उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या NCR ]45/0/83483/202 राजेन्द्र कुमार गौड़ बनाम एम.आर. प्रोव्यू रियलटेक oo feo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतंकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Delhi 99 में फ्लैट WeT— L303 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 42,72,465 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 47,54,3I6/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन दिनांक 23.2.2043 के अनुसार 36 माह के भीतर फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में 04 वर्ष से अधिक विलम्ब किया गया है, जिस कारण वह परियोजना में बने नहीं रहना चाहते हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कुल जमा धनराशि मय ब्य/ज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 23. 42.2043, पेमेंट प्लान, खाता विवरण तथा अन्य साक्ष्य की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायत्तकर्ता

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद us गें अंकित किया गया है कि य् द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को छुपाते हुए शिकायत दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Delhi 99 के अन्तर्गत टॉवर LF यूनिट संख्या-303 आरक्षित करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 23.42.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित कराया गया है। उक्त यूनिट 42,72,465 /— रूपये में विक्रय की गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 47,54,36 /— रूपये की धनराशि का भुगतान yt 2 किया गया है। आवंटन पत्र में निहित शर्तों के अनुसार 36 माह तथा 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात 23.06.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। प्रश्नगत टॉवर के सापेक्ष 03 आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं तथा पूर्णता से सम्बन्धित एक प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाना अवशेष है, जिसके सम्बन्ध में सम्बन्धित विभाग के समक्ष आवेदन कर सितम्बर, 2022 तक प्राप्त हो जायेगा | परियोजना नोट बंदी, महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुआ है। प्रश्नगत यूनिट पूर्ण है तथा कब्जा प्राप्त करने योग्य है। पीठ द्वारा पूर्व में सामान तथ्यों पर शिकायत संख्या NCRI44/09/6244/2020 निखिल सिंघल बनाम गौड़सन्स हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. दिनांक 46.42.2020 को पारित किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में परियोजना के वांछित प्रमाण पत्र, शिकायत संख्या NCRI44/09/6244/2020 निखिल सिंघल बनाम गौड़सन्स हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर wife. दिनांक 46.42.2020 की प्रति तथा अन्य साक्ष्य की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि gar रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 9 3 इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 / 2024 “ee =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु dea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना नोट बंदी, महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुआ है। प्रश्नगत यूनिट पूर्ण है तथा कब्जा प्राप्त करने योग्य है। ०) 4 इस सम्बन्ध में फ्लैट Sa अनुबन्ध के प्रस्तर-9-6 निम्नलिखिल उललेखित a The Company agrees and understands that timely delivery of possession is the essence of the agreement. The - Company, based on the approved plans and estimates, assures to hand over possession of the said Land/Flat within a period of 03 years from the date of execution of the Agreement entered into by the Company unless there is delay due to Force Majeure conditions or circumstances beyond the control of the company's, or unforeseen circumstances, in case there are any delays the company's shall Keep the Allottee fully informed and communicate new estimated date of possession. If, However, the completion of the Building is delayed, for any reason whatever, (allottee agree that the) Company shall be due to the above said conditions then the Allottee agrees that the Company shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of Flat, for a period of 06 months.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe’ personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with YS 5 78,] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Cuntrol Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. 44.20i9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66:2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य By 6 पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। agar बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन दिनांक 23.2.20i3 के अनुसार 36 माह के भीतर फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में 04 वर्ष से अधिक विलम्ब किया गया है, जिस कारण वह परियोजना में बने नहीं रहना चाहते हैं। अतः शिकायतकर्ता ght कुल जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 23. 42.2043, पेमेंट प्लान, खाता विवरण तथा अन्य साक्ष्य की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि आवंटन पत्र में निहित शर्तों के अनुसार 36 माह तथा 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात 23.06.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। प्रश्नगत टॉवर के सापेक्ष 03 आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं तथा पूर्णता से सम्बन्धित एक प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाना अवशेष है, जिसके सम्बन्ध में सम्बन्धित विभाग के समक्ष आवेदन कर सितम्बर, 2022 तक प्राप्त हो जायेगा। प्रश्नगत यूनिट पूर्ण है तथा कब्जा प्राप्त । ही कि 7 करने योग्य है| अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। ‘

पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र दिनांकित 23.42. 203 & पृष्ठ रांख्या-3 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 23.42.206 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा नहीं दिया गया। वर्णित स्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत टॉवर के सापेक्ष 03 आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं तथा पूर्णता से सम्बन्धित एक प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाया अवशेष है, जिसके सम्बन्ध में सम्बन्धित विभाग के समक्ष आवेदन कर सितम्बर, 2022 तक प्राप्त हो जायेगा | शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस करने का अनुरोध किया गया। सामान्य रूप से इस प्रकरण में “अकाउन्ट Wea” कर कब्जा लेने के निर्देश दिये जाते, afe शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने हेतु इच्छुक होते। चूंकि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है।

प्रश्नगत परियोजना लगभग 5 वर्ष विलम्बित है। ऐसा भी विपक्षी परियोजना से सम्बन्धित समस्त आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये गये हों और उक्त प्रमाण पत्र प्राप्त करने के उपरान्त ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया हो, जिससे यह स्पष्ट है कि vera परियोजना विलम्ब की श्रेणी में आती है। दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु आवेदन किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस नहीं की गयी है। स्पष्टतया दिनांक 23.4220I6 के बाद परियोजना विलम्बित श्रेणी में है और शिकायतकर्ता की जमा धनराशि का विपक्षी द्वारा उपभोग किया गया। वर्णित स्थिति में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस करें। रेरा अधिनियम, 2046 की ami—ia(!) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 48 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or 8 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस VOR Sal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में षिकायतकता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " x उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.:220:6 + 68 दिन अर्थात्‌ 04.03.20i7 से ओ.सी »सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना 9 न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन wife. anfe बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत water व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रगोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— > 0 (a) the rate of interest chargeable from the allottcc by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 ,/ 2048 “पायनियर अर्बन as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.20:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- a i2 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20I7 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent - Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & grr वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (०४ @0.7% $.. 9.9) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा ayaa किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उललेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @l0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 ie. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40. प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal fiesta कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह sede किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (७८ ,२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the Y 2

writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Fstate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20I6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका den-vi-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्‍्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण afer देते हुए यह उललेखित किया है fa:

On 2.09,209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......................-५०-०००--- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + |%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, QOL 8... eeceeeeeeeteeeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+i% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। al 43 अतः TRAIT माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया GMCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.40.2022 तक ail. सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ८टा,॥२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिग भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स गैज्योर पीरियड को दृष्टिगण went हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। dy \ दिनांक RM AS /2022 34

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी '॥0,₹+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.0.2022 के पश्चात्‌ 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। कु (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण