E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२45/]0/]38]8/2023 यामिनी एवं अजय कुमार बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कन्सोर्टियम प्रा.लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 03-0i-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अमित सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 03-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा wend यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-3 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 03-05-2047 को विपक्षी की परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad में यूनिट संख्या: Sun/25i2 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत ws530580/- है और शिकायतकर्ता द्वारा B.5,48,53/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा जून, 2024 (06 माह ग्रेस पीरियड अतिरिक्त) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी Page I of 6 E-Court

सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल रही है और विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क का अतिरिक्त भुगतान किये जाने का दबाव बनाया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा इण्डिया goa हाउसिंग फाईनेन्स लि. से रू.30,00,000,/- की धनराशि का ऋण स्वीकृत कराया गया था, जिसमें W.72,32,457/— की धनराशि का सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत तथा w.7,67.544/— की धनराशि का सी.एल.पी. प्लान के अन्तर्गत विपक्षी को भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना अन्तिम माँग-पत्र एवं ऑफर ऑफ फिट आउट जारी किया गया तथा अन्तिम माँग-पत्र में रू.2,58,800,/- की अतिरिक्त धनराशि एडहॉक शुल्क के मद में माँगी गयी है। विपक्षी द्वारा अपनी किश्तों का भुगतान समय पर नहीं किया जा रहा है जिस कारण शिकायतकर्ता के सिबिल स्कोर पर नकारात्मक प्रभाव पड़ा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट का कब्जा एवं 45 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रू.3,50,000,/- की धनराशि मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति और रू.45,000/- वाद व्यय के आधार पर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 40-40-2024 दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों //अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन पत्र, दिनांक 22-02-2048 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट को "Bare Shell" की श्रेणी में निर्माण कर शिकायतकर्ता को उपलब्ध किया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की सहमति लिए बिना एवं सूचना दिये बिना प्रश्नगत यूनिट को "Bare Shell" से "Classic R Plan" में बदल दिया गया, जोकि आवंटन पत्र में दिये गये नियम एवं शर्तों के विरूद्ध था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अपनी सम्पूर्ण जमा धनराशि दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी द्वारा एडहॉक स्कीम के अन्तर्गत रू.2,58,800,/- की धनराशि आवंटन पत्र की शर्तों के विरूद्ध शिकायतकर्ता से माँगी गयी। विपक्षी द्वारा अपने विज्ञापन में स्वीमिंग पूल तथा अन्य सुविधाओं का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा vad कोई भी सुविधाएं शिकायतकर्ता को उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी को 03 अनापत्ति प्रमाण-पत्र ही प्राप्त हुऐ हैं, जिनके आधार पर विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनाँक 06-03-2023 को प्रेषित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad का ओ.सी /सी.सी. सक्षम प्राधिकरण द्वारा जारी नहीं किया गया है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-4(0) के अनुसार विपक्षी को जून-2024 (06 माह ग्रेस अतिरिक्त) तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, जिसे उपलब्ध कराने में विपक्षी असफल रहा।

शिकायतकर्ता द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में यह कहा गया है कि विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के आधार पर माँगे जा रहे लाभ को शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-6 एवं मा. सर्वोच्चय न्यायालय द्वारा पारित आदेश “बिक्रम चटर्जी बनाम भारत संघ Page 2 of 6 E-Court (सिविल अपील नं. 940/20:7)" के आधार पर दिया जाना विधि विरूद्ध बताया गया है। अतः उक्त आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में वर्णित अनुतोष को दिलाये जाने का पुनः अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में रसीदों की प्रतियाँ, आवंटन पत्र, दिनांक 22-02-2048 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, ऋण सम्बन्धी दस्तावेजों की प्रतियाँ, ऋण खाते का विवरण, ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनॉक 06-03-2023 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, यूनिट के फोटोग्राफ्स, माँग पत्र दिनांक 08-05-2023 की प्रति, विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) की सारणी, आदि अभिलेख दाखिल किये गये हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 05-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए wert शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। प्रश्नगत परियोजना "Migsun Kiaan" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं. UPRERAPRII3634 है, जिसकी पूर्णता की तिथि 30-03-2024 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना " Migsun Kiaan" में यूनिट संख्या: 25i2 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 22-02-2048 को निष्पादित कराया गया, जिसकी कुल कीमत रू.54,02,242,//- (अन्य शुल्क एवं करों सहित) के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा w57,48543/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी के लेजर, दिनांक 05-08-2024 के अनुसार शिकायतकर्ता पर प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि रू.2,53,699,//- है। शिकायतकर्ता द्वारा “Bare आशा" की श्रेणी चयनित की गई थी, जिसे विपक्षी द्वारा क्लासिक-३ में परिवर्तित कर दिया गया है। आवंटन-पत्र, दिनांक 22-02-2048 के प्रस्तर-4(0) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 202 में 06 माह के ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था।

परियोजना में दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ठूंठ जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। वर्ष, 2049 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक एवं दिनांक o4—-:-209 से दिनांक 44-02-2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। afas—-i9 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है, जिस कारण उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा जारी आदेश दिनांक 06-06-2020 के माध्यम से विकसित की जा रही परियोजनाओं को 6 माह का अतिरिक्त विस्तार दिया गया। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। १0224 Page 3 of 6 हे 4 E-Court

प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना के सम्बन्ध में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023, स्ट्रक्‍्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा sat एन.ओ.सी. के साथ सक्षम प्राधिकारी को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 06-06-2024 को किया गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने तथा विपक्षी द्वारा जारी माँग-पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेज़र की प्रति, परियोजना के निर्माण कार्य की अवधि में विस्तार हेतु उ.प्र. रेरा द्वारा जारी कार्यालय आदेश, दिनांक 06-06-2020 की प्रति, ऑफिस मेमोरेन्डम, दिनांक 43-05-2020 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 5-70-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44--08-2023, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रति तथा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन, दिनांक 06-06-2024 की प्रति, आदि अभिलेख दाखिल किये गये हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार कियाः- 4. FA Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा ws ओ.सी / सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी mi ec ८ Page 4 of 6 r E-Court

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना में दिलली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “एन सी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। वर्ष, 2049 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-70-20:9 तक एवं दिनांक 04—i4-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक की अवधि सम्मिलित हैं। aifas—t9 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है, जिस कारण उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा जारी आदेश दिनांक 06-06-2020 के माध्यम से विकसित की जा रही परियोजनाओं को 06 माह का अतिरिक्‍त विस्तार दिया गया। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। इन STUNT पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में यह कहा गया है कि आवंटन पत्र के प्रस्तर-4(0) के अनुसार विपक्षी को जून-2024 (06 माह ग्रेस अतिरिक्त) तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, जिसे उपलब्ध कराने में विपक्षी असफल रहा। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के आधार पर माँगे जा रहे लाभ को शिकायतकर्ता द्वारा wr अधिनियम, 20I6 की धारा-06 एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश “बिक्रम चटर्जी बनाम भारत संघ (सिविल अपील नं. 940 /20:7)" के विरूद्ध बताया गया है।इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को फोर्स मैज्योर के मद में लाभ न दिये जाने का अनुरोध किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029/4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—-7-20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये a “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- 4 Page 5 of 6 Ate 4 2

Pa E-Court 742, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor A QI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-:-20:9 से दिनांक i4-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04—-I—20i9 से दिनांक o9—-42-209) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कूल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी।

अत: उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: ०4 Pena किया जाता है। प्र Page 6 of 6 निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी.// सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023, TAX एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा उक्त एन.ओ.सी. के साथ सक्षम प्राधिकारी को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 06-06-2024 को किया गया।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अपने विज्ञापन में स्वीमिंग पूल तथा अन्य सुविधाओं का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त कोई भी सुविधाएँ शिकायतकर्ता को उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी को 3 अनापत्ति प्रमाण-पत्र ही प्राप्त gy हैं, जिनके आधार पर विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ फिट-आउट प्रेषित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad का ओ.सी. / सी.सी. सक्षम प्राधिकरण द्वारा जारी नहीं किया गया है। आवंटन पत्र के प्रस्तर 4(0) के अनुसार विपक्षी को जून-2026 माह ग्रेस अतिरिक्त) तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, जिसे उपलब्ध कराने में विपक्षी असफल रहा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं 45 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रू.3,50,000,//- की धनराशि मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति और रू.45,000,//- वाद व्यय के आधार पर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-44(4)()) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ-.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 db प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त उ.प्र. ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के Perv, धारा-45-& में निम्नलिखित उल्लेखित है:-

“(05-.4 Completion <शऑपएपरीटब/०.-(7) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section 75, shall complete the development according to the approved plan a १7224 ae Page 7 of 6 Ur, न E-Court send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority.

Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.” उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित स्वीकृत wit के अनुसार समस्त विकास कार्य पूर्ण किये जा चुके हैं और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष लिखित सूचना /आवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है, परन्तु लिखित सूचना/आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को डीम्ड सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित एन.ओ.सी. अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45--40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023, waar एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रतियाँ संलग्न करते हुए, सक्षम प्राधिकारी को ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 06-06-2024 को किया गया, जिसकी प्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड दाखिल की गयी हैं। इन आधारों पर दिनांक 06--06-2024 से 03 माह अर्थात्‌ दिनांक 06-09-2024 की अवधि के उपरान्त ही डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. जारी किया हुआ माना जा सकता है।

चूंकि प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व ही ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनाँक 06-03-2023 प्रेषित किया गया है, जो कि उपर्युक्तानुसार स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि Ustad परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad का ओ.सी./ सी.सी. सक्षम प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जारी किया गया हो। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी का यह कथन कि gene परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है, साक्ष्यों के अभाव में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी को प्रश्नगनत परियोजना के सम्बन्ध में वर्तमान में कोई ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 2046 की aRI-(4)() 4 प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in Page 8 of 6 NC a 4 E-Court the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 727 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aRI-9(0) एवं (4 weiter के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:-

(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की ari—i7 निम्नवत्‌ है:- 77, (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (I), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल gree’ नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य एवं प्रमाण दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना» टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ST. Page 9 of 6 Ba न /सी.सी. जारी किया जा चुका हो। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित माँग-पत्र एवं ऑफर ऑफ फिट-आउट, दिनांक 06-03-2023, वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किये जाते हैं।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित- परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06-09-2024 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि आवंटन-पत्र/बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा जून, 202 (06 माह ग्रेस पीरियड अतिरिक्त) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल रही है और विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क का अतिरिक्‍त भुगतान किये जाने का दबाव बनाया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा इण्डिया gear हाउसिंग फाईनेन्स लि. से रू.30,00,000,/- की धनराशि का ऋण स्वीकृत कराया गया था, जिसमें रू.42,32,457 //- की धनराशि का ade स्कीम के अन्तर्गत तथा W.47,67,544 /— की धनराशि का सी.एल.पी. प्लान के अन्तर्गत विपक्षी को भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये बिना अन्तिम माँग-पत्र एवं ऑफर ऑफ फिट आउट जारी किया गया तथा अन्तिम माँग-पत्र में रू.2,58,800,/- की अतिरिक्त धनराशि एडहॉक शुल्क के मद में माँगी गयी है। विपक्षी द्वारा अपनी किश्तों का भुगतान समय पर नहीं किया जा रहा है जिस कारण शिकायतकर्ता के सिबिल स्कोर पर नकारात्मक प्रभाव पड़ा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा wed यूनिट का कब्जा एवं 5 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रू.3,50,000,/- की धनराशि मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति और रू.45,000,/- वाद व्यय के आधार पर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 05-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि उनके लेजर, दिनांक 05-08-2024 के अनुसार शिकायतकर्ता पर प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि रू.2,53,699,/- है। शिकायतकर्ता द्वारा "Bare Shell" की श्रेणी चयनित की गई थी, जिसे विपक्षी द्वारा क्लासिक-7 में परिवर्तित कर दिया गया है। आवंटन-पत्र, दिनांक 22-02-2048 के प्रस्तर-4(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा Page 0 of 6 er f E-Court शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 202 में 06 माह के ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा जारी मॉग-पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान है कि:- "Section 78. Return of Amount and Compensation- (I)“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 22-02-20:8 F प्रस्तर-04(6) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, जून, 2024 अर्थात्‌ दिनांक 30-06-202 एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-42-2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Page I] of 6 E-Court "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 #6॥ respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 33-42-2024 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03-2022 से निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार Ses ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06-09-2024 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर ua प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7/ (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 2-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन Page 42 of 6 E-Court और विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित .#27#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd, Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर McLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी /प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (0००४४) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा स्रीआईटी बनाम हिमाचल ग्रवेश आवास विकास परिषद; 207 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon 'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature pe 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7 997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उ4 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 4944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

70, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was Page 3 of 6 E-Court paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. II. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम AA FEAT, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। vated वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार WS व अन्य TAT स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 202 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है:-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 76597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4- 3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के मद में रू.3,50,000,/- की धनराशि क्षतिपूर्ति के आधार पर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु इसका निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है।

अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिये अपना वाद,परिवाद सक्षम प्राधिकारी» न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिये स्वतंत्र है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है Hie Page 4 of 6 = E-Court आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/बी.बी.ए. के अनुसार पूर्ण कराते हुए, ओ.सी. सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 3:-72-202: में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: ०। के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03-2022 से निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 06-09-2024 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि wr अधिनियम, 20:6 की धारा-2७४७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7/+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित wad यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। उभय पक्ष अपने-अपने वाद व्यय को स्वयं वहन करेंगे। Page 5 of 6 r E-Court 8 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 9. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 23--07-2025. ny ! - भूसरेड्डी) अध्यक्ष, RT| Page 6 of 6