U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order under Section 38 / 40 / 63 of Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint Number: NCR445/40//73267/2024 Maneet Kumar Sharma vs. Rise Projects Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders. From the examination of the file, it is revealed that under Section 34 of the RERA Act, the following order was passed by the Bench in the matter on 24.07.2022: 1- The respondent is directed to complete all the facilities of the complainants as per the allotment letter / agreement and ensure possession along with O.C./C.C. by 34.2.2022 and, after receiving the payable stamp duty, get the registry executed as per rules. 2- The respondent shall ensure payment of interest at MCLR+1 percent to the complainant on the amount deposited by the complainant themselves from 27.:220I9 until the date of O.C./C.C. or offer of possession. This interest amount shall be adjusted in the final payment amount. If the interest amount is greater than the payable amount, it shall be refunded to the complainant. In view of the force majeure period, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. Also, if there are any overdue dues of the complainant, interest shall not be payable for this period on that as well. In the cases of other complainants, calculation shall be made as above according to the allotment letter / agreement.

3- The respondent is also directed that according to Section 2(za)(i) (220) of the RERA Act 2006, if any rate of interest is charged by the promoter upon the default of the allottee after the enforcement of RERA, then interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest at the rate of MCLR+1 percent shall also be payable by the complainant. If any amount has been charged from the allottee for delay at a higher rate after the enforcement of RERA, then the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 4- If the respondent fails to give possession to the complainants by 34.42.2022, then within 45 days after 34.42.2022, they shall ensure refund of the amount deposited by the complainants along with annual interest at the rate of MCLR+1 percent. It shall be the responsibility of the complainants to ensure repayment of the bank loan amount taken against the said unit back to the bank. 5- One copy of this order shall be placed on each of the concerned files, and the calculation of amount and interest in each case shall be done according to the principle laid down in this order. 6- Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076. The order be uploaded on the portal.

7- If this order is not complied with by the respondent, the complainants shall have the right to get their order executed through the RERA Authority. The respondent did not comply with the order dated 24.07.2022 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act, due to which the complainant submitted an application on 20.02.2023 for execution of the order in the case in question, upon which notice was issued by the Deputy Secretary, RERA on 45.03.2023 directing the respondent to comply with the said order and submit a compliance report by 30.03.2023, but no compliance report was submitted by the respondent. Thereafter, a show cause notice was issued by the Deputy Secretary on 40.04.2023 directing the respondent to comply with the said order and submit a compliance report with explanation by 30.04.2023, but no compliance report was submitted by the respondent. After issuance of notice under Section 38 / 40 / 63, hearings were conducted by the Bench on 28.07.2023 and 27.02.2024.

In the compliance report filed by the respondent, it has been mentioned that their project has received the Occupancy Certificate from the competent authority on 49.08.2023. Thereafter, possession letter has already been sent to the complainant by the respondent on 5.09.2023, but the complainant is not taking possession after paying the outstanding amount. A request has been made by the respondent that after the initial bank loan amount is paid to the bank, directions be issued for refund of the deposited amount to the complainant. From the above, it is clear that no such evidence has been presented on the file on behalf of the respondent from which it is clear that the respondent complied with the order dated 24.07.2022 passed by the Bench within the prescribed time period. In such a situation, the primary objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and ensure speedy disposal of disputes. To fulfill this objective, duties and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. Section 34(8) (734) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the functions of the Authority. The following provision is in Section 34(8):- "34(f), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provision of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the obligations cast upon the promoter are contravened, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section 38 of the RERA Act is as follows:- "38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act is as follows:-

"40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed." Under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project. Section 63 is as follows:-

"63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority." Here, it is noteworthy that Section 40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section 63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions, it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered that in case of non-compliance of orders by the promoter, the Authority may execute its orders under Section 40 and impose monetary penalty on the promoter under Section 63. The Authority can undertake both proceedings simultaneously. From the above analysis and facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 24.07.2022 passed by the Bench. Therefore, the Secretary, RERA is directed to ensure issuance of a "recovery certificate for deposited amount along with interest" in accordance with serial number "4" of the order passed by the Bench under Section 34 on 24.07.2022, under Section 38 / 40 / 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046.

Due to non-compliance of the order by the respondent, the file be placed before the Authority for imposing appropriate monetary penalty under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order be uploaded on the portal. 2924 (Deepak Swarup Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40,/63 के 2 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर445 / 40,//73267 / 2024 मनीत कुमार शर्मा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा ee अधिनियम की at-a3t के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.07.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- i— विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की aca समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.2.2022 तक ait. सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2- विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.:220I9 से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (0४७ Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र / अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।

3- विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2006 की धारा 22०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफाल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी /८टफ्क। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा Soo लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.42.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि ४०.३+१ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें शिकायतकर्तागण का यह दायित्व होगा कि उक्त यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 5— इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 6- इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7- यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे।

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.07,2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 20.02.2023 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 45.03.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.03.2023 तक UAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन RA प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 40.04.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30.04.2023 तक TAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। ४-० 2 दि धारा-38 / 40 // 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 28. 07.2023 व 27.02.2024 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा दाखिल अनुपालन आख्या में उल्लिखित किया गया है कि उनकी परियोजना को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 49.08.2023 को प्राप्त हो चुका है। जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 5.09.2023 को कब्जा पत्र शिकायतकर्ता को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता स्वयं बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा नहीं ले रहे है। विपक्षी द्वारा प्रथम बैंक ऋण राशि बैंक को अदा किये जाने के पश्चात शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24. 07.2022 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू--सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान 8:— 734(6), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- 38. (() The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon जा. 3 the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” ——*>

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.07.2022 केक्रा Ge “4 व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। अतः: सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा fafa और विकास अधिनियम, 2046 की धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 2.07.2022 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “4” के अनुसार “जमा धनराशि मय ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र“ जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। SS. Sh 2924 (io दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर