U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Bench-2 Presence:-- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No. - NCRI45/0/63043/2020 Babita Sharma Versus M.R. Proview Realtech Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession of an alternative unit along with interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit No. M-206 was booked by them in the respondent's project DELHI-99, for which an amount of Rs. 22,06,629/- was paid by them on an installment basis from time to time. Possession has not been given by the respondent till date. The complainant also states that the project is delayed by more than 52 months and possession has not been given yet. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession of an alternative unit against the respondent and interest for the delayed period. In support of their statements on behalf of the complainant, photocopies of allotment letter, receipts of deposited money, etc., have been filed. Written statement was not filed by the respondent. However, appearing before the Bench on date 28.05.2024, it was stated that an alternative unit will be provided to the complainant in another project, Officer City Phase-2. Both parties were heard and the record was perused. On the basis of pleadings of the parties, the following issue was framed for determination: -

1. Whether the complainant is entitled to receive possession and interest for the delayed period? Point of Determination No. 1: The complainant states that possession has not been given by the respondent till now. On the other hand, the respondent states that an alternative unit will be provided to the complainant in Officer City Phase-2. Photocopy of allotment letter / builder buyer agreement dated 44.03.2042 has been filed on record, according to which possession was to be given in 36 months. The said allotment letter dated 44.03.2042 was signed by both parties. In such situation, as aforesaid, the date of possession comes to 44.03.2045. In such circumstances, it appears justified to grant interest for the delayed period to the complainant from after the period of possession stipulated in the agreement up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later. In this regard, it is noteworthy that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. etc. versus Union of India of the Maharashtra High Court, the Hon'ble High Court held that: -

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0 - NCRI45/0/63043/2020 बबीता शर्मा बनाम एम.आर. प्रोव्यू रियलटेक प्रा0लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द विलम्बित अवधि के ब्याज सहित वैकल्पिक यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना DELHI-99 में यूनिट सं०- M-206 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 22,06,629 ,/ - रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 52 माह से अधिक विलम्ब है और अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के freg वैकल्पिक यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने wert के समर्थन गें आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। किन्तु पीठ के समक्ष दिनांक 28.05.2024 को उपस्थित होकर यह कथन किया गया है कि Vv Page l = को अन्य परियोजना ऑफीसर सिटी फेस-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जायेगी। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :--

. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को ऑफीसर सिटी फेस-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जायेगी । पत्रावली पर आवंटन पत्र/बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 44.03.2042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार 36 माह में कब्जा दिया जाना था। SAT आवंटन पत्र दिनांक 44.03.2042 को उभयफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 44.03.2045 होती है| ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध में निर्धारित कब्जे की अवधि के पश्चात से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि का विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration Page 2

= the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to ‘ withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ERT vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ होगा, जो कि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध में परियोजना विलम्ब होने पर धनराशि दिये. जाने का प्रावधान होगा जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के ey के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना | | ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 920i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the ( Senne ७७७७७ आभभ--०->ज Page 4

= — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी ert) dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. faveft को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को अपनी अन्य परियोजना ऑफीसर सिटी-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध कराते हुये यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय tery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.03.2045 से दिनांक 30.04.2046 तक अनुबन्ध में निर्धारित दर के अनुसार व दिनांक 04.05.2046 से ओ. सी»सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित or! साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और "dV SJ Page 5 a की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। । 3. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें । 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) & अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से | ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर १४८॥२+] प्रतिशत है 5... शिकायतकर्ता द्वारा ली जाने वाली मेंटेनेन्स चार्ज्स वास्तविक कब्जे की तिथि से लागू होगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-22 /06 / 2024 0 (dee — (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Bench-2 Presence:-- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No. - NCRI45/0/63043/2020 Babita Sharma Versus M.R. Proview Realtech Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession of an alternative unit along with interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit No. M-206 was booked by them in the respondent's project DELHI-99, for which an amount of Rs. 22,06,629/- was paid by them on an installment basis from time to time. Possession has not been given by the respondent till date. The complainant also states that the project is delayed by more than 52 months and possession has not been given yet. Therefore, request has been made by the complainant for grant of possession of an alternative unit against the respondent and interest for the delayed period. In support of their statements on behalf of the complainant, photocopies of allotment letter, receipts of deposited money, etc., have been filed. Written statement was not filed by the respondent. However, appearing before the Bench on date 28.05.2024, it was stated that an alternative unit will be provided to the complainant in another project, Officer City Phase-2. Both parties were heard and the record was perused. On the basis of pleadings of the parties, the following issue was framed for determination: -

1. Whether the complainant is entitled to receive possession and interest for the delayed period? Point of Determination No. 1: The complainant states that possession has not been given by the respondent till now. On the other hand, the respondent states that an alternative unit will be provided to the complainant in Officer City Phase-2. Photocopy of allotment letter / builder buyer agreement dated 44.03.2042 has been filed on record, according to which possession was to be given in 36 months. The said allotment letter dated 44.03.2042 was signed by both parties. In such situation, as aforesaid, the date of possession comes to 44.03.2045. In such circumstances, it appears justified to grant interest for the delayed period to the complainant from after the period of possession stipulated in the agreement up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later. In this regard, it is noteworthy that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. etc. versus Union of India of the Maharashtra High Court, the Hon'ble High Court held that: -

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0 - NCRI45/0/63043/2020 बबीता शर्मा बनाम एम.आर. प्रोव्यू रियलटेक प्रा0लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द विलम्बित अवधि के ब्याज सहित वैकल्पिक यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना DELHI-99 में यूनिट सं०- M-206 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 22,06,629 ,/ - रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 52 माह से अधिक विलम्ब है और अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के freg वैकल्पिक यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने wert के समर्थन गें आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। किन्तु पीठ के समक्ष दिनांक 28.05.2024 को उपस्थित होकर यह कथन किया गया है कि Vv Page l = को अन्य परियोजना ऑफीसर सिटी फेस-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जायेगी। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :--

. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को ऑफीसर सिटी फेस-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जायेगी । पत्रावली पर आवंटन पत्र/बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 44.03.2042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार 36 माह में कब्जा दिया जाना था। SAT आवंटन पत्र दिनांक 44.03.2042 को उभयफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 44.03.2045 होती है| ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध में निर्धारित कब्जे की अवधि के पश्चात से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि का विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration Page 2

= the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to ‘ withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ERT vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ होगा, जो कि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध में परियोजना विलम्ब होने पर धनराशि दिये. जाने का प्रावधान होगा जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के ey के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना | | ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 920i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the ( Senne ७७७७७ आभभ--०->ज Page 4

= — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी ert) dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. faveft को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को अपनी अन्य परियोजना ऑफीसर सिटी-2 में वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध कराते हुये यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय tery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.03.2045 से दिनांक 30.04.2046 तक अनुबन्ध में निर्धारित दर के अनुसार व दिनांक 04.05.2046 से ओ. सी»सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित or! साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और "dV SJ Page 5 a की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। । 3. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें । 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) & अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से | ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर १४८॥२+] प्रतिशत है 5... शिकायतकर्ता द्वारा ली जाने वाली मेंटेनेन्स चार्ज्स वास्तविक कब्जे की तिथि से लागू होगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-22 /06 / 2024 0 (dee — (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण