U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [?], Bench-2 (formerly Bench-4). Present: Shri T. Venkatesh, Member. Complaint No.: NCRI45/0/028/2022 Dr. Chitra Versus Rise Projects Private Limited. The complaint petition has been filed by the complainant against the respondent seeking possession of the unit and interest for the period of delay. In brief, the complainant states that she booked Unit No. 6[?]-0, T[?]0-202, 4BHK, in the respondent's project RISE ORGANIC HOMES PHASE. The total price of the unit was Rs. 70,56,400/-, against which the complainant paid Rs. 25,57,099/- to the respondent from time to time in instalments. The complainant further states that there is a delay of 2 years in the project as per the agreement, that construction work in the project is suspended, and that the complainant has paid 40 percent of the amount in respect of the unit in question, but the respondent has not completed the project and has not given possession to the complainant. The complainant states that she booked the unit in the respondent's project on 29.04.2046, and that the respondent was to complete the project and give possession with a period of 48 months and a grace period of 6 months. For this reason the complainant has filed this complaint against the respondent under Section 34 of the Real Estate Regulatory Authority Act, seeking possession of the unit.

In support of her statement, the complainant has filed photocopies of records including the allotment letter, a statement of the amounts paid to the respondent, demand letters, home loan letter dated 20.09.2044, and other records. In its written reply, the respondent stated that the complainant booked Unit No. 70-202 in the project RISE ORGANIC HOMES PHASE, the total price of which was Rs. 70,56,400/-, against which the complainant paid Rs. 24,49,65/-. Against this, an allotment letter was issued by the respondent in favour of the complainant on 28.03.206. Having obtained all the NOCs and completed the project, the respondent was to give possession by 34.03.2020, with a period of 42 months and a grace period of 6 months. The respondent has sent the complainant various demand letters and reminder letters from March 20I6 onwards, but the complainant did not pay the outstanding amount due. Further, the main reasons for the delay in completing the project are the orders passed by the NGT and [?]-19. For this reason the respondent states that the complainant will be handed physical possession of the said unit by December, 2023. The respondent has filed a written reply in support of its statement, and the matter has been heard.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत ast, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI45/0/028/2022 डॉक्टर चित्रा बनाम राइस प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थन। पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूगिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE में यूनिट संख्या- 6ा्न-0, TI0- 202, 4BHK बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 70,56,400 / - रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,57,099 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में अनुबंध अनुसार 2 वर्ष का विलंब है तथा परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है, शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 40 प्रतिशत रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है परंतु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.04.2046 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराई गई थी विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर 48 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का विवरण, मांग पत्र, गृह ऋण पत्र दिनांकित 20.09. 2044, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। Page | विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE में यूनिट संख्या- 70-202, बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 70,56,400 /— रुपए थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 24,49,65 /— रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया तथा जिसके सापेक्ष दिनांक 28.03.206 को विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आंवटन पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा समस्त एन.ओ.सी को प्राप्त कर एंव परियोजना पूर्ण कर 42 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा 34.03.2020 तक उपलब्ध कराया जाना था।विपक्षी द्वारा मार्च 20I6 से शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र प्रेषित किए गए परंतु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया जमा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त परियोजना को पूर्ण किए जाने में विलम्ब होने के मुख्य कारण एनजीटी द्वारा पारित आदेश तथा aifas—i9 है। जिस कारण विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का भौतिक कब्जा दिसम्बर, 2023 तक सौंप दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत तीन यूनिट GH-0I, १0-202, 4BHK के सापेक्ष योजित की गई है, परंतु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या १0-202 के सापेक्ष पीठ के सामक्ष F4 प्रस्तुत किए गए है, तथा विपक्षी द्वारा भी यूनिट संख्या 7T0-202 के सापेक्ष अपना जवाब दाखिल किया गया है, जिस कारण पीठ द्वारा प्रस्तुत शिकायत के संबंध में यूनिट संख्या 70-202 के सापेक्ष आदेशार्थ सुरक्षित किया गया है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। Page 2 = द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में

अनुबंध अनुसार 2 वर्ष का विलंब है तथा परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है, शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 40 प्रतिशत रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है परंतु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.04.2046 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराई गई थी विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर 48 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा उपलब्ध कराया जाना ot) जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (॥) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or | (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without हि व to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें white के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु wed प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। EEE Page 3 ८2 7 ia पक्ष के मध्य दिनांक i4.06.20I6 को अनुबंध पत्र का निष्पादन किया गया था। उभय पक्ष द्वारा पूर्ण अनुबंध पत्र की प्रति पीठ को उपलब्ध नहीं कराई गई है, उभय पक्ष के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्र के कब्जे वाले प्रस्तर के अनुसार 42 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 44.42.2049 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जिसे विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाये on का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — | Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer । ge wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on Page 4 | y

account of suspension or revocation of the registration | under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2Aza) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; |

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा | (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.70.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय // पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण | Page 5 a हि a of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित । प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/ 46 के | द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख | किया गया है :- हि os POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.]. Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any Page 6 EEE

other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. ke अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु der-7 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड ae की तिथि से 45 fea के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। = को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की । धारा-2(»४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८टा॥२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।. 4... यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें | 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। i (सदस्य) रा उ.प्र. भू-सम्पदा विंनियामक प्राधिकरण Page 8

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [?], Bench-2 (formerly Bench-4). Present: Shri T. Venkatesh, Member. Complaint No.: NCRI45/0/028/2022 Dr. Chitra Versus Rise Projects Private Limited. The complaint petition has been filed by the complainant against the respondent seeking possession of the unit and interest for the period of delay. In brief, the complainant states that she booked Unit No. 6[?]-0, T[?]0-202, 4BHK, in the respondent's project RISE ORGANIC HOMES PHASE. The total price of the unit was Rs. 70,56,400/-, against which the complainant paid Rs. 25,57,099/- to the respondent from time to time in instalments. The complainant further states that there is a delay of 2 years in the project as per the agreement, that construction work in the project is suspended, and that the complainant has paid 40 percent of the amount in respect of the unit in question, but the respondent has not completed the project and has not given possession to the complainant. The complainant states that she booked the unit in the respondent's project on 29.04.2046, and that the respondent was to complete the project and give possession with a period of 48 months and a grace period of 6 months. For this reason the complainant has filed this complaint against the respondent under Section 34 of the Real Estate Regulatory Authority Act, seeking possession of the unit.

In support of her statement, the complainant has filed photocopies of records including the allotment letter, a statement of the amounts paid to the respondent, demand letters, home loan letter dated 20.09.2044, and other records. In its written reply, the respondent stated that the complainant booked Unit No. 70-202 in the project RISE ORGANIC HOMES PHASE, the total price of which was Rs. 70,56,400/-, against which the complainant paid Rs. 24,49,65/-. Against this, an allotment letter was issued by the respondent in favour of the complainant on 28.03.206. Having obtained all the NOCs and completed the project, the respondent was to give possession by 34.03.2020, with a period of 42 months and a grace period of 6 months. The respondent has sent the complainant various demand letters and reminder letters from March 20I6 onwards, but the complainant did not pay the outstanding amount due. Further, the main reasons for the delay in completing the project are the orders passed by the NGT and [?]-19. For this reason the respondent states that the complainant will be handed physical possession of the said unit by December, 2023. The respondent has filed a written reply in support of its statement, and the matter has been heard.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत ast, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI45/0/028/2022 डॉक्टर चित्रा बनाम राइस प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थन। पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूगिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE में यूनिट संख्या- 6ा्न-0, TI0- 202, 4BHK बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 70,56,400 / - रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,57,099 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में अनुबंध अनुसार 2 वर्ष का विलंब है तथा परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है, शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 40 प्रतिशत रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है परंतु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.04.2046 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराई गई थी विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर 48 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का विवरण, मांग पत्र, गृह ऋण पत्र दिनांकित 20.09. 2044, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। Page | विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE में यूनिट संख्या- 70-202, बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 70,56,400 /— रुपए थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 24,49,65 /— रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया तथा जिसके सापेक्ष दिनांक 28.03.206 को विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आंवटन पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा समस्त एन.ओ.सी को प्राप्त कर एंव परियोजना पूर्ण कर 42 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा 34.03.2020 तक उपलब्ध कराया जाना था।विपक्षी द्वारा मार्च 20I6 से शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र प्रेषित किए गए परंतु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया जमा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त परियोजना को पूर्ण किए जाने में विलम्ब होने के मुख्य कारण एनजीटी द्वारा पारित आदेश तथा aifas—i9 है। जिस कारण विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का भौतिक कब्जा दिसम्बर, 2023 तक सौंप दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत तीन यूनिट GH-0I, १0-202, 4BHK के सापेक्ष योजित की गई है, परंतु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या १0-202 के सापेक्ष पीठ के सामक्ष F4 प्रस्तुत किए गए है, तथा विपक्षी द्वारा भी यूनिट संख्या 7T0-202 के सापेक्ष अपना जवाब दाखिल किया गया है, जिस कारण पीठ द्वारा प्रस्तुत शिकायत के संबंध में यूनिट संख्या 70-202 के सापेक्ष आदेशार्थ सुरक्षित किया गया है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। Page 2 = द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में

अनुबंध अनुसार 2 वर्ष का विलंब है तथा परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है, शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 40 प्रतिशत रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है परंतु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.04.2046 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराई गई थी विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर 48 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा उपलब्ध कराया जाना ot) जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (॥) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or | (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without हि व to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें white के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु wed प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। EEE Page 3 ८2 7 ia पक्ष के मध्य दिनांक i4.06.20I6 को अनुबंध पत्र का निष्पादन किया गया था। उभय पक्ष द्वारा पूर्ण अनुबंध पत्र की प्रति पीठ को उपलब्ध नहीं कराई गई है, उभय पक्ष के मध्य निष्पादित अनुबंध पत्र के कब्जे वाले प्रस्तर के अनुसार 42 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 44.42.2049 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जिसे विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाये on का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — | Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer । ge wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on Page 4 | y

account of suspension or revocation of the registration | under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2Aza) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; |

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा | (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.70.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय // पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण | Page 5 a हि a of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित । प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/ 46 के | द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख | किया गया है :- हि os POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.]. Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any Page 6 EEE

other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. ke अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु der-7 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड ae की तिथि से 45 fea के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। = को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की । धारा-2(»४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८टा॥२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।. 4... यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें | 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। i (सदस्य) रा उ.प्र. भू-सम्पदा विंनियामक प्राधिकरण Page 8