U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Order under Section-34, Bench-04 Attendance :- Smt. Kalpana Mishra, Member Sl. No. | Complaint No. | Complainant 1 | पटाराबड70/832/202 | Bimal Agarwal 2 | इहलरसवक्ाएउ्नाबता | Prateek Dixit 3 | पटारशाब570/83066/202 | Suman Agarwal 4 | एटारा450/83070/202 | Yukta Agarwal 5 | पटारा4500/8304/202] | Rebeka Agarwal 6 | पटाराब50/8309/202 | Rebeka Agarwal v. Value Infracon India Pvt. Ltd. Case has been instituted against the respondent by complainant Bimal Agarwal along with 05 other complainants. The facts and evidence of all these complaints are identical. All these complaints pertain to the respondent's project MEADOWS VISTA. Therefore, their disposal is being done through a single decision. Complaint No.- NCRI45/70/932/202 Bimal Agarwal shall be the leading case. The present complaint application has been instituted by the complainants against the respondent seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the statement of the leading complainant is that unit no.-0 was booked by them in the respondent's project, the total price of which is Rs. 30,94,000/-, against which payment of Rs. 29,97,892/- was made by them from time to time on an installment basis. The complainant states that the respondent's project in question is delayed by 9 years and the unit in question has also been sold by the respondent to other buyers. Hence, request has been made by the complainant for delivery of possession and interest for the delayed period. In support of their statement, copies of agreement letter dated 28.08.2042, receipts of deposited amount and account statement have been filed by the complainant.

Notice was issued by the Authority to the respondent on date 26.40.2024 informing that date 40.42.202 was fixed for hearing, in which the respondent could present their case. The first hearing was held on date 40.42.2024, in which the respondent remained absent. The second hearing was held on date 28.07.2022, in which the respondent remained absent. The third hearing was held on date 28.03.2022, in which the respondent remained absent. The fourth hearing was held on date 05.05.2022, in which the respondent remained absent, whereupon public notice dated 74.07.2022 was issued by the Bench for appearance of the respondent. The fifth hearing was held on date 49.07.2022, in which the respondent remained absent, in sequence whereof notice dated 07.08.2022 was sent to the respondent. The final hearing was held on date 24.09.2022, but the respondent remained absent and neither was any reply filed. The aforesaid facts are recorded on the ordersheet and uploaded on the complaint page. In such a situation, there is no option other than taking further proceedings against the respondent. The arguments of the complainant were heard and the file was perused, on the basis of which the following issue is framed:— 1. Whether the respondent's project in question is eligible for registration in RERA and whether the RERA Authority has jurisdiction to hear in respect of the project? Whether the deposited amount can be refunded to the complainant along with interest or not?

Determination of Point No. 1 Point no. 1 is framed to the effect whether the respondent's project in question is eligible for registration in RERA and whether the RERA Authority has jurisdiction to hear in respect of the project? The complainant states that the respondent's project in question is delayed by 9 years and the unit in question has also been sold by the respondent to other buyers. Hence, request has been made by the complainant for delivery of possession and interest for the delayed period. Prima facie, upon inquiry on the RERA portal, it was found that the respondent's project in question MEADOWS VISTA is not registered in RERA. In this regard, in the judgment delivered by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No.-6745-6749 /202 "M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P. and others", it has been clearly stated that:—

"33. Under Chapter I of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection (I) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by sub-section (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects."

From the above, it is clear that provisions of the RERA Act will apply only when the project has been registered with RERA, and registration of the project is mandatory. In the present case, the respondent's project in question "MEADOWS VISTA" is not registered in RERA. Under the stated circumstances, because the project in question is not registered with RERA, the complainant's complaint in question is not maintainable under the RERA Act and the complainant is not entitled to receive any prayed relief. In view of all facts and circumstances, there is no justification at present to pass any order against the respondent under the provisions of the RERA Act. Accordingly, Point number-1 is disposed of. Disposing of the above point, the following orders are passed: Order 1. Due to the complainant's complaint not being maintainable at the present time, it is kept in Abeyance at present. 2. The respondent is directed to conduct an inquiry regarding getting the project in question registered in RERA and ensure appropriate proceedings within the upcoming 3 months. 3. Secretary, RERA, after giving notice to both parties and on the basis of other necessary records, shall determine whether this project was required to be registered under RERA or not. After taking further action accordingly, this file be presented again with outcome within the upcoming 3 months. 4. One copy each of this order be placed on the relevant files. Date :-- 24/44 / 2022

(Kalpana Mishra) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority

Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | “ | पटाराबड70/832/202 बिमल अग्रवाल 2, | इहलरसवक्ाएउ्नाबता green दीक्षित 3. पटारशाब570/83066/202 सुमन अग्रवाल a एटारा450/83070/202 Yel अग्रवाल 5. पटारा4500/8304/202] रेबेका अग्रवाल | ६ | पटाराब50/8309/202 रेबेका अग्रवाल | बनाम वैल्यू इंफाकॉन इंडिया प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता बिमल अग्रवाल के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना MEADOWS VISTA से सम्बंधित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI45/70/932/202 बिमल अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट Wenp-0 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 30,.94,000/- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 29,97,892/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 9 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट अन्य क्रेताओं को भी विक्रय की गई है। अतः शिकायतकर्ता ee Page | द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबंध पत्र दिनांकित 28. 08.2042, जमा धनराशि की रसीदें एवं खाता विवरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 26.40.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 40.42.202॥ नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 40.42.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। द्वितीय सुनवाई दिनांक 28.07.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे | तृतीय सुनवाई दिनांक 28.03.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। चतुर्थ सुनवाई दिनांक 05.05.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस दिनांक 74.07.2022 को जारी किया गया। पंचम सुनवाई दिनांक 49.07.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, जिसके क्रम में विपक्षी को नोटिस दिनांकित 07.08.2022 प्रेषित किया गया। अंतिम सुनवाई दिनांक 24.09.2022 को की गई, परन्तु विपक्षी अनुपस्थित रहे और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु io 4

बिन्दु to 4 इस आश्य से विचारित है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 9 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट अन्य क्रेताओं को भी विक्रय की NGA Page? Page 2 गई है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम gear रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना MEADOWS VISTA रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स yo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य“ में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter I of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection (I) of Section 3, it was made

statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by sub- section (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “MEADOWS VISTA” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के flee रेश अधिनियम की uris के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। \ a Page 3 आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान 4 Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का ker में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तदूनुसार अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। दिनांक :-- 24/44 / 2022 Ka anor LNA (कल्पना मिश्रा) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4