उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई Fe—074 आदेश अन्तर्गत धारा-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-]7ट245/0/83542/202 राज पाल सिंह बनाम उप्पल चढढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा जुलाई में विपक्षी की परियोजना एटाएश,- Wave Galleria-Com # यूनिट संख्या-77/22 Sec-3 4 बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 24,24,035,//- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 23,49,092,//- रूपये की धनराशि क। भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायणकर्णा को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, बी.बी.ए. के अनुसार प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब के लिए क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायशकर्णा की ओर से अपने कथन के समर्थन में चेक की प्रति, अनुबन्ध की अपूर्ण प्रति, rc प्लॉन, wren विवरण, लिखित सबमिशन दिनांकित 40.03.2022 एवं दिनांकित 45.02.2022 की प्रतियाँ, पत्र दिनांकित 02.02.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम Galleria, kingwood Enclave, Sector-3 में “कन्स्ट्रक्शन लिंक्ड इन्स्टॉलमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट aeer-rr/i20 बुक किया गया, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। अनुबन्ध दिनांक 42.42.2048 को निष्पादित कराया गया। यूनिट का कुल मूल्य (बिना कर) By 2

25,80,599 //- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 23,49,002 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता पर 2,34,507/— रूपये की धनराशि अवशेष है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि WS प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NcR Ff बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड--49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा yee परियोजना का सक्षम प्राधिकरण से कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर दिनांक 20.09.2024 को किया जा चुका है। उक्त पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता उक्त अनुपालन करने में विफल रहा, जिसके कारण विपक्षी होल्डिंग चार्जेज़ प्राप्त करने का अधिकारी है। इन आधारों uy विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 20.09.202 की प्रति, एनेग्जर-#, 8, C, 0, ४ की प्रतियाँ, ars नोटिस दिनांकित 20.09.2024 की प्रति, wera परियोजना से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तकों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- | Qs 4. क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 25 क्या force majeure events यथा AO न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 4. aa शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wea इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 ,// 2024 “et न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and fulure projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि os “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगनत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pea किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NcR # बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason Time Period l Stay on project by Hon'ble January 202-January 20]7 Supreme Court of India a 2 As per NGT order Ban on] November 20I7- January 20I8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. हा 3 As per NGT order Ban on| October 20I8- December 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4] As per NGT order Ban on] October 2079- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9)

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह STIR Wea नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की पूर्ण प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी है, परन्तु इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के पक्ष में निष्पादित अनुबन्ध के mea में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न प्राविधान दिये गये हैं — 4.5प0|6९ to he Allottee(s) having complied with all the terms and conditions of the Application Form and this Arrangement and not being in default under any of the provisions hereof and complied with all provisions, formalities. documentation etc. as prescribed by the Developer, the Developer proposes to hand over he possession of the Commercial Space within a period of Thirty Six (36) month from the date of signing of this Commercial Space Allottee(s) Arrangement. The Allottee(s) agrees and understands that the Doveloper shall be entitled to a grace period of Six (6) months after the expiry of Thirty Six (36) months, for applying and obtaining (the Occupation Certificate in respect of the Commercial Space/ Commercial Complex. However, under Force Majeure conditions and following circumstancos. the dale 0 handing over the possession shall gel exlended accordingly:

(i) The completion of the said Commercial Complex is delayed by reason of non-availability of basic controlled building materials, or electric power or slow down, strike of, lock-out or civil commotion or by reason of war or enemy action er terrorist action or earthquake or any act a God or due to any Act. Notice. Ordar. Rule or Pe Notification of the Government and/or any olher Public or Competent Authority or due to delay in sanction of any revised building / zoning plans or for any other rcasons beyond the control of the Developer, hen he Allottce(a) agrees that the Developer shall be entitled to the extension of lime for handing over of the possession of the said Commercial Space. The Developer as a result of such @ contingency arising reserves the right to alter or vary the terms and conditions of this Arrangement or if the circumstances beyond the control uf the Developer so warrant, the Developer may suspond the construction of the Commercial Complex and this Atrangement tor such period as in mly consider expedient and the Allottee(s) agrees not to claim componsation of any nature whatsoever of this Arrangomen for the period of suspension of the construction of the Commercial Space and the period o handing over the possession wii accordingly be extended.

(ii) The Allottee(s) agrees and accepts that in case of any default/delay in payment as per the Schedule of Payments as provided in the Payment Plan, the date of handing over of the possession shall be extended accordingly till he payment 0 all outstanding amounts to the salisfaction of the Developer." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /t985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त waar सिविल अपील den-i3029/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- pss In the affidavit dated 05. 2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक o9.220I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.04.2049 से दिनांक 09.42209) एवं 33 दिन (56:2) (दिनांक 0.I2.20I9 से दिनांक 74.02.2020 तक dt 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि रे 8 अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tague बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का arora है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही faa fear जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स . एमआर एम.जी.एफ. cs लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सक़ता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, - क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि अनुबन्ध दिनांक 2.42.2008 को निष्पादित किया गया। प्रश्नगत परियोजना का सक्षम प्राधिकरण से कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर दिनांक 20.09.2024 को किया जा चुका है। sat पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता उक्त अनुपालन करने में विफल रहा, जिसके कारण विपक्षी होल्डिंग चार्जेज़ प्राप्त करने का अधिकारी है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है|

उभय पक्ष द्वारा अनुबन्ध की पूर्ण प्रति दाखिल नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 42.422048 अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा भी रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 42.42.2048 अंकित की गयी है। इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के पक्ष में निष्पादित अनुबन्ध के wees में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से 36 माह एवं 6 माह (ग्रेस पीरियड) में यूनिट का कब्जा दिये जाने का उल्लेख रहता है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में भी अनुबन्ध दिनांक 72.2.20i8 से 36 + 6 माह (re पीरियड) अर्थात्‌ दिगांक 42.06.2022 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि माना जाना उचित होगा। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 42.062022 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 9.08.2022 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना है। 4 i0 इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 02.04.2024 को सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 20.09.202 को जारी किया जा चुका है, जबकि प्रकरण में शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 9.08.2022 तक दिया जाना है। vad कब्जा ऑफर पत्र एवं प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र की प्रतियाँ पत्रावली पर उपलब्ध हैं। वर्णित स्थिति में विपक्षी की परियोजना विलम्बित नहीं है। ऐसे में शिकायतकर्ता परियोजना में हुए विलम्ब के लिए कोई ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। ofr Bi कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु रांख्या-4 Prema किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा बी.बी.ए. के अनुसार प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब के लिए क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें कब्जा देने में हुए विलम्ब हेतु क्षतिपूर्ति सम्मिलित है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक weal सहित कब्जा देने में हुई देरी के लिए क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए was है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ps 42 आदेश |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक -25 &> /2022 _ ह (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) 3उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण