उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : VATS 45 / 40 // 82835 / 2024 विमल चौहान निवासी- हरोला, सैक्टर-5, नोएडा, गौतम बुद्ध नगर-204304 — परिवादी बनाम ‘ore हाई इंफाप्रोजेक्ट्स प्रा.लि. पता- द्वितीय फ्लोर, गोतमी प्लाजा, सी.पी.-2, विकास खण्ड-4, गोमतीनगर, लखनऊ | पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री हर्षित गुप्ता, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री गजेन्द्र सिंह, अधिवक्ता अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. वकालतनामा 2. एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 42.07.20:8 3. पेमेंट प्लान 4. स्वागत पत्र दिनांक 30.06.2048 5. जमा धनराशि की रसीदें प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-- 4. प्रतिवाद पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Marina Suites (Phase-l) गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या- B-0l0l बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 25,04,253 /— धनराशि Page l भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा केता सम्प्रवर्तक अनुबन्ध पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य मई 20i9 में दिया जाना था, परन्तु अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया गया है। प्रतिवादी ने समक्ष प्राधिकरण से परियोजना से सम्बंधित अनापत्ति प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किये है। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि प्रतिवादी को यूनिट संख्या- B-0l0i आवंटित की गयी है, जिसके लिए एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 42.07.2048 को निष्पादित किया गया है। परिवादी द्वारा 25,04,253 /— धनराशि का भुगतान किया है। उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबंध-पत्र के अनुसार प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य 34.05.2049 एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 30.7.20I9 तक प्रदान किया जाना था। प्रतिवादी का यह भी कहना है कि माननीय एन.सी.एल.टी इलाहाबाद पीठ के आदेशानुसार दिनांक 07.04.2020 से दिनांक 45.06.20200 सी.आई.आर.पी कार्यवाही की गयी, जिस दौरान निर्माण कार्य बाधित रहा, दिनांक 40.06.2020 को सी.ओ.सी की 7 वीं मीटिंग हुई, जिसमें 99.3 प्रतिशत घर खरीददातों ने 2 माह को मैरोटिनियम एवं 42 माह की समयाधि निर्माण कार्य को पूर्ण किये जाने हेतु सहमति दी गयी है, जिसके अनुसार परियोजना को पूर्ण किये जाने की तिथि 34.08.2024 है। प्रतिवादी की परियोजना में निर्माण कार्य कोविड-49 के कारण बाधित रहा। वर्तमान में प्रतिवादी द्वारा अंकित किया है कि वह परिवादी की यूनिट का कब्जा 30 जून 2022 तक उपलब्ध करा देंगे। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। \ विरचित किये गये :- Page 2 बिन्द्‌ संख्या 4: FT force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? बिन्दु संख्या 2: क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 बिन्दु deri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना ERS इवेन्टस होगे

कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किपरियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.44.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये RAM के आदेश, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-40 के WaR-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.20I9 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 ,/4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा | माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.::.20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as _ the municipalauthoritiesincluding the Zonal Page 3

Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. Tor garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Page 4 Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2. 20i9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को gerd हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 0444.20I9 से दिनांक 09.220I9) एवं 33 दिन (66+*2) [दिनांक 40.2.20i9 से दिनांक 74.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 ;Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा |तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित. परियोजना Marina Suites (Phase-l) गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में. अंकित इकाई संख्या- B-00l बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 25,04,253 //- धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी Page 5

द्वारा केता सम्प्रवर्तक अनुबन्ध पत्र के अनुसार इकाई का अधिपत्य मई 2049 में दिया जाना था, परन्तु अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया गया है। प्रतिवादी ने समक्ष प्राधिकरण से परियोजना से सम्बंधित अनापत्ति प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किये है। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि यदि परिवादी द्वारा अपनी शेष धनराशि का भुगतान समय से किया जाता है, तो जून 2022 तक परिवादी की इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जायेगा। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 42.07.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा मई 2049 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ नवम्बर 2049 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। ऐसे में अधिपत्य दिया जाने की तिथि 30.44.2049 होती है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.44.209 + 68 दिन (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है) अर्थात्‌ 07.02.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबथशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the Page 6 allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय ,/पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है fer "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with Page 7 interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता Page 8 विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3-i8-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over _— possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas’ with थी specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक Page 9

आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से var अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। नैसर्गिक न्याय के erat के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी. सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 07.02. 2020 से ओसी/सीससी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ 4% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ‘\ न की जाएगी। Page 0

(ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनों पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- ( भानु \ Asst ad सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a Page 44