E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI45/I0/6345/2020 सुधा त्यागी बनाम महालक्ष्मी रियलटेक प्रा. लि. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 —] का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 05-04-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित।| विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव उपस्थित हुए। प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 05-04-2024 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। ॥ धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- Page | of 7 ‘

E-Court = (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना Page 2 of 7 . अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता a है प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन ' कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-08-202 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25--05--2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 22-09-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 09-40--2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 22-42-2024, दिनांक 42-04-2022, दिनांक 09-03-2022, दिनांक 06-02-2023, दिनांक 04-05-2023, दिनांक 05-06-2023, दिनांक 49-04-2024 एवं दिनांक 05-04--2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 48-0:-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत आदेश, दिनांक 25--05-2024 को पारित करने से पूर्व ही विपक्षी द्वारा प्रार्थी के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 40-08-2020 को जारी करते हुए, कब्जे हेतु ऑफर किया गया, परन्तु प्रार्थी द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। लेज़र, दिनांक Page 3 of 7 E-Court

a 29-04-2023 के अनुसार प्रार्थी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.35,50,400 /— के सापेक्ष सिर्फ रू.44,74,393 /— का भुगतान किया गया। इस प्रकार well द्वारा अवशेष धनराशि 6.23,76,007 /— का भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 की परिस्थितियों के बावजूद प्रश्नगत परियोजना/यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, वांछित प्रमाण-पत्रों सहित गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 40-02-2024 को किया गया | गाजियाबाद विकास प्राधिकरण | द्वारा पार्ट कम्पलीशन सर्टिफिकेट, दिनांक 24-72-202: को जारी किया जा चुका है। गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त शुल्क अधिरोपित करने के कारण विपक्षी कम्पनी द्वारा मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष एक Re नं: 4254 / 2020 “महालक्ष्मी रियलटेक प्रा. लि. बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” योजित की गयी, जिसको विपक्षी कम्पनी द्वारा वापस लेते हुए, पुनः अन्य अनुतोषों के सम्बन्ध में रिट | नं: 35594 /2023 “महालक्ष्मी रियलटेक प्रा. लि. बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” योजित की गयी। उक्त Re मा. उच्च न्यायालय द्वारा निर्णत करने तथा सक्षम प्राधिकरण द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करने के बाद, विपक्षी द्वारा प्रार्थी के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करा दी जायेगी। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रार्थी, शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि विलम्ब ब्याज सहित भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने | हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनाक 40-02--2024 की प्रति, एन.ओ.सी. की प्रतियाँ, आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 24-42-2024 की प्रति दाखिल की है।

विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्या पर प्रार्थ / शिकायतकर्ता द्वारा | अपना लिखित जवाब, दिनांक 44-02-2022 एवं दिनांक 03-02-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या में अंकित किये गये समस्त तथ्यों का खण्डन किया | गया है और कहा गया कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा सिर्फ टॉवर-ए एवं टॉवर-बी के सम्बन्ध में दिनांक 27-72-202: को आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किया गया, जो कि आवासीय यूनिटस्‌ के सम्बन्ध में है। विपक्षी को कॉमर्शियल इकाई के सम्बन्ध में कोई पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 40-02--2024 को गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा जुलाई, 2024 में निरस्त किया जा चुका है। पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25--05--2024 का विपक्षी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। प्रार्थी // शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. एवं समस्त मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 4 of 7 | द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्थलीय निरीक्षण रिपोर्ट, दिनांक 45—02~2023 की प्रति, फोटोग्राफ्स, यूनिट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 03-09-202 की प्रति, अंतिम अनुस्मारक-पत्र की प्रति, कम्प्लेन्ट समरी, कस्टमर लेज़र की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के cot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया।

wana शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनोक 25-05-2024 को निम्न आदेश पारित किये गये :- ‘facet को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र के अनुसार पूर्ण कशकर (दिनाक 3t-07-202 तक ओसी,/सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्चित करें और देय REPT शुल्क WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें/ विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 6/-07--2020 से ओ सी, सी सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I ग्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि आंतिय थुयतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलस्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि af होल्डिग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि Bee अतिदेय (Over Dues) है. तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होया।/ विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि WT AY होने के ब्राद BS ब्याज दर ATIC? के डिफॉल्ट से ग्रोगोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलगम्बित शुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से BIS धनराशि RT NT होने के बाद आवंटी से fara eg ली गयी & तो fread अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेयी/..

उपरोक्त आदेश से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 34-07—-202' तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर Page 5 of 7 E-Court se कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, | दिनांक t8—-0:-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी ,/, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्चित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2006 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.”

अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 30-07-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 25-05-202 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई तिथि दिनांक 30-07-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ais, दिनांक 25--05-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णाय Page 6 of 7 E-Court ९८००५ प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 के अनुसार शास्ती अधिरोपित किये जाने के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 04-06-2024. Page 7 of 7