उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय

गौतमदबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - seifdrax कुमार (सदस्य) क्रम शिकायत संख्या पक्षकार नाम तय अल यूनिट संख्या | भुगतान की गयी संख्या देन धनराशि GO za NCR45/7/0964/209 संजय 29-04-2045 | F-907 80 27,23,765 /— |e ॥07२445/44/0972/2049 हेमा सुयाल 23-02-205.. ए-507 रु० 27,2,03/- | 4 NCR245/4/4233/2049 मेश्वरी देवी 3-0-20i5 | C-00 रु0 30,50,54 /— | * | NCR445/44/4293/209 साहिल गुलाठी 26-77-203_ |८-408._ छ 2443/002/7= Pe NCR745/2/0207/2049 li एवं रचना | 23-42-20i3 रु0 23,85,854 /— किक 0२445/42/0626/2049 प्रमोद कुमार 29-06-2075 %0 ॥,98श7/9< 7 | पठार445/2/4473/2049 ब्रह्म देव चौहान 44-4-2043 Ez NGR445/04/045/2020 Ho काज़िम जैदी 24-09-2044 ol NCR45/04/0274/2020 चित्रा पाण् 42-42-2024 \ oF NGR45/0/0492/2020 फराज़ बदर कुरैशी 23-03-2046 |_7 | ncrt4s/02/64260/2020 श्री ag 24-03-2044 Ln NGR445/04/053/2020 संजय कुमार 44-44-2043 | | 3 | ४0२।45/04/॥4450/2020 पोवोना चट्जी 30-06-204 ; NCR45/02/0002/2020 पुष्पा बनयाल 26-08-2044 | 78 | nertasio2/0034/2020 Te कुमार 48-07-2047 किला 0२445/08/4609/2049 रितिका शम 08-05-2044 I7 | ॥07२45/08/4643/2049 मधुमिता मित्रा 08-05-2044 हि | [0/२445/02/49838/2020 0 कासिम जैदी 30-03-2043 | | 9. | 0२445/02/50287/2020 शालिक ईमाम 25-09-2045 5 0] 40२445/02/50343/2020 [अर्चना ज्योति. | योति 20-09-2043.. | B-0407 | 2 | ॥0२।4802/506382020._ | शभ्यसाची दत्ता 45-05-204 | F-0508 eu a 2 eal यल व राजीव | 25-40-203 |B-020. | So 24,07877/7— | 3 | NGR45/02/5744/2020 प्रतीन ॥ 20-09-2033_ [8-0303._ #खजह्कगर लत! 07२445/03/54947/2020 वॉन गोय | 46-0-2033_ [0-0808. 0 22/40,55475 IV

Page 4 RE NGR445/03/5364/2020 | संजय BAR 30-0-203 | C-20. | 80 27,44,623/— । peer il NCR45/05/53974/2020 सजय कुमार श्रीवास्तव | 03-03-205 | F-0906 | BO 34,204.47 बनाम सारे समग रियलटी प्रा.लि. प्रतिनिधित्व : परिवादी :- सुश्री आशी निगम, श्री आकाश गुप्ता, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री अशोक कुमार शर्मा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना Spring View Heights गाजियाबाद से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन 2. अनुबंध /बुकिंग फार्म 3. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र 4. जमा की धनराशि की रसीदें की छायाप्रति प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है 4. प्रतिवाद-पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Spring View Heights गाजियाबाद में निर्माण रु / काफी समय से स्थगित है एवं बुक की गयी उक्त इकाईयों AG Page 2 सम्बंध में भविष्य में कब्जा उपलब्ध कराये जाने की कोई सम्भावना नहीं है। अतः परिवादीगण द्वारा भुगतान की गयी प्री-ईएमआई, जमा धनराशि मय ब्याज व मानसिक उत्पीड़न हेतु प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र के Reply to the complaint 3 TaN संख्या 2, 6 व 7 में यह अंकित किया है

कि “Para-2: The Respondent had availed facilities from varous lenders. However, the lender of the parent company filed a frivolous civil suit against the respondent before the Hon'ble Delhi High Court and on 72.70.208 the Delhi high court restrained the respondent from creating any encumbrance, charge, lien or mortgage on any of their assets, shares or properties. Thus this order hampered the ability of the respondent to raised further funds from the lenders. The respondent filed a vacation application which was reserved for on 07-03-20I9. Para-6 The respondent confirms the Pre-EMI interest subvention payment scheme opted by the complainant, The scheme is valid till the date of possession of the flat by the company. The respondent shall be bearing the Pre-EMI interest on Home Loan till date of offer of possession of the flat. The respondent will adjust the amount of Pre-EMI from the last balance which is to be paid by the complainant at the time of offer of possession. WW —————————————————————————— ि ऋषऋूंेऑचछ%ओऋओाे अणेओं ऑॉओ े ऑिौ ऋ Page 3 Para-7 The respondent has got extension up to 0,202, The construction of the tower has been completed up to 53%. The respondent is trying to complete the project till आ,ण-20०2. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : an परिवादीगण प्री-ईएमआई धनराशि पाने का अधिकारी है?

बिन्दु संख्या 3ः क्‍या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य वर्ष 20i3 से अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि अनुबंध निष्पादित होने की तिथि से 30 माह में परिवादीगण को प्राप्त होना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र F 32.0:.202i को इकाई पूर्ण करके कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। RI तकनीकी eet द्वारा स्थलीय निरीक्षण किया गयां, जिसके i. cguimerver smn जी कुल 6 टॉवर A, 8, ८, 0, ६, # एवं प्रत्येक टॉवर ( B+S+4) है। Page 4 स्थलीय निरीक्षण के दौरान देखा गया कि टॉवर &, ०, 0 (B+S+4) 4 स्ट्रक्चर वर्क 44 फ्लोर एवं ब्रिक वर्क 42 फ्लोर तक पूर्ण किया गया है इसके अलावा इस टावर में कोई अन्य कार्य नहीं किया गया है। टॉवर टॉवर B,E ( 8+5+44) में Yea वर्क 42 फ्लोर एवं ब्रिक वर्क 07 फ्लोर तक पूर्ण किया गया है, इसके अलावा इस टावर में कोई अन्य कार्य नहीं किया गया है। टॉवर F ( 8+5+44) में स्ट्रक्चर वर्क 44 फ्लोर एवं विक वर्क 07 फ्लोर तक पूर्ण किया गया है। इसके अलावा इस टॉवर में कोई अन्य कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

जांच टीम द्वारा यह भी देखा गया कि इस परियोजना से सम्बन्धित बाउंड्री da, रोड वर्क, फूटपाथ वर्क, वाटर सप्लाई, इलेक्ट्रीक वर्क, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग, ड्रेनेज एवं अन्य कार्य नहीं किये गये है। वर्तमान में परियोजना की भौतिक कार्य प्रगति को देखते हुये एवं उचित मात्रा में निर्माण सामग्री व मानव संसाधन के दृष्टिगत परियोजना का शेष कार्य 8 से 42 माह में पूर्ण किये जाने की सम्भावना है। प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। TEAR वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध अनुबंधपत्र के WER संख्या 3. के Mego 374 के परिशीलन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी को बुकिंग तिथि से 36 माह तक या ऑफर ऑफ पजेशन, जो पहले हो तक प्री-ईएमआई भुगतान करना था परन्तु प्रतिवादी द्वारा ईएमआई की धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। उक्त से ऐसा प्रतीत होता है कि प्रतिवादी द्वारा प्री-ई.एम.आई धनराशि भुगतान करने का अनुबंध किया गया था इस तथ्य की पुष्टि प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में प्री.ई.एम. आई धनराशि कब्जा दिये जाने की तिथि तक की है तथा यह १2 Page 5 अंकित किया गया है कि धनराशि परिवादीगण द्वारा अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। इस प्रकार उपलब्ध प्रपत्रों से स्पष्ट है कि प्री-ईएमआई धनराशि का भुगतान प्रतिवादी द्वारा किया जाना था परन्तु प्रतिवादी द्वारा नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में जिन प्री-ईएमआई धनराशि का भुगतान परिवादीगण द्वारा किया गया है वह धनराशि परिवादीगण प्रतिवादी से प्राप्त करने का अधिकारी है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 3: पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य वर्ष 20i3 से अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि अनुबंध निष्पादित होने की तिथि से 30 माह में परिवादीगण को प्राप्त होना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य 53 प्रतिशत हुआ है इससे स्पष्ट है कि परियोजना शीघ्र पूर्ण किया जाना सम्भव नहीं है जिस कारण परिवादीगण परियोजना में बने रहने के लिए इच्छुक नहीं है। रेरा अधिनियम की धारा is 4 यह स्पष्ट प्रावधान है कि “Return of amount and compensation : (4) #॥ the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other mV Page 6 available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation In the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. यदि परियोजना विलम्बित है और उसके शीघ्र पूर्ण होने की सम्भावना नहीं है तो वादी परियोजना से अपने को अलग करते हुये सम्पूर्ण धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee 49, (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तक विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन ही किन किक जन F Page 7

करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्तक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Ho 3i82/20i9 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिंटी प्रालि, बनाम देवाशीष रूंद्रों में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession by 206, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 20l6. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayet in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. " जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादी को विलंब की अवधि में अधिक अंतहीन इंतजार नहीं करा सकता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. Page 8 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3 () में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है।

जहां तक परिवादीगण द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है तो उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (००॥॥|७९॥५०४४०॥) का क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 77 क॑ अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक न्याय के रिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण “W Page 9 इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण जमा कराई गयी धनराशि मय ब्याज पाने के अधिकारी है। (क) (ख) (ग) (घ) आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि उक्त तालिका में परिवादीगण के सम्मुख अंकित यूनिट के सम्बंध में बैंक द्वारा उपलब्ध कराई गयी ऋण की धनराशि का भुगतान बैंक को आदेश रेरा पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 4 माह में भुगतान करना सुनिश्चित करें। प्री-ईएमआई धनराशि का भुगतान परिवादीगण द्वारा किये जाने के सम्बंध में यह आदेशित किया जाता है कि जिन परिवादीगण द्वारा प्री-ईएमआई धनराशि का भुगतान स्वयं किया गया है वह धनराशि परिवादीगण प्रतिवादी से आदेश रेरा पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 4 माह में प्राप्त करेगा। प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि उक्त तालिका में अंकित यूनिट के सम्बंध में परिवादीगण से प्राप्त धनराशि का भुगतान (प्री-ईएमआई धनराशि के अतिरिक्त) परिवादीगण को मय ॥८।३१+१% वार्षिक ब्याज की दर से जमा की गयी तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक आदेश अपलोड होने की तिथि से 4 माह में भुगतान करें।

उपरोक्त आदेशानुभार यदि प्रतिवादी द्वारा धनराशि का भुगतान नही किया जाता है तो ऐसी दशा में प्रत्येक यूनिट के सम्बंध में प्राप्त सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान मय MCLR+% वार्षिक ब्याज की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि _Eretarona corn HY एकमुश्त 45 दिन में परिवादीगण को प्रतिवादी द्वारा भुगतान किया जायेगा, जिसमें परिवादीगण का यह दायित्व होगा कि प्रतिवादी से प्राप्त धनराशि में से बैंक द्वारा उपलब्ध कराई गयी ऋण धनराशि का भुगतान बैंक को करेगा। आदेश की एक-एक प्रणि सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 2 4/n/202 0 0 (0७०->- (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2