Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्र.सं. शिकायत संख्या नशा ‘ NCRI45/0/83879/202] कविता गुप्ता: | * | ॥लरशा450/83784/202] ज्योति गुप्ता बनाम sat ड्वैलर्स wo feo शिकायतकर्ता कविता गुप्ता के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध vera शिकायतें योजित की गई हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना "SPLS-Aawasiya Yojna (Griha Awas)" से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- एट2२45/0/83879/202। कविता गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "SPLS-Aawasiya Yojna (Griha Awas)" में यूनिट संख्या- E-508 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 8,50,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 42,24,000,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया किया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह में प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और परियोजना स्थल पर मूलभूत सुविधायें जैसे कि चिकित्सीय सुविधायें एवं रोड़ का निर्माण पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता जमा धनराशि वापस ford जाने एवं 40,00,000/- रुपये afta के रूप गें दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। a

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर, फ्लैट बायर एग्रीमेंट दिनांकित 07.04.2078, wid धनराशि की रसीदें, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "SPLS-Aawasiya Yojna (Griha Awas)" के टॉवर- में यूनिट संख्या-508 अंतरिम रूप से आवंटित की गयी थी जिसके उपरान्त टॉवर-८ में यूनिट संख्या-908 का आवंटन उनके पक्ष में किया गया। उभयपक्षों के मध्य दिनांक 07.04.208 को अनुबंध-पत्र निष्पादित किया गया जिसके प्रस्तर-7. के विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुबंध-पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 42 माह में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैच्योर ईवेन्स्ट्स जैसे किः- किसानों द्वारा धरना. प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं थी| कब्जा दिये जाने में देरी के लिए, विलम्बित अवधि को पक्षकारों के मध्य हुए अनुबन्ध में अंकित दर के अनुसार कम्पन्सेट किया जायेगा, क्‍योंकि RERA retrospectively लागू नहीं होता है। परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व शुरू छुआ था, ऐसी स्थिति में रेरा के प्राविधान लागू नहीं होते है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना के टॉवर-7 फ्लैट संख्या-४-508 बुक किया गया, जिसका कब्जा दिसम्बर 2022 तक उन्हें प्रदान कर दिया जायेगा। अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 48,50,000 //-रूपये + ब्याज + कर है। शिकायतकर्ता द्वारा 2,2,000,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस करने की स्थिति में नहीं है क्योंकि परियोजना के निर्माण में जमा धनराशि का निवेश किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में यूनिट स्थानांतरण के सम्बन्ध में प्रेषित पत्र दिनांक 28.07.202 की छायाप्रति दाखिल की गयी। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के गध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2 3. क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु vei इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के agar रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स wee प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह wre है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Tiga” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yea परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया जिसका पंजीकरण क्रमांक WT-UPRERAPRI3Z286 है। अतः वर्णित तथ्यों के. आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु We निस्तारित किया जाता है। सा निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु dere इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध atfts—s9 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-6 में उल्लेखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. Ao माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ito में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeures shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाष। से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु tens इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमनन्‍्य होगा ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा ३6 माह में प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और परियोजना स्थल पर मूलभूत सुविधायें जैसे कि चिकित्सीय सुविधायें एवं रोड़ का निर्माण पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता जमा धनराशि वापस दिलाये जाने एवं 40,00,000/- रुपये क्षतिपूर्ति के रूप में fear जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट का निर्माण कार्य पूर्णा की ओर है, जिसका कब्जा उन्हें दिसम्बर 2022 तक प्रदान कर दिया जायेगा।

जहाँ qe da द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की aris (॥) में प्राविधान है कि :- Section 78 (6) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the 5 Q— amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the cuye may be, with interest at such rate us may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the . promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (6) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्त्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ee होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया माँ 6

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one’ regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections /2, /4, 76 and 29. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the ensation_to_the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 230720I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "Tt is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than (0 years have passed and 7 oo buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time tixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 “पायनियर ada aes एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या--86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- . "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a‘home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had vf the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ GFT (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार. यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें|

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमीर्टर्स के द्वारा ऑफर ऑफ use के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “Ro होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में Hel svar है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2022 तक ओजसी सहित कब्जा दे दिया जायेगा, जो कि निकट की तिथि है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता आगामी दिसम्बर 2022 तक यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का 9 er निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन +%॑ मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को आगामी दिसम्बर 2022 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 07.0:.208 के प्रस्तर-7. में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- Schedule for possession of the said [Apartment/Flat): The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Flat) is the essence of the Agreement, which will be 36 month subject to grace period of six month from the date of execution of Flat Buyer's Agreement. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 07.0:.20i8 से 36 + 6 माह (re पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 07.07.20204 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील io 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। दा 0 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.07.202 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wif. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ; "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to. withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उप्रभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. ॥॒ Explanation.—For the purpose of this clause (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or 4 सजा any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottce to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter Lill the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wax 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Joan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRAL प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(«७)0) में भी यही ब्याज की परिभाष। दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Prema किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और cy tery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। हु 42

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.07.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक ex से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.42.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों में शिकायतकर्तागण द्वारा समस्त जमा धनराशि ]४८॥+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें|

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। — 73) 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :--०४,/ 06 / 2022 \anueee eit om \anueee eit om . (कल्पना मिश्रा) O%|4| 2-- (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 44