उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या ia यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की अनुबंधानुसार वांछित अनुतोष सं० उपलब्ध रसीद के तिथि कब्जा दिये जाने अनुसार जमा की तिथि धनराशि रु0 [. एलावशाशाणात्ा2छ2 अलका व | Orchid- | रु० 37,45,928/ | 08.03.2076 | 42 माह + 6 माह | यूनिट का कब्जा सुधीर 4204 अनुग्रह अवधि व विलम्बित चम्बेल अर्थात मार्च 2020 | अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम फ्रेगनेंस ड्रीम होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Fragrance Phase-I में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 37,45,928 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में मई 205 में यूनिट बुक करायी गयी थी। लेकिन 7 वर्ष बीत जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा परियोजना of निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी प्राप्त किये हुए ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है जबकि विपक्षी को ओ.सी प्राप्त किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा बिना सूचना दिये हुए एरिया का क्षेत्रफल बढ़ा दिया गया है। विपक्षी द्वारा गलत ब्याज लगाया गया है जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंधपत्र, मांग पत्र, इंटीमेशन लेटर फार ड्यूज, फाइनल रिमाइन्डर व लिखित बहस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। —_—=sS

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी की परियोजना में यूनिट आवंटित किये जाने के लिए आवेदन किया था। विपक्षी की परियोजना सिद्धार्थ विहार गाजियाबाद में स्थित है। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीयन संख्या यूपीरेरापीआरजे4727 है। विपक्षी को भूमि उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद द्वारा a¥ 20:4 में आवंटित की गई थी। विपक्षी को जब भूमि आवंटित की गई थी तो उस समय प्रोजेक्ट के निकट डम्पिंग ग्राउण्ड था। विपक्षी ने डम्पिंग ग्राउण्ड से कूडा हटाये जाने के लिए नगर पालिका एवं आवास विकास को पत्र भेजा परन्तु नगर पालिका द्वारा डम्पिंग ग्राउण्ड से कूड़ा नहीं हटवाया गया। उक्त के सम्बंध में विपक्षी ने भूमि पर विकास हेतु डम्पिंग ग्राउण्ड से कूड़ा हटाये जाने के लिए कई पत्र डिप्टी रेजिडेंस कमिश्नर को भेजे। एन.जी.टी से दिनांक 24.06.209 को आदेश हुआ कि डम्पिंग ग्राउण्ड से Het हटाया जाए। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि आवास विकास परिषद द्वारा रोड, सीवर, एसटीपी, पॉवर हाउस जैसे विकास कार्य कराया जाना था परन्तु 8 वर्ष बीत जाने के बाद भी विकास कार्य नही हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा सीएलपी प्लान के अन्तर्गत यूनिट संख्या 4204 बुक की गयी थी जिसके सापेक्ष उभयपक्षो के मध्य अनुबंध पत्र दिनांक 08.03.2046 को निष्पादित हुआ जिसके क्लाज-24 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अनुबंध हस्ताक्षारित किये जाने की तिथि अर्थात 08.03.2020 को दिया जाना था परन्तु परियोजना का निर्माण कार्य कोरोना FEAR के कारण बाधित हुआ। इसके पश्चात विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन जनवरी 2024 में प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत BO 45,45,954 के सापेक्ष GO 37,45,928/ का भुगतान किया गया है। यूपी रेरा के आदेश दिनांक 46.09.2049 के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन भी भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा Bo 7,70,023/ eT भुगतान किया जाना शेष है।

शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया है जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य समय से पूर्ण Ss 2 करते हुए शिकायतकर्ता को जनवरी 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन दिया गया। लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा न तो अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया गया और न ही यूनिट का कब्जा लिया गया। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम की धारा i9 के अनुसार आवंटी का भी दायित्व है कि वह समय से धनराशि का भुगतान करें। इस टॉवर में करीब 400 परिवार को कब्जा दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि यदि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करता है तो वह शिकायतकर्ता को मई 2023 में कब्जा देने को तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, फाइनल कैंसिलेशन /रिफन्ड लेटर, फाइनल रिमाइन्डर व आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस में विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में किये गये सभी तर्को का woes किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष गलत तथ्य प्रस्तुत किये गये है कि उनके ' द्वारा शिकायतकर्ता को 20.02.2024 को आवंटित यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु ऑफर ऑफ पजेशन भेजा गया। जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को केवल फिट आउट फार पजेशन दिनांक 2.04.2022 को भेजा गया है जिसकी प्रति एनेक्चर ए-6 के तौर पर संलग्न है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता जानबूझ कर यूनिट का कब्जा नहीं ले रहे है तथा यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं कर रहे है। शिकयतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में कथन किया है कि रेरा के प्राविधानों के अनुसार विपक्षी/प्रमोटर वैध ओ.सी प्राप्त किये बिना शिकायतकर्ता के उपर यूनिट का कब्जा लेने के लिए दबाव नहीं बना सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा भेजे गये मांग पत्र में अनावश्यक धनराशि की मांग की गयी है जिसके सापेक्ष विपक्षी द्वारा कोई स्पष्टीकरण प्रेषित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष रु० 37,45,929// का भुगतान किया गया है जो यूनिट की कूल कीमत का लगभग 98 प्रतिशत है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को ओससी प्राप्त न होने के कारण ऋणी बैंक द्वारा शेष _——— 3

धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा आपसी सहमति से प्रकरण का निस्तारण किये जाने हेतु रेरा कंसीलिएटर के समक्ष भी कोशिश की गयी परन्तु विपक्षी कभी उपस्थित नहीं हुए। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को ओ.सी दिनांक 45.05. 2025 को प्राप्त हुआ है जिस कारण उनके द्वारा पूर्व में भेजे गये ऑफर ऑफ पजेशन व अंतिम मांग पत्र निराधार है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने तथा यूनिट के सापेक्ष जमा धनराशि की अनुबंध के अनुसार धनराशि की कटौती किये जाने का तर्क प्रस्तुत किया गया है। जबकि बिना ओससी प्राप्त किये तथा बिना वैध ऑफर ऑफ पजेशन भेजे बिना किया गया यूनिट निरस्तीकरण अवैधानिक है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर धनराशि के सापेक्ष चेक जारी कर यह तर्क किया जाना कि शिकायतकर्ता उक्त चेक को प्राप्त करने के लिए स्वतंत्र है संधारणीय नहीं है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मर्जी से न तो यूनिट निरस्त करायी गयी है और न ही to प्रतिशत से कम धनराशि का भुगतान किया गया है। इसके अतिरिक्त प्रकरण लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को रिफन्ड लेने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यह कथन किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य व्यक्ति को आवंटित कर दी गयी है जबकि विपक्षी द्वारा किया गया यूनिट निरस्तीकरण वैधानिक नहीं है क्योंकि प्रश्नगत यूनिट से सम्बन्धित वाद अभी fe के समक्ष लम्बित है। विषक्षी को अधिभोग प्रमाण wa दिनांक 45,05.2025 को प्राप्त हुआ है तथा उनके द्वारा ओ.सी प्राप्त किये जाने के पश्चात विधिक ऑफर ऑफ पजेशन शिकायतकर्ता को भेजा नहीं गया है जिस कारण मूलभूत औपचारिकताएं पूर्ण किये बिना विपक्षी के पास शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने का कोई वैधानिक क्षेत्राधिकार नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अंतिम यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 47. 05.2025 को भेजा गया जो शिकायतकर्ता को कभी प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जाने के सम्बन्ध में पुष्पा डिमरी के नाम का आवेदन फार्म संलग्नक किया गया है जोकि कूट रचित प्रतीत

लगना 4 होता है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा जारी यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 47.05.2025 को अवैधानिक होने के कारण निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को वैध ऑफर ऑफ पजेशन जारी किये जाने तथा शिकायतकर्ता की यूनिट संख्या को पुर्नस्थापित किये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का अधिकार afer न किये जाने के लिए विपक्षी को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित बहस दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 20.02.2020 को ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट जारी किया गया था। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी के आधार पर दिनांक 04.04.2022 को ya: ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा प्राप्त करने में असफल रहा है। विपक्षी को दिनांक 25.05.2025 को ओसी प्राप्त हो गया है। शिकायतकर्ता द्वारा Pde अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट निरस्त करके i0 प्रतिशत अर्नेस्ट जब्त करने का प्राविधान है। विपक्षी शिकायतकर्ता. को oe मनी जब्त करके अवशेष देय धनराशि वापस करने को तैयार है। शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने के उपरांत विपक्षी द्वारा विधिक रूप से तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित किया जा चुका है। इस प्रकार शिकायतकर्ता का कोई अधिकार अस्तित्व में नहीं है। अतः विपक्षी ने शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है तथा क्‍या प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित हो चुका है? aa परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है?

3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? N -_—= निस्तारण प्रश्न We: प्रश्न संख्या । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह लिखित बहस में तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 20.02.2024 व 04.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी करते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र भी भेजा गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान नही किया गया जिस कारण आवंटित यूनिट दिनांक 47.05. 2025 को निरस्त कर दी गयी। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 22.05.2025 को सुनवाई के दौरान यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओससी प्राप्त हो चुका है तथा उनके द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा ओ.सी प्राप्त होने की तिथि 45.05.2025 के उपरांत कोई ऑफर ऑफ पजेशन जारी नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह तर्क लिया गया है कि दिनांक 47.05.2025 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है जो गलत है शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र नहीं प्राप्त हुआ है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता सुनवाई दिनांक 22.05.2025 को कहा गया कि उन्हें यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए।

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित बहस में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र भेजे गये लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट दिनांक 47.05.2025 को निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 08.03.2046 से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मार्च 2020 में प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 38,00,80/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किये जाने ला 6 हेतु कन्सट्रक्शन लिंक प्लान का चयन किया गया जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक पेमेंट प्लान के तहत विपक्षी को vo 37,45,928/ का भुगतान किया जा चुका है जो मूल राशि के सापेक्ष काफी अधिक प्रतिशत है। अतः विपक्षी द्वारा उठाया गया यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि की अदायगी नहीं की जा रही है, संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 की धारा 9.2 एवं धारा 93. के तहत कार्यवाही करें। उक्त प्राविधान निम्नवत्‌ है :- धारा 9.2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee docs not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. धारा 9.3

The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. Incase of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the 7 _——— Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination.

उक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान न किये जाने पर मांग पत्र, अनुस्मरण पत्र तथा प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये जाने का प्राविधान है परन्तु प्रश्नगत शिकायत में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को केवल एक फाइनल रिमाइन्डर दिनांकित 04.40.2022 को प्रेषित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित कर चेतावनी नहीं दी गयी और न ही विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को कोई अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया जो उपरोक्त विधि व्यवस्था के विपरीत है। इसके अतिरिक्त उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार यदि विपक्षी द्वारा वैधानिक रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जाती है तो विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि वापस किये जाने का प्राविधान है जोकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को वापस नहीं की गयी। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा मार्च 2020 तक उपलब्ध कराया जाना था जबकि विपक्षी को दिनांक 45.05.2025 को ओसी प्राप्त हुआ है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में 5 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो रहा है कि विपक्षी के पक्ष पर शिकायतकर्ता को समय सीमा के अन्दर यूनिट का कब्जा न दिये जाने का दोष है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी शिकायतकर्ता को समय से कब्जा न देने कारण शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी आवंटन को निरस्त नहीं कर सकता है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुरूप नहीं है।

vat के अतिरिक्त वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wea शिकायत दिनांक 09.0.2022 को योजित की गयी है। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट दिनांक 47.05.2025 निरस्त किये जाने का तर्क ब्नाख्ंञा,.- 8

प्रस्तुत किया गया है। वही शिकायतकर्ता का तर्क है कि उसे यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है और न ही विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्राप्त होने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। यहाँ यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में बुकिंग फार्म की प्रति दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा yor feat से दिनांक 5.05.2025 को यूनिट बुकिंग के सापेक्ष Go ,00,000 / प्राप्त किया जाना अंकित किया गया है तथा उक्त अदिनांकित बुकिंग फार्म के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट संख्या yor डिमरी को आवंटित किये जाने का तर्क किया गया है। इस सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाता है कि बुकिंग फार्म के माध्यम से क्रेता केवल विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करने या खरीदने के लिए अपनी इच्छुकता व्यक्त करते है। इसके पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट उपलब्ध है अथवा नही के बाद बिल्डर द्वारा प्रश्नगत यूनिट क्रेता को आवंटित की जाती है जिसके पश्चात उक्त क्रेता रेश अधिनियम की धारा 2डी के अनुसार आवंटी की श्रेणी में आता है परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा क्रेता पुष्पा डिमरी को कोई आवंटन नहीं किया गया है जिस कारण विपक्षी द्वारा केवल बुकिंग फार्म के आधार पर किया गया यह तर्क की उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार ford किये जा चुके है संधारणीय नहीं है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट अंतिम रूप से दिनांक 47.05.2025 को निरस्त किये जाने से 02 दिन पूर्व दिनांक 75.05.2025 को प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग हेतु yor feat से wo 4,00,000/ प्राप्त किया गया है जोकि अवैधानिक है क्योंकि प्रश्नगत आवंटित यूनिट रो राम्बन्धित प्रकरण पीठ के राम्मुख विचाराधीन था। इसके अतिरिक्त विपक्षी ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत करने में असमर्थ रहा है कि प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का पूर्ण रूप से अधिकार सृजित हो गया है, तृतीय पक्ष के oot में oer यूनिट आ गयी है और तृतीय पक्ष के पक्ष में रजिस्ट्री हो गयी है। अतः उपरोक्त वर्णित कारण से विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित हो जाने का तर्क संधारणीय नहीं है। यह भी उल्लेखनीय है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्‍्डर,/निरस्त कराये जाने का कोई साक्ष्य विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया है।

विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत के लम्बित रहने के दौरान शिकायतकर्ता की यूनिट कैंसिल करने की कार्यवाही की गयी है जो शिकायत के लम्बित रहने के दौरान यूनिट निरस्त किया जाना विधिक रूप से सही नहीं है। उपरोक्त तथ्यों के विश्लेषण के आधार पर यह निष्कर्ष निकलता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना उपरोक्त रेरा अधिनियम के प्राविधानों के विपरीत है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है तथा विपक्षी विधिक रूप से प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित होने के सम्बन्ध में कोई निर्णायक साक्ष्य प्रस्तुत नही कर सका है। इससे स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित नहीं हुआ है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 Prana किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ‘WATER द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घ८।ते हुए) थूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभौग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /7985, “Mc. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—-44-20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They _——s 30 have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09--42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 4—-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20१9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04—-:-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कूल-35 ्न्चझान्य्ड... ॥4 दिन+ 33 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त olfas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। TEAR प्रश्न संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट संख्या 4204 बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 08.03.20:6 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर Gite के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मार्च 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि को लिखित आपत्ति में स्वीकार किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिनांक 45.05.2025 को आंशिक आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर लिखित बहस के साथ उपलब्ध है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ मार्च 2020 में प्राप्त होना था। _——_> 22 इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा |

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी array माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल ao 43 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा

(विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER 9.2) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five

days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRiIUfeea की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। TEAR प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को Gent करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र,/अनुबंध के अनुसार जाय a 44 समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 37,45,928/ (सैतिस लाख पैतालिस हजार नो सौ अदृठाइस) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी । साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2०)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान ५९ शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर सै ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। == a5

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा wat जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a ee SoG 2025” (डा०दीपक स्वरूप Wada) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धन॒गर 46