उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या - ]२८०१45/0/834/202] रमा शर्मा एवं सुधीर पाठक बनाम रिनाउण्ड बिल्डटेक प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fess कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज ford जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Srishti में फ्लैट WeT-33-c बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 34,78,780 / -जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 28,02,573 //-रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन के WR-27() के अनुसार जिसमें यह अंकित है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा परियोजना के रेरा पंजीकरण के अनुसार देय होगा तथा परियोजना का रेरा पंजीकरण दिसम्बर, 2020 विस्तार किया गया है। अनुबंध पत्र के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2020 तक दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 07 माह से अधिक विलम्बित है तथा न तो आज दिनांक तक कब्जा प्रदान किया गया है और न ही विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त हुआ है। परियोजना के सापेक्ष सम्बन्धित प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। आवंटन के RRA) में अंकित समयावधि के अनुसार धनराशि भुगतान की गयी है तथा रेरा पंजीकरण के अनुसार कब्जे की तिथि दिसम्बर, 2020 है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांक 46.03.2020, पेमेंट प्लान, खाता विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। की 2

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना Srishti WI लागू होने पर “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” है और परियोजना रेरा में पंजीकृत है। ओ.सी. हेतु आवेदन किया जा चुका है और परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं तथा परियोजना में 350 से अधिक आवंटियों के पक्ष में निबन्धीकरण कराया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन दिनांक +6. 03.2020 के माध्यम से यूनिट संख्या-33 ८ के सम्बन्ध में अनुबन्ध निष्पादित हुआ, जिसका बेसिक सेल प्राईस 30,03,30/— रूपये एवं अतिरिक्त चार्जेज जैसे किः- आई. डीसी. / ई.डी.सी. था, जिसका उल्लेख अनुबन्ध पत्र में किया गया है। शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु सूचना दिनांक 24.:2.2020 को प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि 6,93,253 /- रूपये की माँग की गयी। ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 47.08.2024 को जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई तिथियों पर अनुस्मारक पत्र भेजे गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में विपक्षी द्वारा अन्ततः दिनांक 27.0.2024 को अंतिम मांग पत्र प्रेषित करते हुए उक्त यूनिट दिनांक t0.4202. को निरस्त कर दी गयी। शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांक 76.03. 2020 & wea-t4(a) के अनुसार निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि से 48 माह तथा अतिरिक्त ग्रेस पीरियड के साथ यूनिट का कब्जा मार्च, 2022 तक दिया जाना था, जिसके फलस्वरूप यूनिट के कब्जे का प्रस्ताव 7.08.2024 को निर्गत कर दिया गया, जिस कारण प्रस्तुत शिकायत समय से पूर्व दाखिल की गयी है तथा पोषणीय नहीं है। प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध WS दायरे में नहीं आते हैं तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. कया force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि ef तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता 4 क्या विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र में अंकित शुल्क से अतिरिक्त शुल्क की मांग वैधानिक है अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Geni इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ed न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लिए बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर््जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता हें जम xker=2 हम निस्तारण बिन्दु संख्या-2 . बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना के सापेक्ष वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त करते हुए संबंधित विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07. 2024 को प्राप्त किया गया तथा परियोजना में 350 से अधिक आवंटियों के पक्ष में निबन्धीकरण कराया जा चुका है। क्रेता अनुबंध पत्र के अनुसार कब्जा सितम्बर, 202 तक उपलब्ध करना था तथा शिकायतकर्ता को प्रशगत यूनिट के कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 7.08.2024 को निर्गत कर दिया गया | परियोजना में निर्माण कार्य, atfas—t9 के फैलने के कारण विलम्ब हुआ है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 ;ब्वतवदं com WE के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय घनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि अनुबन्ध GH wea-l(@) में यह अंकित है कि प्रशनगत यूनिट का कब्जा परियोजना के रेरा पंजीकरण के अनुसार देय होगा जिसके अनुसार रेरा पंजीकरण दिसम्बर, 2020 तक विस्तार किया गया है। अनुबंध पत्र के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2020 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा अतिरिक्त शुल्क के रूप मे धनराशि 4,55,440 //- रुपए की मांग की जा रही है, जो अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का Br: अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 47.08.2024 एवं 27.40.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट के कब्जे का प्रस्ताव तथा अंतिम मांग पत्र निर्गत करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करने का तथा निबन्धीकरण निष्पादित करने का प्रस्ताव जारी किया गया है, जिसकी प्रति संलग्नक के रूप में उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 दाखिल किया गया है। प्रस्तुत अभिलेखों से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है तथा शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जा प्राप्त करने योग्य है। RI एक्ट की धारा ig (4) F प्राविधान है कि :- Section 28 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649--50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार 34.72.2020 से ओ.सी /सी.सी 08.072024 प्राप्त किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section |8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest ti}l such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " > अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wax 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IG की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ५८ २+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 “”पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.20:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule I5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20!7 @0.7% S.l. 9.8. The Respondent - Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent - Flat Purchaser had to pay Interest @!0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

उपरोक्तानुसार यह we है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 207 & ent वार्षिक ब्याज दर MCLR+2fAeTe (Interest (6)]0.7% S.I. 9.8 )की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (0९८77८)द्वारा ayaa किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्‍लेखित है कि The National Commission has rightly awarded Interest @l0.7% S.I. p.a. by applying Rule l5 of the Haryana Real. 2l Estate (Regulation And Development) Rules, 20[7 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. हु, अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (४(,२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-vfi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + l% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020............... ००-०० ००५ and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which हे 0 was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20) 8.0... eee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी ww प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना el अत: उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा ई.डी.सी. / आई.डी.सी. एवं मेंटेनेन्स चार्जेज देय हैं ? शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटन के अनुसार कोई भी अतिरिक्त शुल्क की धनराशि भुगतान नहीं की जानी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा अवैधानिक धनराशि जैसे ई.डी.सी. >आई.डी.सी. एवं मेंटेनेन्स ashe की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा अंकित किया गया है कि आई.डी.सी./ ई.डी.सी. शुल्क धनराशि 4,55,440,/- रूपये की मांग की जा रही है, जिसके सम्बन्ध में साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह कहा गया है कि यूनिट की मूल धनराशि में अतिरिक्त शुल्क जैसे की आई.एफ.एम.एस., ई.डी.सी. >आई.डी.सी. समायोजित नहीं किया गया है तथा आवंटन पत्र के प्रस्तर-4.4 के अनुसार अन्य शुल्कों की धनराशि शिकायतकर्ता/आवंटी से प्राप्त करने का अधिकार है तथा यह धनराशि बिना किसी कर एवं ब्याज के विकास प्राधिकरण को भुगतान की जानी है। विपक्षी द्वारा शुल्क के सम्बन्ध में प्राधिकृत चार्टर्ड अकाउन्टन्ट से प्राप्त प्रमाण पत्र दाखिल किया गया है। 0६ a. इस सम्बन्ध में फ्लैट hal अनुबन्ध के प्रस्तर- 44 निम्नलिखिल उललेखित है:-

that the schedule of installments as per payment plan opted in the application foreclosure sheet and mentioned in the allotment letter shall be final and binding over the allottee(s). इस संबंध मे रेरा अधिनियम की ai—i4(4) का क्लॉज (8) महत्वपूर्ण हैः- (4) The promoter shall— (9) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project): Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person;

उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट है कि मूल इकाई के भौतिक कब्जा प्रदान करने की दिनांक तक परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्व एवं रख-रखाओं संप्रवर्तत का होगा तथा आवंटी से प्राप्त शुल्क एवं मूलभूत सुविधाओं के सापेक्ष प्राप्त धनराशि सम्बन्धित विभागों को भुगतान करने का दायित्व संप्रवर्तक का है। है| 2, इस संबंध मे उत्तर प्रदेश शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/46 लखनऊ दिनांक: ॥7 अक्टूबर, 208 द्वारा स्वीकृत मॉडल एग्रीमेंट के अनुबन्ध महत्वपूर्ण है :- .2 Explanation: The Total Price of [Apartment/Plot] includes recovery of price of land, construction of (not only the Apartment but also] the Common Areas, internal development charges, external development charges, taxes, cost of providing electric wiring, electrical connectivity to the apartment, lift, water line and plumbing, finishing with paint, marbles, tiles, doors, windows, fire detection and fire fighting equipment in the Common Areas, maintenance charges as per Para l] ete. and includes cost for providing all other facilities, amenities and specifications to be provided within the [Apartment/Plot] and the Project. उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि अपार्टमेंट/प्लॉट की कुल कीमत में सामान्य क्षेत्रों का निर्माण, आंतरिक विकास शुल्क, बाहरी विकास शुल्क, कर, विद्युत शुल्क शामिल है। अपार्टमेंट, लिफ्ट, वाटर कानेक्टिविटी, अग्निशमन उपकरण, रखरखाव शुल्क और अन्य सभी सुविधाएं विक्रय मूल्य मे शामिल है।

इस संबंध मे मा० एन.सी.डी.आर.सी. न्यायालय द्वारा ओमेक्स लिमिटेड और अन्य बनाम डॉ. आनंद जैन दिनांक को 28 सितम्बर, 2020 द्वारा पारित आदेश मे निम्न दिशानिर्देश दिए गए है :- The only dispute between the parties was with regard to payment of ,I,805/- which was demanded by the Opposite Party vide letter dated 02.09.20I] towards enhancement of EDC/IDC. There is concurrent finding of facts returned by both the Fora below that Internal Development Charges were included in the basic cost of the Plot and the Opposite Party has failed to lead a cogent evidence to the effect that there was an enhancement of the EDC/IDC charges by the Government which led to an Unfair Trade Practice on the part of the Opposite Party. The Complainant had booked the Plot in the year 2005 and > 3 the physical possession of the Plot was handed over to him after a long period of 8 years in 205 only. Under these circumstances, the Complainant is entitled for a reasonable compensation for the mental agony, harassment and being deprived of the use of his hard earned money.

पत्रावलि पर उपलब्ध अनुबंध पत्र मे पावर बैकअप, विद्युत शुल्क, आई.एफ. एम.एस (LEMS) शुल्क यूनिट के मूल धनराशि मे समायोजित है जिस कारण समायोजित शुल्क देय नहीं है तथा आई.डी.सी /ई.डी.सी जैसे अतिरिक्त शुल्क के सम्बन्ध में अनुबंध मे यह स्पष्ट है की पेमेंट प्लान की धनराशि अंतिम देय धनराशि होगी तथा विपक्षी द्वारा शुल्क के सम्बन्ध में विकास प्राधिकरण से धनराशि मांग एवं भुगतान के सम्बन्ध में अभिलेख दाखिल नहीं किये गये है। विपक्षी ge ae अंकित किया गया है की परियोजना का निर्माण पूर्ण करते हुए परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया है तथा मूलभूत सविधाओं का निर्माण भी पूर्ण कर लिया गया है ऐसी स्तिथि मे विपक्षी द्वारा अतिरिक्त शुल्क के रूप में मांग किया जाना अवैधानिक है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 34.05.2022 तक ओ.सी »सी. सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय tera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0.2024 से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि 08.07.2024 तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की घनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर 4 ]4

पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा Aza\(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4 विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि प्रश्नगत इकाई के बाबत उनके द्वारा ई.डी.सी. / आई.डी.सी. चार्जेज़ के मद में धनराशि प्राधिकरण को किस दर से जमा की गयी है का साक्ष्य स्पष्ट नहीं है, अतः इस मद मे धनराशि देय नहीं है। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक Ve 4/ 2022 Jae a > Pease VL (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण