.09.2023 is not being ensured by the respondent / promoter, then in such circumstance the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for taking action under Section-63 of the RERA Act. Thereafter, during the proceedings under Section-38,/40,/63, due to failure to provide possession of the unit and execute registration to the complainant, the file was referred to this Bench for proceedings under Rule-24 as per order dated 44.08.2025 passed by the Hon'ble Bench-02 (formerly Bench-04) RERA. The file was put up today before this Bench for the first time for hearing under Rule-24. The respondent is directed to ensure sending possession offer letter along with valid OC/CC with demand of outstanding dues (if any) to the complainant within 2 months in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench, and also ensure uploading it on the RERA portal. Upon payment of outstanding dues by the complainant, the respondent ensure executing registration of the allotted unit in favour of the complainant while providing physical possession of the unit to the complainant. If the complainant has any objection, he may file his objection. The file be put up for further hearing on date 26.02.2026. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 22-शिकायत संख्या:०८२45//02634/2022 प्रेम सिंह सामंत बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 28.44.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता अनुपस्थित। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री देवराज सिंह उपस्थित हुए। प्रश्नगत शिकायत में माननीय tte-o. द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 24.09.2023 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की aca की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.4.2023 तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ताको दिनांक 30.04.2020 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन-पत्र/अनुबन्ध-पत्र के अनुरूप उपरोक्‍्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा AND अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRHGRE की व्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई नल धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामलें में गणना की जायेगी।

6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 24.09.2023 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत var आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-02 (पूर्व में पीठ-4) द्वारा दिनांक 44,08.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 28..2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 24.09.2023 के प्रस्तर-2 के अनुसार दिनांक 20.:4.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34. दिनांक 24.09.2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं।

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण मा. पीठ-02 (पूर्व म॑ पीठ-04) रेरा पारित आदेश दिनांक 44.08.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु आज इस पीठ के समक्ष प्रथम बार पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 2 माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को ae का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 26.02.2026 को पेश हो। आर. पी. सिहँ (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण