उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या । शिकायत संख्या | पाक... | l NCRI45/I/02273/2022 रेशमा खान 2 ट२45//0223/2022 प्रदीप कुमार गुप्ता एवं सुनीता गुप्ता 3 पिटार45/ /02232/2022 राजीव isin गौरी शर्मा 4 NCRI45/I/02028/2022 प्रीति गुप्ता एवं श्याम सुन्दर गुप्ता बनाम वी.एक्स.एल. Raced प्रा0 लि0 | शिकायतकर्ता रेशमा खान के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें French Arcade से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR45/I/l02273/2022, रेशमा खान अग्रणी वाद ST प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि क ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (रैशमा खान) का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 5.09.20i3 को विपक्षी की परियोजना French Arcade में यूनिट संख्या-774/308 बुक 'करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 28,60,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 29,38,699,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार 2

werd यूनिट का कब्जा दिनांक 78.07.20i5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है| बिल्डर ने प्रस्तावित क्लब के लिए निर्दिष्ट स्थान में कुछ फ्लैटों का निर्माण और बिक्री की है। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र (तिथि रहित) दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है और पक्षकारों क॑ मध्य अनुबन्ध दिनाक 24.09.2043 को निष्पादित कराया गया, जिसके प्रस्तर-25 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा i8 माह + 4 माह te पीरियड अर्थात्‌ दिनाक 8.07.20i6 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र (तिथि रहित) में अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र ओ.सी.,/सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि! का ब्याज दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट हेतु 5,00,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति एवं वाद व्यय हेतु 55,000 ,//- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। | शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 04.04.2023 की प्रति, फ्लैट बायर्स एग्रीमेन्ट दिनांकित 24.09.2043 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, जमा धनराशि सम्बन्धी चेकों की प्रतियाँ, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र (तिथि रहित) की प्रति, फोटोग्राफ्स की प्रतियाँ, मानचित्र स्वीकृत पत्र की प्रति, इसी पीठ द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। ।

विपक्षी द्वारा अपना जवाब एवं लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा yea परियोजना French Arcade में स्थित फ्लैट H0-F/308 के सम्बन्ध में एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) -ADJ/NCR45/09/870/202, रेरा प्राधिकरण के माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की गयी थी, जिसमें माननीय न्यसायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दानों पक्षों की पर्याप्त सुनवाई के पश्चात्‌ दिनाक 29.07.2022 को आदेश पारित किया गया, जिसकी छायाप्रति संलग्न की गयी है। Gat आदेश का अनुपालन किये जाने हेतु उनके द्वारा विपक्षी को दिनाक 30.08.2022 को पत्र लिखकर सूचित किया गया कि वह शीघ्र जमा की गई समस्त धनराशि की मूल रसीदें लेकर किसी भी कार्यदिवस में कार्यालय में सम्पर्क करने का कष्ट करें, ताकि पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन सुनिश्चित किया जा सके। शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न करने पर दिनांक 03.07.205 को इस अनुरोध के साथ कब्जा देने का पत्र स्पीड पोस्ट के माध्यम से भेजा कि उस दिन तक देय कुल धनराशि रू. 5,88,886 /— का भुगतान यथासम्भव ना 3

शीघ्र कर कब्जा प्राप्त करते हुए फ्लैट की रजिस्ट्री निष्पादित करा लें। शिकायतकर्ता को दिनांक 29.08.206 को रू. 2,30,000 /- इलेक्ट्रिक कनेक्शन चार्जेस के मद में 7 दिन में भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा समय से पूर्ण देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। दिनांक 23.06.2020 एवं दिनांक 27.0.2020 को रिमाईनडर नोटिस प्रेषित किया गया, जिसमें पूर्व माँग पत्रों तथा अनुस्मारकों के माध्यम से शीघ्र अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा vat पत्र पर जवाब न दिये जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा दिनांक 44.09.2020 को पुनः अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया। अनुबन्ध के अनुसार कब्जा लेने की सूचना के 60 दिन के अन्दर कब्जा प्राप्त न करने की स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा i00/— रूपये वर्ग फूट प्रतिमाह की दर पर क्षतिपूर्ति देय है। |

परियोजना में आवंटियों के हित का ध्यान रखते हुए दिनांक 07.04.2048 को M/s VXL Realtors Pvt. Ltd, M/s Red Cee Construction Pvt Ltd and French Arcade Social Welfare Society तीनों के मध्य एक एम.ओ.यू हस्ताक्षरित हुआ। एम.ओ.यू. में आवंटियों के हित में दो फ्लैट को सुरक्षित रखने का प्रावधान रखा गया है कि यदि धनराशि की कमी हो, तो फ्लैट बेचकर बिल्डिंग आदि का कार्य पूर्ण कराया जा Wh! एम.ओ.यू में यह भी प्रावधान है कि एक जॉइन्ट अकाउन्ट खोला जायेगा, जो भी फ्लैट बायर है, उनकी धनराशि जॉइन्ट अकाउन्ट में जमा होगी तथा इस मद में किसी भी धनराशि के भुगतान में आरडब्ल्यूए के हस्ताक्षर अनिवार्य होगें। विपक्षी द्वारा कई अनुरोध करने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्राप्त नहीं किया गया। उक्त एम.ओ.यू. के अनुसार कोई भी आवंटी ब्याज की माँग नहीं करेगा और न ही किसी प्रकार की क्षतिपूर्ति की माँग करेगा। शिकायतकर्ता vat एम.ओ.यू. से सम्बन्धित सभी तथ्यों से परिचित है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न करने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा और वित्तीय हानि हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 44.02.2022 को आवेदन प्रस्तुत किया गया, परन्तु कई बार मौखिक एवं लिखित अनुस्मारक दिये जाने के बाद भी अभी तक सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि मय ब्याज का भुगतान करते हुए प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोकतानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विपक्षी द्वारा समान तथ्यों से सम्बन्धित अपना जवाब एवं लिखित बहस दाखिल की गयी है। 0५

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांकित 30.08.2022 की प्रति, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को प्रेषित अनुस्मारक-4 की प्रति तथा लिखित बहस के साथ शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित शिकायत संख्या —ADI/NCRI45/09/870/202i में पारित आदेश दिनांकित 29.07.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dal को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्‍या रेरा आती से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के eI रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? | : 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु dee बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ef wen प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि० बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." ‘> उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि ww पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा germ परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। | इसके अतिरिक्त Re याचिका dea-2737/20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा० लि0 बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.” | उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WER का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में Os 6 रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु deo निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ?

शिकायतकर्ता (शिकायत Gen-NCR45/]/02273/2022, रेशमा खान) का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 48. 07.2045 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। बिल्डर ने प्रस्तावित .क्लब के लिए निर्दिष्ट wr में कुछ फ्लैटों का निर्माण और बिक्री की है। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र (तिथि रहित) दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है और पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनाक 24.09.203 को निष्पादित कराया गया, जिसके प्रस्तर-25 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 48 माह + 4 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 48.07.206 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र (तिथि रहित) में अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट्स्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न J कष्ट हेतु 5,00,000/— रूपये क्षतिपूर्ति एवं वाद व्यय हेतु 55,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना जवाब एवं लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना French Arcade में स्थित फ्लैट नं0-//308 के सम्बन्ध में एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) --ADJ/NCR45/09/870/202, रेरा प्राधिकरण के माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की गयी थी, जिसमें माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दानों पक्षों की पर्याप्त सुनवाई के पश्चात्‌ दिनाक 29.07.2022 को आदेश पारित किया गया, जिसकी छायाप्रति संलग्न की गयी है। Var आदेश का अनुपालन किये जाने हेतु उनके द्वारा विपक्षी को दिनाक 30.08.2022 को पत्र लिखकर सूचित किया गया कि वह शीघ्र जमा की गई समस्त धनराशि की मूल रसीदें लेकर किसी भी कार्यदिवस में कार्यालय में सम्पर्क करने का कष्ट करें, ताकि पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन सुनिश्चित किया जा सके। ०

शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न॑ करने पर दिनांक 03.07.20i5 को इस अनुरोध के साथ कब्जा देने का पत्र स्पीड पोस्ट के माध्यम से भेजा कि उस दिन तक देय कुल धनराशि रू. 5,88,886 //- का भुगतान यथासम्भव शीघ्र कर कब्जा प्राप्त करते हुए फ्लैट की रजिस्ट्री निष्पादित करा लें। शिकायतकर्ता को दिनांक 29.08.206 को रू. 2,30,000 /- इलेक्ट्रिक कनेक्शन चार्जेस के मद में 7 दिन में भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा समय से पूर्ण देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। दिनांक 23.06.2020 एवं दिनांक 27.40.2020 को रिमाईनडर नोटिस प्रेषित किया गया, जिसमें पूर्व माँग पत्रों तथा अनुस्मारकों के माध्यम से शीघ्र अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा vat पत्र पर जवाब न दिये जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा दिनांक 44.09.2020 को पुनः अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया। अनुबन्ध के अनुसार कब्जा लेने की सूचना के 60 दिन के अन्दर कब्जा प्राप्त न करने की स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा i00/— रूपये वर्ग फुट प्रतिमाह की दर पर क्षतिपूर्ति देय है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनाक 44.02.2022 को आवेदन प्रस्तुत किया गया, परन्तु (कई बार मौखिक एवं लिखित अनुस्मारक दिये जाने के बाद भी अभी तक सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि मय ब्याज का भुगतान करते हुए प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्तानुसार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विपक्षी द्वारा समान तथ्यों से सम्बन्धित अपना जवाब एवं लिखित बहस दाखिल की गयी है।

| प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण का मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में| है। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता (रेशमा खान) द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या)- ADI/NCRI45/09/870/202 “रेशमा खान बनाम वी.एक्स.एल. रियलटर्स wo feo” न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की थी, जिसमें न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 29.07.2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- # ..........शिकायतकर्ता का ग्रार्थना पत्र स्वीकृत किया जाता है तथा विपक्षी को यह निर्देश दिया जाता है कि निर्णय की तिथि से 45 दिन के अन्दर (eae 2.07.206 से दिनांक 07.05.2077 तक BO 5/— म्रतिवर्यफुट प्रतिमाह की दर से (#080596075 = रू 77,250/—) ‘> 8 कथा दिनांक 0/.05.2077 से दिनांक 07.04.20I8 तक शिकायतकर्ता ERT जया धनराशि रू0 2938699,“-- (FART लाख SAR हजार &: at निन्‍नानबे रूपये AT) पर anda स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की धनराशि Mage के रूप में अदा FE] विपक्षी शिक्रायतर्कर्ता पर बकाया rer दिनांक 04.05.2077 से पूर्व की अवधि के लिए 8 ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से तथा दिनांक 04.05.2077 के बाद वास्तविक भुगतान होने की अवधि को लिए भारतीय स्टेट बैंक arr PeatRIMCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज| सहित बकाया TARRY प्राप्त करने का अधिकारी BIT |

| क्षतिप्र्ति की| धनयाधि बकाया sree में समायोजित की जायेगी। समायोजन के बाद ही क्यूली प्रमाण पत्र जारी किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में समायोजन के बाद Yar न करने पर अधिनियम के ग्राविधानों के अन्तर्गत TE की कार्यवाही की जा went! शिकायतकर्ता arr विपक्षी का बकाया धनराशि ब्याज सहित की अदायगी होने को बाद ही रजिस्ट्री की कार्यवाही किया जाना सम्भव होगा/ शिकायत से सम्बन्धित खर्च परक्षकार स्वयं वहन करेगें/ निर्णय को eer पर अपलोड कर fear जाये/" शिकायतकर्ता (प्रदीप कुमार गुप्ता एवं सुनीता गुप्ता) द्वारा wera यूनिट के सम्बन्ध में एक ay शिकायत (शिकायत संख्या)- ADI/NCRI45/2/86566/2024 “प्रदीप कुमार गुप्ता एवं सुनीता गुप्ता बनाम वी.एक्स.एल. Raced wo feo” न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की थी, जिसमें न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 29.07.2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- —— थिकायतकर्ता का arf पत्र स्वीकृत किया जाता है तथा विपक्षी को यह निर्देश दिया जाता है te निर्णय की तिथि से 45 दिन को अन्दर दिनांक ॥9.07.206 से दिनाक 07.05.2077 तक रू0 5/- प्रतिवर्यकुट प्रतिमाह की दर से (/3/9५576 = रू0 4,05.200,/-2 तथा दिनांक 04.05.2077 से दिनांक 0/04.2079 तक शथिकायतकर्ता BRT जगा धनराशि रू0 7/,56./58,“- (इक्हत्तर लाख छप्पन हजार एक सौ अटठगावन रुपये यात्र) पर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में अदा करें। ०> 9

विपक्षी थिकायतकर्ता पर बकाया धनयधि दिनोक 07.08.2097 से पूर्व की अवधि के लिए 49 ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से तथा दिनांक 04.05.2077 के बाद वास्तविक ya होने की अवधि के लिए anda we बैंक द्वारा fetRIMCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज Wed बकाया धनराशि IT करने का अधिकारी EMIT! क्षतिपूर्ति की धनराशि बकाया धनराशि में समायोजित की जायेगी। समायोजन के बाद ही क्यूली प्रमाण पत्र जारी क्रिया जा सकता है। विपक्षी arr निर्धारित अवधि में समायोजन को बाद भथुयतान न करने पर अधिनियम के ग्राविधानों के अन्तर्गत क्यूली की कार्यवाही की जा welt) शिकायतकर्ता arr विपक्षी का बकाया धनराशि ब्याज सहित की अदायगी होने के ae ही रजिस्ट्री की कार्यवाही किया जाना सम्भव EMIT | थिकायत से सम्बन्धित खर्च पक्षकार स्वयं वहन wt) निर्णय को पोर्टल पर अपलोड कर fear are" | शिकायतकर्ता (राजीव शर्मा एवं गौरी शर्मा) द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या)- &03/९टारा45/03/9307/2022 “राजीव शर्मा एवं गौरी शर्मा बनाम वी.एक्स.एल. Raced wo feo” न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की थी, जिसमें न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 29.07.2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :-

a शिकायतकर्ता का ग्रार्थना पत्र स्वीकृत fear जावा है तथा विपक्षी को यह निर्देश दिया जाता है कि निर्णय की तिथि से 45 दिन के अन्दर दिनांक 26.0.2075 से दिनाक 04.05.2077 तक BO 5/— ग्रतिवर्यफुट प्रतिमाह की दर से (॥0805%27 = GO 7,39650,-2 तथा दिनांक 7.05.2077 से दिनांक 0704.2070 तक शिकायतकर्ता ERT जया धनराशि रू0 57,57.298,“- (ईक्‍्कावन लाख सत्तावन हजार दो सौ अड़तीस रूपये aa) पर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धाएति MCLR+ ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की TRY क्षतिपूर्ति के रुप में अदा करें। विपक्षी थिक्रायतकर्ता पर बकाया धनराशि दिनांक 07.05.2077 से पूर्व की अवधि को लिए 8 ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से तथा दिनाक 04.05.2077 के बाद वास्तविक भुगतान होने की अवधि को लिए भारतीय स्टेट बैंक द्वारा freafRaMCLR+ ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज सहित बकाया TART WT करने का अधिकारी होगा। » 0 | क्षतिपरर्ति की sari बकाया धनराशि में समायोजित की जायेगी। समायोजन के बाद ही क्यूली प्रमाण पत्र जारी क्रिया जा सकता है/ विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में समायोजन के ब्राद थुयतान न करने पर अधिनियम के ग्राविधानों के अन्तर्यत TE की कार्यवाही की जा wert) थिकायतकर्ता arr विपक्षी का बकाया धनराशि ब्याज साहित की अदायगी होने के ae ही रजिस्ट्री की कार्यवाही क्रिया जाना weg होया। शिकायत से सम्बन्धित खर्च पक्षकार स्वयं वहन करेगें/ निर्णय को पोर्टल पर अपलोड कर दिया arr

शिकायतकर्ता (प्रीति गुप्ता एवं श्याम सुन्दर गुप्ता) द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या:- ADI/NCRI45/0I/88333/2022 “प्रीति गुप्ता एवं श्याम सुन्दर गुप्ता बनाम वी.एक्स.एल. रियलटर्स wo feo” न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित की थी, जिसमें न्‍यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 29.07.2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- ese थिक्रायतकर्ता का ग्रार्थना पत्र स्वीकृत किया जाता है तथा विपक्षी को यह निर्देश दिया जाता है कि निर्णय की तिथि से 45 दिन के अन्दर दिनांक 3.07.20I6 से दिनाक 07.05.2077 तक WO 5/— प्रतिवर्यफुट aries की दर से ((4455509 = BO 65,025,/—) तथा दिनांक 07.05.2077 से दिनांक 07042079 तक शिकायतकर्ता द्वारा जया FAT रू0 8835770,/- (अटठासी लाख पैंतीस हजार एक सौ ay रूपये यात्र) पर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/८7#+7 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की धनराशि aa के रूप में अदा करें। विपक्षी: शिक्रायतकर्ता पर बकाया धनयशि दिनाक 07.05.20I7 से पूर्व की अवधि को लिए ॥6 ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से तथा दिनांक 0/.05.2077 के ae वास्तविक भुगतान होने की अवधि को लिए भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित॥/८7#+7 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज सहित बकाया धनराशि ग्राप्त करने का अधिकारी होगा। क्षतिप्रूर्ति कीं धनराशि बकाया sry में समायोजित की जायेगी। समायोजन के ae ही recht aT पत्र जारी किया जा सकता है। विपक्षी arr निर्धारित अवधि में समायोजन के बाद थ्रुयगतान न करने पर अधिनियम के ग्राविधानों के अन्तर्गत Tech की कार्यवाही की जा wet) थिकायतकर्ता द्वार विपक्षी का बकाया धनराथि ब्याज सहित (9) i2

की अदायगी होने के ae ही रजिस्ट्री की कार्यवाही किया जाना सम्भव होगा। ' शिकायत से सम्बन्धित खर्च पक्षकार स्वयं वहन करेगें। निर्णय को पोर्टल पर अपलोड कर Rar जाये/" | उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा शिकायतकर्तागण को विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में ब्याज/क्षतिपूर्ति प्रदान की जा चुकी है और शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों में भी विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। वर्णित स्थिति में विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में पुन: कोई आदेश पारित किया जाना न्यायोचित न होगा। प्रश्नगत प्रकरणों में पत्रावलियों पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं हैं, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का भौतिक कब्जा दिया जा चुका हो। ऐसे में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराते हुए प्रश्नगत यूनिटस्‌ का भौतिक कब्जा शीघ्र उपलब्ध करायें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की ar के अनुसार धारा-42,44,8 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरणों को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है।

आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं |को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। | 2. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का भौतिक कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें। 3. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। Oo Lt i2 - इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | - यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-22, 372003 SV 5 मर 3 (राजीव कुमार (अध्यक्ष) Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण