उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष महालक्ष्मी रियलटेक oo feo कम शिकायत संख्या टॉवर एवं यूनिट संख्या संख्या l. | ८ट२45/0/8866/2022 श्रीमती प्रतिभा Sun-5-]02 2. | NCRI45/I/84992/202 सुबोध कुमार Sun-5-007 3. | NCRI45/0/8305/202] सुभाषिश दत्ता Sun--07 4. | पटारा45/॥0/82936/202 अंकित शम Sun--202 बनाम शिकायतकर्ता श्रीमती प्रतिभा के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में निम्नलिखित शिकायतकर्तागण द्वारा मूल रूप से कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। l. श्रीमती प्रतिभा 2. सुबोध कुमार 3. सुभाषिश दत्ता इसके अतिरिक्त निग्नलिखित शिकायतकर्ता द्वारा yet रूप रो जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया था, जिसको बाद में लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ay l. अंकित शर्मा उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Migsun Roof से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णण से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR45/0/8866/2022 श्रीमती प्रतिभा अग्रणी वाद रहेगा।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (श्रीमती प्रतिभा) का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 27.02.20:7 विपक्षी की परियोजना Migsun Roof के टॉवर-&$एआ॥-5 में फ्लैट PeN-02 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 44,35,845 /- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 42,43,845/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर आवंटन पत्र दिनांक 48.04.2048 के प्रस्तर- 4) के अनुसार दिसम्बर 2049 + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ जून 2020 से पूर्व कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार सभी सुविधाओं को पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है। प्रश्नगत यूनिट दिनांक 27.02.20i7 को प्रधानमंत्री आवास योजना के अन्तर्गत बुक करायी गयी, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा तय शर्तों के अनुरूप योजना का लाभ प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र/माँग पत्र दिनांक 06.0.2020 को प्रेषित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, स्वागत पत्र, आवंटन पत्र दिनांकित 48.04.2048 की प्रति, गृह ऋण स्वीकृति पत्र, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 44.04.2022, ऑफ ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांकित 06.40.2020 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 06.05.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए wea शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा “कन्स्ट्रक्शन fers re प्लॉन” के अन्तर्गत उनकी परियोजना Migsun Roof के टॉवर-80५-05 में यूनिट WeN-02 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 48.0.2048 को हस्ताक्षरित हुआ। यूनिट की कुल कीमत 7,44,948/— रूपये (44,35845/— रूपये मूल कीमत एवं 2,42,046 //- रूपये कन्वर्जन चार्ज) है और अन्य सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार देय हैं। 3

आवंटन पत्र दिनांक 48.04.2048 के प्रस्तर- 4(d) के अनुसार दिसम्बर 20I9 + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ जून 2020 में कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को दो ब्लॉक-& and छ एवं $प्रा- 0० 6 के नाम से निर्मित किया गया, जिसमें निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और आवश्यक प्रमाण पत्रों सहित गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन दिनांक 47.02.2020 को किया जा चुका है और रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 6.09.2049 के अनुसार डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांक 47.05.2020 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांकित 47.05.2020 के आधार पर ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 03.42.2020 को जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट के कारण ब्याज Bo. 4,4,327 /- दिनांक 06.05.2022 तक लगाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्राप्त करने के 75 दिन के उपरान्त, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। अनुबन्ध के प्रस्तर-46) के अनुसार 0.4 प्रतिशत प्रतिमाह कुल मूल्य पर अधिरोपित किया जाना था। आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि जून 2020 थी, परन्तु फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के बावजूद विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 03.42.2020 को कब्जा ऑफर किया गया, जो कि सिर्फ 6 माह का विलम्ब है। कब्जा देने में विलम्ब फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 महामारी से लॉकडाउन के कारण हुआ। विपक्षी द्वारा कब्जे की तिथि से पूर्व ही परियोजना का कार्य पूर्ण किया जा चुका है और डीम्ड श्रेणी का कम्पलीशन प्राप्त कर लिया गया सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.42.2024 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान किया जा चुका है। परियोजना रेरा में पंजीकृत है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की ओर से अपनी मूल शिकायत में उठाये गये बिन्दुओं का विरोध करते हुए शिकायतकर्ता की perma शिकायत खारिज किये जाने अथवा अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 48.04.2048 की प्रति, लेट पेमेन्ट फीस समरी की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट दिनांक 03.42.2020, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 24.42.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- - 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 9; 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु deni इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स Acie इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 के क्लॉज--€ में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान उल्लेखित किया रहता है :-

"Force Majeure Clause" means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: (i) Acts of Ged i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (ii) Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (iii) Strikes or lock outs, industrial dispute. (iv) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever > me (vy) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion:

(vi) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or if any other authority or if competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place

We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. Q इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.{2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वौच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 209 से दिनांक 44.02.2020 त्तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर feared उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी C 7 परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर आवंटन पत्र दिनांक 48.04.2048 के प्रस्तर- 4(0) के अनुसार दिसम्बर 2049 + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ जून 2020 से पूर्व कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार सभी सुविधाओं को पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है। प्रश्नगत यूनिट दिनांक 27. 02.207 को प्रधानमंत्री आवास योजना के अन्तर्गत बुक करायी गयी, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा तय शर्तों के अनुरूप योजना का लाभ प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये ऑफर ऑफ fhe आऊट पत्र/माँग पत्र दिनांक 06.0.2020 को प्रेषित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना को दो ब्लॉक-& and B एवं Sun-l to6 के नाम से निर्मित किया गया, जिसमें निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और आवश्यक प्रमाण पत्रों सहित गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णत। प्रमाण ५ प्राप्त करने हेतु आवेदन दिनांक 47.02.2020 को किया जा चुका है और रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 के अनुसार डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांक 47.05.2020 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांकित 47.05.2020 के आधार पर ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 03.42.2020 को जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट के कारण ब्याज Wo. 4,4,32 /- os दिनांक 06.05.2022 तक लगाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्राप्त करने के 75 दिन के उपरान्त, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.42.2024 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान किया जा चुंका है। रेरा एक्ट की धारा t8 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does nat intend ta withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 48.04.208 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-4(0) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 तक दिया जाना प्रस्तावित था और यदि दिसम्बर 2049 + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में i5/— रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। अतः अनुबन्धानुसार जून 2020 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2020 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on ar 0 account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को 34 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में ands हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 // 208 “पायनियर ada as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @I0.7% S.I. p.a, The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan fot Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. 2 42

उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest &)।0.7% SL 7.४ ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के We 8.4 में यह vectra है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @l0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2i Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was ‘passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह we है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to Bi oO 5] refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen—xh-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...............................- and only on complaint under Section l8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8......cccccsssssessesseceeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में somo राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की १4

अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी को निर्देशित किया जाये कि उनके द्वारा परियाजना के ब्रोशर में यूनिट की बुकिंग के समय दिये गये वचन के अनुसार गिफ्ट /लाभ उपलब्ध कराया जाये। ge सम्बन्ध रेरा अधिनियम की धारा-42 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :- 42. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment,plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

उपरोक्तानुसार जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन या प्रास्पेक्ट्स में अंतर्विष्ट जानकारी के आधार पर या, यथास्थिति, किसी asa अपार्टमेन्ट, भूखंड या भवन के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मिलित किसी गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पड़ता है, तो उसकी संप्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में प्रतिपूर्ति की जाएगी। वर्णित परिस्थिति में यदि विपक्षी द्वारा कोई ब्रोशर,/विज्ञापन जारी किया गया हो, जिसमें कोई गिफ्ट /लाभ दिये जाने का उल्लेख किया गया हो, तो शिकायतकर्तागण आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त बिन्दु के सम्बन्ध में क्षतिपूर्ति निर्धारण किये जाने हेतु अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने हेतु Was है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। pt i5 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ की अनुबन्ध,/ आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 30.09.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें

विपक्षी, शिकायतकर्ता (श्रीमती प्रतिभा) को दिनांक 07.09.2020 से ओी सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी | . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। ह - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

* विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” atm लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर ‘Os 46 शिकायतकर्तागण का क्या देय अंश था, इन्हें “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्तागण को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि कोई “eye केडिट” इस इकाई के सम्बन्ध में क्लेम किया गया हो, तो तदनुसार अपेक्षित समायोजन करें। 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड-किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 4 6 /2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण