U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar | Hearing Bench: Adjudicating Officer, Proceedings under Section 38, 40 and 63 read with Rule-24 20-Complaint WAENCR |45/I0/62467/2020 Yagyadev Sharma Versus Rise Projects Private Limited ORDER SHEET Date: 47.02.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. When called, learned Advocate Shri Atul Kumar appeared for the complainant. Learned Advocate Ms. Malini appeared for the opposite party. The complainant has informed that the opposite party has still not given possession of the unit, and has neither executed nor registered the transfer deed. In the complaint in question, the Hon'ble Bench-2, after hearing as per rules, passed the following orders on 48.06.2024: 4. The opposite party is ordered to complete all facilities of the complainant's unit as per the allotment letter/agreement, to give possession with O.C./C.C. by 34.08.202, and, after obtaining the payable stamp duty [?], to get the registry done as per rules.

2. The opposite party shall pay delayed-period interest at the rate of [?]2+7 percent on the amount deposited by the complainant, from the date 22.42.2049 until the date on which O.C./C.C. is received by the complainant or the possession offer is made, whichever is later. It is further clarified that this interest amount shall be adjusted against the final payment, and if the interest amount exceeds the amount payable, the excess shall be returned to the complainant as per rules. 3. The opposite party shall ensure that, after receipt of the O.C., the possession offer letter is issued as stated above. 4. The opposite party is directed that interest is defined under Section 2(aay) of the RERA Act, 2046. After RERA came into force, if the promoter charges any interest rate for the allottee's default, the same rate of interest shall be paid to the allottee when the promoter defaults. The interest rate notified by the State Government is MCLR+ [?] percent. Keeping in view the lockdown and force majeure imposed in the country for the prevention and control of COVID-19[?], interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. 5. If the opposite party fails to give possession to the complainant by 34.08.2024, it shall ensure that, within 45 days after 34.08.2024, it refunds the amount deposited by the complainant together with interest at the annual rate of [?]2+] percent.

Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and other relevant provisions. The order shall be uploaded on the portal. In the above complaint, the Hon'ble Bench-2, on 28.0.2024, passed the following order under Sections 38/40/63: Therefore, in view of the facts and circumstances stated above, the file is referred, under the powers contained in Rule-24, to the Hon'ble Adjudicating Officer for hearing on t9.:2.2024, for proceedings for physical possession of the unit. The Secretary, U.P. RERA, in the case, as per paragraph-2 of the order dated 48.06.2024, shall ensure that before the hearing date 29.:22004, action is taken as per rules to issue a recovery certificate for the delayed-period interest payable by the opposite party, and that the file is made available to the Hon'ble Adjudicating Officer before the hearing date. If the Hon'ble Adjudicating Officer, during the Rule-24 proceedings, finds that the opposite party/promoter is not ensuring timely compliance with the order under Section 34 dated 78.06.202, then in such a case the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the case back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act.

In the course of proceedings under Sections 38/40/63, since possession of the unit has not been given to the complainant and the registry of the unit has not been executed, the file was sent to this Bench for Rule-24 proceedings, as per the order dated 28.0.2024 passed by the Hon'ble Bench-2. On the previous date, 49.2.2024, the file was summoned by the Secretary, RERA, for issuing a recovery certificate. Today, on 7.02.2025, the file was presented before this Bench for the first hearing. The opposite party is directed to ensure that, in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench, it sends to the complainant within [?] days a possession offer letter with valid O.C./C.C. and a demand for outstanding dues (if any). Upon the complainant paying the outstanding dues, the opposite party shall give possession of the complainant's unit and ensure that the registry of the unit is executed in the complainant's favour. Both parties may file a reply if they wish to do so. The file shall be presented for further hearing on the fixed date, 09.04.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 सपठित नियम-24 20-शिकायत WAENCR |45/I0/62467/2020 यज्ञदेव शर्मा ; बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 47.02.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-2, द्वारा नियमानुसार सुनवाई उपरान्त दिनांक 48.06.2024 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08. 202 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.42.2049 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर टा॥२+7 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए।

3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (aay) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद — यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। Pfas—t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 5. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.08.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो वह दिनांक 34.08.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 'टा॥२+] प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-2, द्वारा दिनांक 28.0.2024 को धारा-38 /40 / 63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित 'किया गया है कि:- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक t9.:2.2024 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 48.06.2024 के प्रस्तर-2 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 29.:22004 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 78.06.202 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस waht कर सकते हैं। अन्तर्गत धारा-38/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न होने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न होने के कारण माननीय पीठ-2 द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.0.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गयी। पिछली तिथि 49.2.2024 को उक्त पत्रावली श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र हेतु तलब की गई थी। पत्रावली आज दिनांक 7.02.2025 को प्रथम सुनवाई हेतु इस पीठ को पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित ~s

(यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को is दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा देते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। उभयपक्ष यदि कोई जवाब दाखिल करना चाहे, तो कर सकते हैं। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 09.04.2025 को पेश हो। ॥ आर. पी. सिंह (न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण