| उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री clo वेंकटेश, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या बा NCR45/09/99506/2022 शशि रंजन मिश्रा E-403 2s NCRI45/09/99755/2022 अजय सिंघल छ-05 3. NCR45/09/999 4/2022 नवीन झा &-30] 4. NCRI45/09/99896/2022 सौरभ कुमार दुबे E-205 5. ॥२ट२45/09/] 00383/2022 संजीव कुमार im F-703 6. ॥7ट745/09/00353/2022 प्रवीण यादव 405 7. NCR45/09/00524/2022 अनीशा जैन 7-308 8. NCRI45/09/99774/2022 राकेश कुमार ASST | 8005 9. NCRI45/09/9978/2022 सुजीत जयसवाल F-602 == NCRI45/09/99855/2022 मयूर टण्डन &8-404 il. NCRI45/09/99878/2022 ललित मोहन F-07 2. | 7टरा45/0900486/2022 विकास कुमार F-407 43. | NCRI45/09/I00474/2022 रोहित सैनी E-305 4. | टारा45/09/00450/2022 निमेश कुमार E-I40] 5. NCRI45/09/99780/2022 | राजेश खंडेवाल 8-603 6. | NCRI45/I4/0903/2022 अरविन्द चौहान E-305 be | 7. | NCR45/09/99904/2022 श्रद्वांजली F-604 I8. | NCRI45/09/996 08/2022 विकास राठौर F-l20I a 9. NCR45/09/99572/2022 लविश त्यागी F-508 बनाम स्टार ए.एम.डी रियलकॉन orf शिकायतकर्ता शशि रंजन मिश्रा के साथ is अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध verre शिकायत योजित की गयी है। इन सभी शिकायत के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना " Star Rameshwaram Phase-lI" से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है| शिकायत संख्या- ८टार45/09/99506/2022 शशि रंजन मिश्रा वाद अग्रणी रहेगा।

प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Star Rameshwaram Phase-II" में यूनिट URAI-E-403 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 34,0,002 /- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 26,38,404/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में उनके द्वारा दिनांक 0.042049 को फ्लैट बुक किया और विपक्षी द्वारा दिनांक 32.032000 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.05.2049 को एम.ओ.यू निष्पादित हुआ था, जिसमें विपक्षी द्वारा 8,00,/-रूपये की धनराशि का विपक्षी द्वारा किया जाना था, लेकिन विपक्षी द्वारा इसका पालन करने में भी पूर्ण रूप से विफल रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, स्वागत. पत्र, आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांकित 40.04.2049, जमा धनराशि की रसीदें, किराये के मद उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरेत सबलीज़ डीड दिनांकित 04.05.2049 प्रति की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। EE

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए गलत तथ्यों के आधार पर शिकायत योजित की गई है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकृत क्रमांक GA-UPRERAPRI3Z233 है, प्रश्नगत परियोजना में कुल 6 टॉवर्स हैं जिसमें टॉवर संख्या-»,8,०८,० का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। और टावर संख्या- EF का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है। शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 एवं अनुग्रह अवधि के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Star Rameshwaram के टॉवर-ए में यूनिट wer-403 बुक किया गया, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 40.04.2049 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा मार्च 2020 तक प्रदान किया जाना था। अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 26,43,503/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल 30,79,208/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को eee लिंक प्लांन के अन्तर्गत भुगतान किया जाना था। उभयपक्ष के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू दिनांक 04.05.2049 के अनुसार शिकायतकर्ता को किराया 8,000 /-रूपये प्रति माह 40 माह का भुगतान 80,000 /-रूपये किया गया है, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा भी स्वीकार किया गया है और शिकायतकर्ता का बकाया भुगतान भी वह करने हेतु तैयार है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- शिकायतकर्ता

4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु deo इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? शिकायतकर्ता द्वारा अंकित किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने तक किराये दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 एवं अनुग्रह अवधि के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 40.04.2049 के पृष्ठ संख्या-08 के प्रस्तर-8() में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.2020 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं० 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:--

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The: Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी., aR, अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section ss 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for iE other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in’ the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2o6 के अधीन दिनांक 7.020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.26॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the. Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में | कक. है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध८टा,४+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRt+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्‍त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश

i, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की area की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और ey wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। be | = शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर ४८,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 के बीच यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(०४)0)के अनुसार - डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता erm! यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। सार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के | £ द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 पोर्टल पर 3 इस आदेश

| में प्रतिपादित सिद्वान्तों के —_ धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की यदि विपक्षी शिकायतकर्ता तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश अपलोड किया जाये। की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस जाएगी। द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | Ow “० [2.५ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण