= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- ]१३८४२45//094/209 विमल कुमार बनाम हर्षा एसोसिएट्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द f डीड कराने अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट do-FF-I79 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,79,960/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 03.4.204 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि यूनिट के मूल आवंटी राजीव लून्याल थे, जिसके पश्चात्‌ उन्हें दिनांक 28.02.2007 को हस्तांतरित की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 03.4.2044 को बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये दी गयी थी और यह आश्वासन दिया गया था कि समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण करते हुए 4 माह में रजिस्ट्री करा दी जाएगी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्द रजिस्ट्री /सेल vis कराने अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया ए०४8९ 4 शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जा पत्र दिनांक | 03.44.2044, अनुबन्ध-पत्र, खाता विवरण, दुकानों आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें। विपक्षी विभिन्‍न तिथियों पर अनुपस्थित रहा है, विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। ऐसे में एकपक्षीय कार्यवाही .के अलावा और कोई विकल्प नहीं है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। eer के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4 क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2 क्या शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाए ? निस्तारण बिन्दु Ho 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया' है कि विपक्षी द्वारा अभी तक सेल डीड / रजिस्ट्री नहीं करायी गयी है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर कब्जा पत्र दिनांक 03.:4.2007 की प्रति उपलब्ध है, जिससे यह विदित है कि शिकायतकर्ता को कब्जा मिल चुका है। 'रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा' के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील e940 /20i7 ea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 2307.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ pe 244 Pp प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- ————— oe ~C~CR 52 age —_—_—-rhRe_ Page 2

नह It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the ‘= that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने que anda aC Page 3 iJ हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवँ बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /20:9 पायनियर अर्बन लैण्ड एंड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream ofa home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि "पी लिट्ट: जाए 4 Ls अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। चूंकि विपक्षी द्वारा परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा वर्ष 20i. में ही दिया जा चुका है। ऐसी दशा में इस स्तर पंर धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। निस्तारण बिन्दु to-7 तदनुसार निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी जा रही है।

इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह सक्षम प्राधिकरण से यथाशीघ्र ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर शिकायकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें अन्यथा अर्थदण्ड अधिरोपित कर दिया जाएगा। Re अधिनियम में प्रोमोटर द्वारा किये जाने वाले कृत्य एवं कर्तव्य के सम्बंध में निम्न प्रावधान दिये गये हैं, जिसे विपक्षी द्वारा पूर्ण किये जाने का दायित्व है:- (i) अधिनियम के अध्याय-3 की oR की उपधारा-८4) में सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्य (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्रावधान निम्न रूप से उललेखित है:- (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: ph (a Page 5 os that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub- section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed.

(b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force | हल to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (०) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: . Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; ५०१८८ Page 6

>> execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project): Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person;

(h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case ‘may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other ne nom Page 7 | oer the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be; , उपरोक्त अधिनियम की ari की उपधारा-4(क) में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की सम्पूर्ण रूप से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। परन्तु संरचानात्मक त्रुटि के लिए प्रमोटर का उत्तरदायित्व ऐसी अवधि के लिए, जो कि अधिनियम की oei—i4 की उपधारा-3 में निर्दिष्ट है, आवंटियों के अपार्टमेंट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कर दिये जाने के बाद भी बना रहेगा। (ख)- प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह परियोजना का स्थानीय विधि एवं अन्य विधि, जो भी लागू हो, के अनुसार परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण-पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त करना होगा और उसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा।

(ग)- इसके अतिरिक्त प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि जहां भू-सम्पदा परियोजना पट्टाक्षृत भूमि पर विकसित किया जा रहा है, उस भू-सम्पदा परियोजना का Teel प्रमाण-पत्र, जिसमें पट्टे की अवधि अंकित हो और यह भी प्रमाणित किया गया हो कि पदट्टाधृत भूमि पर कोई भी देयता एवं प्रभार नहीं है और सभी देयता एवं प्रभार का भुगतान किया जा चुका है। इन सभी प्रमाण-पत्रों की प्रति आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा। (घ)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों को परियोजना की सुविधाओं को उपलब्ध कराया जाना एवं रख-रखाव का कार्य तब तक किया जाएगा, जब तक की परियोजना को आवंटियो के संगम को सौंप न दिया जाए। a/v Ace ————“——_—_rer —_—_—ae Page 8 Page 8 _—————— नम भा>क कम नमन)? ाक्‍जज_्5 | Bees लागू विधि के अधीन प्रमोटर द्वारा एक आवंटियो के संगम या उनकी एक सोसाइटी या सहकारी सोसाइटी के गठन हेतु समर्थन किया जाएगा, परन्तु स्थानीय विधि न उपलब्ध होने पर आवंटियो के संगम, चाहे वह किसी भी नाम से ज्ञात हो, का गठन 3 माह के भीतर किया जाएगा। (च)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों के पक्ष में अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का अधिनियम की धारा-47 के अधीन उपबंधित आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों में एक अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा।

(छ)- प्रमोटर द्वारा जब तक वह Wes का वास्तविक कब्जा आवंटियो या आवंटियों के संगम को अंतरित नहीं कर देता है, उन सभी लागतों का, जो उसने आवंटियों से निर्गमों का भुगतान करने के लिए (जिनके अन्तर्गत भूमि की लागत, भूमि का किराया, जल या विद्युत के भार एवं नगरपालिका के और अन्य स्थानीय कर, प्रभार, अनुरक्षण प्रभार, जिनके अन्तर्गत बंधक ऋण और बंधको पर ब्याज तथा सक्षम प्राधिकारियों, बैंको और वित्तीय संस्थाओं को संदेय, ऐसे अन्य दायित्व भी हैं, जो परियोजना से सम्बन्धित हैं) संग्रहित की है, का भुगतान अदा करेगा। परन्तु जहां कोई प्रमोटर अपने द्वारा आवंटियो से संग्रहित सभी या feet निर्गमों का या किसी दायित्व, बंधक ऋण और उस पर ब्याज का, यथा स्थिति, आवंटियों या आवंटियों के संगम को भू-सम्पदा परियोजना का अन्तरण करने के पूर्व संदाय करने में असफल रहता है, वहां सम्प्रवतक, सम्पत्ति के अन्तरण के पश्चात्‌ भी ऐसे निर्गमों तथा शास्तिक प्रभारों का, यदि कोई हो, प्राधिकारी या उस व्यक्ति को, जिन्हें वे संदेय हैं, संदाय करने के लिए दायी बना रहेगा और ऐसे fat विधिक कार्यवाहियों के खर्च के लिए, जो उनके सम्बंध में ऐसे प्राधिकारी या व्यक्ति द्वारा लिया जाए, के लिए उत्तरदायित्व एवं दायी होगा। (ज)- प्रमोटर द्वारा यदि किसी अप्रार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग का एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित कराया जाता है तो उसके पश्चात्‌ (|; ( लत Page 9

| See अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग पर बंधक या भार सृजित नहीं करेगा और यदि ऐसा कोई बंधक या भार बनाया या सृजित किया जाता है तो तत्समय प्रवृत्त, किसी अन्य विधि में अंतर्विष्ट किसी बात के होते हुए भी वह आवंटी के, जिसने ऐसा अपार्टमेंट, भूखंड या भवन लिया है या लेने का करार किया है, के अधिकारों और हितों को प्रभावित नहीं करेगा। (i) अधिनियम के अध्याय-3 की ARI-7 की उपधारा-() एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का BAT (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित &— ]7. (0) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of .the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical eee to the allottees in terms of sub- Page 0 2 (), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the fa may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त अधिनियम की ai7 की soe) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको क॑ अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को समान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य हकों के दस्तावेज प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा। परन्तु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर इस धारा के अधीन आवंटियों या आवंटियो के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया जाएगा।

अधिनियिम की amri7 की उपधारा-(2) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के उपरांत उपधारा-(3) निबंधनानुसार आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार, सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। परंतु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ 30 दिन के भीतर आवंटियों के C7 (0५ | av C Page i Ss या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपा जाएगा।

fava: अधिनियम की oi की उपधारा-(4) में प्रमोटर का यह दायित्व है कि वह आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम से किये गये एग्रीमेंट फॉर सेल में उल्‍लेखित नियम एवं -शर्तों के लिए वह बाध्यकारी है और अधिनियम, नियम एवं नियमावली के प्रावधानों में sees बाध्यताओं, उत्तरदायित्व और कर्तव्यों के लिए वह उत्तरदायी है। आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम का हस्तांतरण विलेख निष्पादित हो जाने के पश्चात्‌ भी अधिनियम की धारा-44 की उपधारा-(3) के अन्तर्गत प्रमोटर का उत्तरदायित्व संरचनात्मक त्रुटि के लिए बना रहेगा। प्रमोटर द्वारा परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र भी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जाना होगा, जिसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियों के संगम को उपलब्ध करानी होगी। परियोजना यदि पट्‌टाध्रृत भूमि पर है तो उसकी सारी देयता के भुगतान का प्रमाण-पत्र भी आवंटियों के संगम को उपलब्ध कराना होगा। प्रमोटर द्वारा यदि आवंटियों के संगम को परियोजना का हस्तांतरण नहीं किया जाता है तो तब तक के लिए रख-रखाव एवं परियोजना की समस्त सुविधाओं को उपलब्ध कराने का दायित्व प्रमोटर का होगा। इसके अतिरिक्त आवंटियों के संगम एवं सोसाइटी के गठन किये जाने हेतु सहयोग प्रदान किये जाने का उत्तरदायित्व प्रमोटर का ही होगा। स्थानीय विधि न होने पर आवंटियों के संगम का 3 माह के भीतर गठन किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा अधिनियम की धारा-47 में उल्लेखित प्रावधानों के अन्तर्गत भवन का एवं परियोजना के सामान्य क्षेत्रों के अविभाजित अनुपातिक हक सहित पंजीकृत हस्तांतरण विलेख आवंटियों एवं आवंटियों के संगम के पक्ष में किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना का वास्तविक कब्जा आवंटी या आवंटियों के संगम को अन्तरित करने तक आवंटियों से निर्गमों को भुगतान किये जाने के लिए प्राप्त की गयी धनराशि को वह सक्षम प्राधिकारी एवं वित्तीय संस्थाओं को अदा करेगा और परियोजना पर किसी भी प्रकार की कोई देयता एवं प्रभार नहीं होना चाहिए। ऐसा न करने पर आवंटियों या आवंटियों के संगम के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित होने के पश्चात्‌ भी उत्तरदायित्व प्रमोटर का होगा। प्रमोटर द्वारा यदि किसी आवंटी को विक्रय किये गये फ्लैट का एग्रीमेंट फॉर सेल कराया जाता है तो उस फ्लैट पर बंधक या भार सृजित नहीं किया जाएगा, यदि किया भी जाता है तो वह आवंटी के हितों एवं अधिकारों को प्रभावित नहीं करना चाहिए।

इसी प्रकार निष्कर्ष के रूप में अधिनियम की धारा-॥7 में यह प्रावधान दिये गये हैं कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के, Nel pec a Page ——=—_CUL”~—SCSC«*«S 3272 2 परियोजना के सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित करेगा और आवंटियों को उनके भवन का भौतिक कब्जा दिया जाएगा। स्थानीय विधि न होने पर अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत 3 माह में आवंटी, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। स्थानीय विधि न होने पर 30 दिनों के भीतर Vat आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपे जाएंगे। उत्तर प्रदेश में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20i0 (स्थानीय विधि) लागू है, जिनमें अपार्टमेन्ट स्वामी संघ (Association of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैं:- 0) उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट अधिनियम 2040 के अध्याय-2 की धारा-4 की उपधारा-(6) में प्रमोटर द्वारा अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के प्रति निर्वहन किये जाने वाले दायित्वों का प्रावधान दिया गया है, जो कि निम्न रूप से उललेखित है:-

(6) After obtaining the completion certificate as provided in subsection (5) and handing over physical possession of the apartments to the allottees, it shall be the responsibility of the promoter to hand over the possession of the common areas and facilities and also the originals of the plans and documents to the Association of apartment owners formed and registered under subsection (2) of section]4. Provided that handing over of physical possession of the common areas and facilities under this subsection shall be completed within a period of one year (0 Pad : from the date of issue of completion dv certificate or the date by which seventy five percent of the apartments have been | handed over to the allottees, whichever is earlier, subject to the condition that the promoter shall be responsible for the sale and transfer of the balance apartments. sted प्रावधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह सामान्य दायित्व है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत और भौतिक कब्जा आवंटियों को सौंपने के पश्चात्‌ वह साझा क्षेत्रों का कब्जा एवं सुविधाओं तथा साथ में योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को a4 की उपधारा-(2) के अधीन गठित और पंजीकृत अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को सौंप दें।

परन्तु यह कि इस शर्त के अधीन रहते हुए कि प्रमोटर शेष अपार्टमेन्ट्स के विक्रय और अन्तरण के लिए उत्तरदायी होगा। इस उपधारा के अधीन साझा क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और सुविधाएं सौंपने का कार्य, पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के दिनांक सेया अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत भाग आवंटियों को सौंपे जाने के दिनांक से, जो भी पहले हो, 4 वर्ष के भीतर पूरा किया जाएगा। अधिनियम के धारा-4 की उपधारा-(7) में रख-रखाव से सम्बन्धित निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (7) The promoter shall maintain the common areas and facilities till the Association is formed in accordance with the conditions laid down in sub section (2) of sectionl4 and shall be entitled to levy proportionate - maintenance charges as specified in the declaration. प्रमोटर साक्षा क्षेत्रों और सुविधाओं का अनुरक्षण तब तक करेगा, जब तक oa की उपधारा-(2) में दी गयी शर्तों के अनुसार संघ का गठन नहीं कर दिया जाता है तथा प्रमोटर को समानुपातिक meee — rs Page 4 ~~] ae जैसा कि घोषणा में विनिर्दिष्ट है, अपार्टमेन्ट स्वामियों पर लगाने का हक होगा। अपार्टमेन्ट एक्ट 2040 की धारा-44 में अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के गठन हेतु निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (\) There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities :

Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area. (2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or sixty percent of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. (3) In a case, where an association of the apartments owners of a building has not been formed, on the intended date of execution of a deed of apartment in favour of prospective apartment owner, it shall be obligatory for a prospective apartment owner to become member of the association within a period of 4 weeks on receipt of a written intimation about the formation of such association. (4) Where an association of an apartment t ह owners exist on the intended date of transfer of ya Page 5 BS apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour.

(5) On formation of the Association of the Apartment Owners under subsection (2) above, the management of the affairs of the apartments regarding their common areas and facilities shall be deemed to be transferred from the promoter to the Association which shall thereupon maintain them, Provided that till all the apartments are sold or transferred, the promoter shall proportionately share the maintenance cost of common areas and facilities. उपरोक्‍तानुसार अपार्टमेन्ट एक्ट की oRI-74 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि अपार्टमेन्टों और उनसे सम्बन्धित सम्पत्ति और साझा क्षेत्रों और सुविधाओं के प्रबन्ध से सम्बन्धित क्रियाकलापों के प्रशासन के लिए अपार्टमेंट स्वामियों का एक संघ होगा। परन्तु यह कि जहां किसी क्षेत्र को भवनों के निर्माण के लिए चिन्हित कर दिया गया है, चाहे ऐसा क्षेत्र ब्लाक या पॉकेट या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, ऐसे चिन्हित क्षेत्र में अपार्टमेंट स्वाभियों का एक ही संघ होगा। (2)- प्रमोटर और अपार्टमेन्ट स्वामियों का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वे एक अपार्टमेन्ट स्वामी संघ बनायें। प्रमोटर ऐसे आवंटियो की संख्या में, जो अपार्टमेन्ट्स का स्वामी संघ बनाने के लिए आवश्यक हो या अपार्टमेन्ट्स का 60 प्रतिशत, जो भी अधिक हो, उसके द्वारा बिक्री, अन्तरण के माध्यम से स्वामियों को सौंप दिये जांने के तत्काल बाद संघ का पंजीकरण कराएगा, ged कि भवन, सभी अवसंरचना सम्बन्धी सेवाओं के साथ पूर्ण कर दिया गया हो और स्थानीय प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया हो।

(3)- सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादन के दिनांक को किसी भवन के अपार्टमेन्ट स्वामियों का Qc ie Page SaaS Pag 3 2 न बनाए जाने की स्थिति में सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह ऐसे संघ के बनाये जाने पर a संघ से लिखित सूचना की प्राप्ति के चार सप्ताह की अवधि के भीतर उस अपार्टमेन्ट स्वामी को संघ का सदस्य बन जाए। (५)- जहां अपार्टमेन्ट स्वामियों का कोई संघ अन्तरण के दिनांक के पश्चात्‌ विद्यमान हो, वहाँ सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह अपने पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादित किए जाने के पूर्व ऐसे संघ का सदस्य बन जाए। (6)— उपर्युक्त soe (2) के अधीन अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ बन जाने पर सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं के सम्बन्ध में अपार्टमेन्ट का कार्यकलाप प्रबन्धतंत्र प्रमोटर से vat संघ को अन्तरित किया गया समझा जायेगा जो उसके पश्चात्‌ उनका रख-रखाव करेगा। परन्तु यह कि जब तक suet का विक्रय या अन्तरण नहीं कर दिया जाए तब तक प्रमोटर सामान्य क्षेत्र और सुविधाओं के रख-रखाव की लागत का अनुपातिक रूप से वहन करेगा |

निष्कर्षतः अपार्टमेन्ट एक्ट 200 की धारा-4 की उपधारा-(6) में यह स्पष्ट किया गया है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं तथा साथ-साथ योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को एक गठित स्वामी संघ को सौंपेगा। इसमें यह भी शर्त दी गयी है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि से एक वर्ष के अन्दर अथवा अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत कब्जा आवंटियों को सौंपे जाने की तिथि से, जो भी पहले हो, के अन्दर भौतिक कब्जा एवं साझा क्षेत्रों एवं सुविधाओं को अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को प्रमोटर viel ५रियोग़ना को सौंपा जाएगा। उपरोक्त प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अधिनियम के अधीन पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें | ही की | yer Page 7 | | = विकास प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा परियोजनाओं की समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कराते हुए पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह यथाशीघ्र सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को आदेशित किया जाता है कि वह प्रोमोटर द्वारा परियोजनाओं की समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कराते हुए पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करना सुनिश्चित करें|

| इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | दिनांक: 28 / 02 /2020 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8