U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench- 04A Order under Section-38 /40 / 63 Shri Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No.—NCR45/0/8328/202 Prabha Bansal vs Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the matter in question, the Bench, hearing arguments of both parties, reserved the file for order on date 44.(4.2022. On the said date, it was stated by the respondent that compromise talks are going on between the parties. Thereupon, the Bench ordered the respondent to completely comply with the order previously passed by the Bench under Section-34 by date 30.44.2022, and upload their compliance report/reply/compromise agreement on the RERA complaint page, but no written reply/compliance report/compromise agreement was uploaded on the RERA complaint page by the respondent. The primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and speedy disposal of disputes be made. To fulfill this object, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the functions of the Authority. Section-34(8) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, power has been given to the Authority that if obligations cast upon the promoter are contravened, then the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- 738, (Ll) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, power has been given to the Authority that if the promoter fails to comply with orders of the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:-

“63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, which is related to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, which is related to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act, power has been given to the Authority to enforce its orders under Section-40 upon non-compliance of orders by the promoter and impose monetary penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both actions simultaneously.

Due to the effect of the first wave of Covid-49 (Corona Virus Disease), construction work of projects was adversely affected, in sequence whereof, as per directions issued by the Central Government, U.P. Real Estate Regulatory Authority, after considering relevant facts, passed an order on date 06.06.2020 granting an additional period of 6 months from date 25.03.2020, i.e. up to date 25.09.2020, for completing projects due to the effect of Covid-49 (Corona Virus Disease). Thereafter, the second wave of Covid-49 (Corona Virus Disease) becoming effective from April 2024 also adversely affected the construction work of projects. In addition, the third wave of Covid-49 (Corona Virus Disease) is currently effective, whereby obstacle is being created in completing projects, which falls within the definition of circumstances of force majeure. Arguments of both parties were heard and the file perused. In the matter in question, application was made by the complainant through the RERA portal for execution of order, whereupon notice was issued by the Authority to the respondent directing to comply with the said order by date 45.07.2022 and submit compliance report, but compliance report was not made available by the respondent. Show cause notice dated 49.07.2022 was issued by the Authority directing the respondent to comply with the said order by date 05.08.2022 and submit compliance report, but no compliance report/reply has been filed by the respondent.

Notice under Section-63 was issued by the Authority, in furtherance of which hearings were conducted by the Bench on date 03.0.2022 and date 24.:4.2022, but no compliance report/reply/compromise agreement was made available by the respondent, from which it is evident that despite granting reasonable opportunity, the order previously passed under Section-34 has not been complied with by the respondent. In such situation, it is appropriate that the respondent ensure delivering possession of the unit and executing registry in favour of the complainant in accordance with the order dated 30.03.2022 passed by the Bench. From perusal of the file, it is evident that the order dated 30.03.2022 previously passed has not been complied with by the respondent. In view of the stated facts and all circumstances, if information of delivering possession after settling accounts as per order dated 30.03.2022 is not uploaded on the "complaint page" by date 34.04.2023, then after date 34.04.2023 the Secretary, RERA shall cause a recovery certificate to be issued for the interest amount of the delayed period as per order dated 30.03.2022, after which the file be referred before the Adjudicating Officer for proceedings of possession of the unit under powers vested in Rule-24 of the Real Estate Regulatory Authority.

According to the report of the Adjudicating Officer, the file shall be presented before the Authority for imposing appropriate penalty against the respondent under Section-63 of the RERA Act, 20I6. The order be uploaded on the portal. Date 42 / 2/2022 (Rajive Kumar) (Chairman) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ- 04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 / 63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत PWT—NCR45/0/8328/202 प्रभा बंसल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 के प्रश्ननत प्रकरण में पीठ द्वारा उभय पक्ष के तर्कों को सुनते हुए दिनांक 44.(4.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी | उक्त तिथि में विपक्षी द्वारा कहा गया कि पक्षकारों के मध्य समझौता वार्ता चल रही है। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30.44.2022 तक पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, अपनी अनुपालन आख्या/जवाब /समझौतानामा रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई लिखित जवाब /अनुपालन आख्या /समझौतानामा RI कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Qy

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाघ्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- 738, (Ll) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or 2 allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by - the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर टर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। कोविड--49 (Corona Virus Disease) की प्रथम da के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड-49 (Corona Virus ay 4

Disease) प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त कोविड--49 (Corona Virus Disease) की तृतीय da वर्तमान में प्रभावी है, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। yer प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.07.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 49.07.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.08.2022 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या /जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 03.0.2022 एवं दिनांक 24.:4.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब /समझौतानामा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर देने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। ऐसे में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.03.2022 के अनुसार यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 30.03.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.04.2023 तक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 30.03.2022 के अनुसार अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 34.04.2023 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 30.03.2022 #- का 5 अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के कब्जे की कार्यवाही हेतु wats अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये। न्यायनिर्णायक अधिकारी की आख्या/रिपोर्ट के अनुसार पत्रावली रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्र यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 42 J | 2/2022 Ww (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण