| उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR45/I 0/63 45/2020 सुधा त्यागी बनाम महालक्ष्मी रियलटेक प्रा0 feo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fies कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Migsun Roof में यूनिट WeT-LGF-04 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 0,04,640 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता" द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र, लीज के सम्बन्ध में M.0.U दिनांक 46.04.2049, माँग पत्र, ऑफर ऑफ फिट आऊट दिनांक 0.08.2020, बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र दिनांक 2.04.2049, जमा धनराशि की रसीदों छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 23.0.2020 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि 4.42.2020 को सुनवाई नियत है, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 74.:2.2020 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए और उनके द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु ON समय चाहा गया। द्वितीय सुनवाई दिनांक 27.07.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, जिस पर विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए दिनांक 05.02.2024 तक

शिकायतकर्ता के at को OT गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- व] क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु te शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलायें जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारां 48 (4) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter Jails to complete or is unable to give Possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (©) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, ०6 he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the Project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the Project, he shall be paid, hy the Rromoter, interest for every month of delay, till the handing over of the Possession, at such rate as may be Prescribed. पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 42.04.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-48 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20i9 + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना प्रस्तावित था। इस प्रकार कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.2020 हो जाती है, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Go 6649-50 /2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over Possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ae

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 4702048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के forex होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ०७ "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wear 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटा॥?+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। दिनांक 7.40.2048 को somo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 // 8-3-.48-65 विविध,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over Possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on वि unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of Possession of the [Apartment/Plot}:" ie 6

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा -अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में McCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर ps 7 शिकायतंकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, at शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक =) S /6६,/2024 a ; an WO (राजीव कुमार) . (अध्यक्ष) Bono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण