U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar | Hearing Bench-02 (formerly Bench-4) Order under Section-38, 40(2) and 63 Attendance:- T. Venkatesh, Member Complaint No.—NCRI45/LI/L0262/2022 Saurabh Nath versus Rise Projects Private Limited The applicant / complainant's complaint was presented for final arguments through video conferencing on date 28-07-2025. On call, his representative Shri Yogesh Goyal appeared on behalf of the complainant and learned advocate Puneet Jain appeared on behalf of the respondent. Thereupon, hearing the arguments of both parties in detail, the file was reserved for order on date 28-07-2025 itself. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be expeditiously disposed of. For achieving this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The following provision is made in Section-34(8):- "34(g)-to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

As per the provisions of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if obligations cast upon the promoter are violated by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत PEW—NCRI45/LI/L0262/2022 सौरभ नाथ बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री योगेश गोयल उपस्थित एवं विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता पुनीत जैन उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभयपक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु, दिनांक 28-07-2025 को ही सुरक्षित रखी गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g)-to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌

8. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to रे dny contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. = (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63,भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 (##वाटव cost of the real estate project as deternined by the Authority. ” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जोकि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 20-09-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। ॥ प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक ot40.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.0.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक १4.42.2024, 04.03.2025 एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 28.07.2025 को की गयी एवं शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई के दौरान दिनांकित 04.03.2025 माननीय पीठ के समक्ष विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जों दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसके कम में विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नपरियोजना में यूनिट संख्या- 72-702 बुक की गयी थी, जिसके कम में माननीय पीठ द्वारा दिनांक 04.07.2024 को आदेश पारित करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह 45 दिन के अन्दर प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधओं को पूर्ण कर ओ.सी /सी.सी के साथ कब्जा देना सुनिश्चित करें, जिसके कम में विपक्षी द्वारा दिनांक 49.08.2023 को सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 24.03.2023 तथा 20.06.2023 को प्रेषित किये गये तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को प्रश्नगत यूनिट का फिटआउट कब्जे का प्रस्ताव प्रेषित किया गया एवं. दिनांक 5.09.2023 को प्रश्नगत यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया, wy शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान समय में प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सहमत भुगतान योजना के अन्तर्गत अपनी बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का द्वारा माननीय .....

पीठ से अनुरोध किया गया है कि रेरा नियम, 20i8 के नियम 7.3 एवं आवंटन पत्र के पृष्ठ ' संख्या-44 के खण्ड-सी के अनुसार यूनिट के फिटआउट digs प्रस्ताव की तिथि अर्थात्‌ 24.032023 से शिकायतकर्ता पर सुपर एरिया के लिए 5/- रूपये प्रतिमाह की दर से, A यूनिट का कब्जा लेने में विफलता के कारण होल्डिंग शुल्क लगाया जाये। अतः विपक्षी का कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा

जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा जवाब दिनांक 76.05.2025 को दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना वर्तमान समय में भी अपूर्ण है तथा विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से कोई पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को जो फिटआउट पोजेशन का प्रस्ताव प्रेषित किया गया था, जोकि वह कब्जे का प्रस्ताव नहीं था। शिकायतकर्ता द्वारा फिटआउट पोजेशन के उपरान्त 9,00,000,//-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया था, इसलिए विपक्षी का कथन गलत है, जबकि विपक्षी द्वारा समायोजन की धनराशि के उपरान्त न तो मांग पत्र जारी किया war] इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 04.08.207 को प्राधिकरण के समक्ष अपनी प्रश्नगत परियोजना को पंजीकृत कराया था, जिसकी पूर्णता की तिथि 30.09.2020 तक थी, जोकि 28.03.2022 को समाप्त हो चुकी है, जबकि परियोजना की पूर्णता तिथि समाप्त होने के उपरान्त विपक्षी द्वारा मांग पत्र व कब्जा का प्रस्ताव जारी नहीं कर सकता है, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को फिटआउट पोजेशन का प्रस्ताव - बिना किसी पूर्णता प्रमाण पत्र के जारी किया गया था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 04.07.2024 को आदेश पारित किया गया। उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट्स को आवंटन पत्र, अनुबन्ध के अनुसार समस्त

सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी संहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,शिकायतकर्ता et werd यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट dea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20i6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:- # 24Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or AppellateTribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending

therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 20-04--2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत प्रकरण में पारित आदेश दिनांक 04.07.2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक o5—o-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि - विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04.07.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

CE I cf 2s (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar | Hearing Bench-02 (formerly Bench-4) Order under Section-38, 40(2) and 63 Attendance:- T. Venkatesh, Member Complaint No.—NCRI45/LI/L0262/2022 Saurabh Nath versus Rise Projects Private Limited The applicant / complainant's complaint was presented for final arguments through video conferencing on date 28-07-2025. On call, his representative Shri Yogesh Goyal appeared on behalf of the complainant and learned advocate Puneet Jain appeared on behalf of the respondent. Thereupon, hearing the arguments of both parties in detail, the file was reserved for order on date 28-07-2025 itself. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be expeditiously disposed of. For achieving this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The following provision is made in Section-34(8):- "34(g)-to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

As per the provisions of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if obligations cast upon the promoter are violated by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत PEW—NCRI45/LI/L0262/2022 सौरभ नाथ बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री योगेश गोयल उपस्थित एवं विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता पुनीत जैन उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभयपक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु, दिनांक 28-07-2025 को ही सुरक्षित रखी गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g)-to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌

8. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to रे dny contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. = (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63,भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 (##वाटव cost of the real estate project as deternined by the Authority. ” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जोकि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 20-09-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। ॥ प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक ot40.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.0.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक १4.42.2024, 04.03.2025 एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 28.07.2025 को की गयी एवं शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई के दौरान दिनांकित 04.03.2025 माननीय पीठ के समक्ष विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जों दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसके कम में विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नपरियोजना में यूनिट संख्या- 72-702 बुक की गयी थी, जिसके कम में माननीय पीठ द्वारा दिनांक 04.07.2024 को आदेश पारित करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह 45 दिन के अन्दर प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधओं को पूर्ण कर ओ.सी /सी.सी के साथ कब्जा देना सुनिश्चित करें, जिसके कम में विपक्षी द्वारा दिनांक 49.08.2023 को सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 24.03.2023 तथा 20.06.2023 को प्रेषित किये गये तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को प्रश्नगत यूनिट का फिटआउट कब्जे का प्रस्ताव प्रेषित किया गया एवं. दिनांक 5.09.2023 को प्रश्नगत यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया, wy शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान समय में प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सहमत भुगतान योजना के अन्तर्गत अपनी बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का द्वारा माननीय .....

पीठ से अनुरोध किया गया है कि रेरा नियम, 20i8 के नियम 7.3 एवं आवंटन पत्र के पृष्ठ ' संख्या-44 के खण्ड-सी के अनुसार यूनिट के फिटआउट digs प्रस्ताव की तिथि अर्थात्‌ 24.032023 से शिकायतकर्ता पर सुपर एरिया के लिए 5/- रूपये प्रतिमाह की दर से, A यूनिट का कब्जा लेने में विफलता के कारण होल्डिंग शुल्क लगाया जाये। अतः विपक्षी का कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा

जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा जवाब दिनांक 76.05.2025 को दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना वर्तमान समय में भी अपूर्ण है तथा विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से कोई पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को जो फिटआउट पोजेशन का प्रस्ताव प्रेषित किया गया था, जोकि वह कब्जे का प्रस्ताव नहीं था। शिकायतकर्ता द्वारा फिटआउट पोजेशन के उपरान्त 9,00,000,//-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया था, इसलिए विपक्षी का कथन गलत है, जबकि विपक्षी द्वारा समायोजन की धनराशि के उपरान्त न तो मांग पत्र जारी किया war] इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 04.08.207 को प्राधिकरण के समक्ष अपनी प्रश्नगत परियोजना को पंजीकृत कराया था, जिसकी पूर्णता की तिथि 30.09.2020 तक थी, जोकि 28.03.2022 को समाप्त हो चुकी है, जबकि परियोजना की पूर्णता तिथि समाप्त होने के उपरान्त विपक्षी द्वारा मांग पत्र व कब्जा का प्रस्ताव जारी नहीं कर सकता है, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 24.03.2023 को फिटआउट पोजेशन का प्रस्ताव - बिना किसी पूर्णता प्रमाण पत्र के जारी किया गया था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 04.07.2024 को आदेश पारित किया गया। उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट्स को आवंटन पत्र, अनुबन्ध के अनुसार समस्त

सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी संहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04.07.2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,शिकायतकर्ता et werd यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट dea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20i6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:- # 24Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or AppellateTribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending

therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 20-04--2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत प्रकरण में पारित आदेश दिनांक 04.07.2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक o5—o-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि - विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04.07.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

CE I cf 2s (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण