उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या-]९८२45/]0/83824/202 नीलम बक्शी बनाम एम.आर. प्रोव्यू रियलटेक wo feo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के flee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना DELHI-99 में फ्लैट PT-Unit No. 404 Tower K बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 48,34,750/- जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 44,3,83/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांकित 22.08.2043 के अनुसार 22.08.20:6 तक फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य अत्यधिक विलंबित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 22.08.2043, यूनिट विवरण, आवेदन पत्र, पेमेंट प्लान, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र दिनांक 44.05.2022 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को छुपाते हुए शिकायत दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना DELIN-99 के अन्तर्गत टावर संख्या-द में यूनिट संख्या 404 आवंटन पत्र दिनांक 22.08.203 के माध्यम से कुल मूल्य 48,34,750/— रूपये के सापेक्ष 44,45,44 /- रूपये की धनराशि का भुगतान करते हुए आरक्षित करायी गयी है। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रशनगत यूनिट का कब्जा दिनांक 22.02.20I7 तक उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता के पक्ष मे दिनांक 0.08.2024 को कब्जा a का प्रस्ताव निर्गत किया जा चुका है परंतु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता के यूनिट का निर्माण पूर्ण कर तथा वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर सितम्बर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध कर दिया जाएगा परियोजना के अन्तर्गत प्रश्नगत टावर का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जे के प्रस्ताव दिनांकित l0-08-202! की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के apt को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-- PI रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ?

निस्तारण बिन्दु dent बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या ९९ wid से ud के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में भाननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 6745-6749 /202 “मैसर्स aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under +) c जहाँ अधिनियम Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर नियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि

“ऑन mga” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू उपरो होगें विपक्षी द्वारा प्रश्नगत वर्णित तथ्यों के आधार पर ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी होगें तद्नुसार बिन्दु संख्या निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया दिनांकित शिकायतकर्ता द्वारा कित 22.08.2043 के a र यह स्पष्ट है कि विपक्षी कथन किया गया है कि दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट दिलाये शिकायतकर्ता ये जाने का अनुरोध करते यूनिट का कब्जा दिनांक 22.02.2047 तक उपलब्ध के पक्ष मे दिनांक 40.08.2024 को कब्जा का प्रस्ताव शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान हुए कहा गया है यतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना अत्यधिक विलंबित है। अतः जन शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं किया गया है। इस पर कि आवंटन Ua के अनुरार अनुसार 22.08.20i6 तक फ्लै परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः की परियोजना वर्तमान में णी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू —. निस्तारित किया जाता है। गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र ट का कब्जा दिये जाने का का कब्जा नहीं दिया गया। के अंतर्गत निर्माण कार्य

| विलम्बित अवधि का ब्याज विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल शिकायतकर्ता को प्रशगगत कराया या जाना था। शिकायतकर्ता व निर्गत किया जा चुका है, परंतु नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता के यूनिट का निर्माण पूर्ण कर तथा वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर सितम्बर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। परियोजना के अन्तर्गत प्रश्नगत टावर का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है। हैई। रेरा एक्ट की धारा i (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी wae माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion “Y Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार 22.08.206 से att. सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Regt Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल Os धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि —

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक i740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा flaw के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—-F or the purpose of this clause—-- (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable (o refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" rere का उपभोग किया यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IfaEra की (5 ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+Iufagred की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 // 2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no,2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका dear-w-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 42.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued ON 07.02.2020......................... ७५५७ and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2008..cecceseseseeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर रो दिये गये आदेश को vito एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। द्वारा दर को

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRtH प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। आदेश |, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी » सी. सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2046 से ओ.सी » सी.सी प्राप्त जाने की तिथि तथा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप ५४८,२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की | जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अ Re) सार केये में घिक ay, 9 है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा Aad अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 23 / 6» 2022 Ae oir ode कट (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण