उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, Ya-i69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]7८0२45/0/83542/202] राज पाल सिंह बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. | से दिनांक 22-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी /“ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 22-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के. | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 6 E-Court | धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 PB wera के | अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है।

| धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made er: then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 6 E-Court en or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) | अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस, दिनांक 24-04-2025 को जारी करते हुए आगामी 45 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के | | अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या : करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तदोपरान्त प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 09--07-2025 एवं दिनांक 22-08-2025 को की गयी। प्रकरण में प्रार्थी /, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 48-08-2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथमनों or welt / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों ,// अभिकथनों का seers कर, पीठ द्वारा धारा-34 के. Page 3 of 6 E-Court

| अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 एवं मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 642/2022 में पारित आदेश, दिनांक 20-02-2025 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। wear शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 25-05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-- | ?4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायवकर्ता की यूनिट की | समस्त छुविधाओं को ATTY के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34—-08-2022 तक ARS AAR. सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टास्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Bere | 2 इस आदेश का उललघन YT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 | की धार-69 तथा अन्य Bead ग्राविधानों के arta दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. he विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & at शिक्रायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेस प्राधिकरण के aera से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा WET |” उपर्युक्त पीठ द्वारा aRt-3t के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के | अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी -को प्रस्तर-04 के अनुसार | दिनांक 3—08—2022 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं | | को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री | निष्पादित कराये जाने हेतु आदेशित किया गया था।

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के विरूद्ध प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 64/2022 “wor Wer Rise बनाम Sy बड़ढा हारई-टेक Sarge प्रा लि” योजित की गयी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 20-02-2025 को निम्नवत अंतिम आदेश पारित किया गयाः- #,,,6. It is, therefore, clear that CC dated 07.07.2027 and intimation letter for offer of possession dated 20.09. 2027 is apparently after the due date of possession i.e. 37.72.2078 as mentioned in clause 7.7 of agreement to sale. The above analysis of facts confirm that the project of the promoter is delayed and the appellant allottee is entitled for delay interest from 07.07.2079 till 37.08. 2022 (the date Sixed by ORC Page 4 of 6 E-Court of Section 78 of Act 2046. 9. The respondent promoter is directed to pay the delay interest to appellant allottee from 07.07.2079॥/0 37.06. 2022 @MCLR+% on the deposited amount. 40, The impugned order dated 25.05.2022 stands modified to the extent hereinabove. 34, No order as to costs."

परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दिनांक 05-07-2025 को भौतिक रूप से दाखिल लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण WI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह | स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 एवं मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 20-02-2025 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी // शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अत: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 एवं मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 20-02-2025 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। | Rr नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक | 20-02-2026 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. Rr प्रकरण में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 64/2022 “wor पाल सिह बनाम उप्पल चड़ढा हार्ड-टेक डेवलपर्स oT fer” में पारित | आदेश, दिनांक 20-02--2025 के प्रस्तर-09 के अनुसार दिनांक 40-02-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | Page 5 of 6 E-Court कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 25-05-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक | अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 46--42-2025. अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6