उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर न्यायपीठ:- पीठ संख्या-04 (पूर्व पीठ संख्या-03) उपस्थितः- श्री हरीश त्रिपाठी, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या | | आवंटन की | कब्जा परिदान की | यूनिट संख्या = मूल्य भिकथित रुप से तिथि निर्धारित तिथि | | जमा धनराशि । NCR45/09/99480/2022 पी.एस.मि | 22--20i2 07-08-205 + LGF-98 रु, ,07,00/- रु, 9,88,406/- 6 माह अनुग्रह अंवधि अर्थात्‌ 02-02-20I6 (शिकायकर्ता के अनुसार) बनाम एम.आर:प्रोव्यू रियलटेक प्राईवेट लिमिटेड URT-34 रेरा अधिनियम-206 शिकायतकर्ता पी.एस.मित्तल ने विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने के अनुतोष हेतु विपक्षी के विरूद्ग शिकायत आवेदन प्रस्तुत किये है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE GREAT NORTHERN BAZAAR (GNB एप्&४ए-॥) में यूनिट आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपरोक्त तालिका के अनुसार एक वाणिज्यिक इकाई i9.00 वर्ग फुट का आवंटन किया गया। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को लगभग 90 प्रतिशत तक का विक्रय मूल्य का भुगतान भी किया। शिकायतकर्ता के अनुसार दिनांक 07-08-20i5 + 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 02- TTT SE श्र | Zo Si Page 02-206 के अन्दर निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था। परन्तु लगभग og वर्ष व्यतीत हो जाने के बावजूद भी आज तक निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता अपनी आवंटित यूनिट के सापेक्ष विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा प्राप्त करना चाहते हैं।

अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने आवंटन पत्र, लिखित शिकायत,आर.टी.आई. आवेदन आदि, भुगतान से सम्बन्धित प्रपत्र आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल किये हैं। शिकायत अभिकथनों के Reg अपनी आपत्ति प्रस्तुत कर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपरोक्तानुसार आवंटन किया जाना तथा निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना प्रस्तावित होना स्वीकार किया गया है। विपक्षी का यह भी कथन है कि पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। शिकायतकर्ता ने कथनों को छिपाते हुए शिकायत प्रस्तुत किया है। अतः निवेदन किया गया है कि शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जा कि वह बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा ले तथा शिकायत हर्जे के साथ खारिज की जाए। अपने कथन के समर्थन में विपक्षी ने आवंटन पत्र, पूर्णता / अभिभोग प्रमाण पत्र आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल किया है। भू-सम्पदा (विनियमंन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की ee-8t सपठित "मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एण्ड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य 2020 SCC ONLINE SC 667 G&R-I6) " में मा0 सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के आधार पर प्राधिकरण द्वारा प्रतिनिधायन के सम्बन्ध के लिए गये निर्णय से सम्बन्धित आदेश संख्या- 9536/उ0प्र0 रेरा/का0आ0/2023-24, दिनांक 24.07.2023 द्वारा प्रतिनिधानित प्राधिकार/अधिकारिता के आधार पर शिकायत की सुनवाई की गई। अवधार्य बिन्दु उभयपक्षों के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य एवं बहस में प्रस्तुत किये गये वर्क अधर फनिशियिकापा EEE OF _ के आधार पर निम्नलिखित अवधार्य बिन्दु उत्पन्न होता हैं०:- 2 ८ ' श्र : Page 2 ze बिन्दु tren: क्या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज सहित आवंटित यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष

अवधार्य बिन्दु संख्या 2: यह अवधार्य बिन्दु इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज सहित आवंटित यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत में किये गये अभिकथनों तथा याचित अनुतोष के आधार पर उत्पन्न हुआ है इसलिए इसे साबित करने का प्रमाणभार शिकायतकर्ता पर है। उभयपक्षों को सुनने एवं अभिलेखों का अवलोकन करने से प्रतीत होता है कि परियोजना पूर्ण है। पूर्णता/ अधिभोग प्रमाण पत्र जारी हो चुका है। विपक्षी कब्जा देने को तैयार है। शिकायतकर्ता पर कुछ धनराशि बकाया है, जिसका भुगतान कर कब्जे की कार्यवाही किया जाना है। इस प्रकार स्पष्ट है कि निर्धारित समयावधि के अन्दर कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता का कथन है कि वह कब्जे में विलम्ब के लिए emet-i8 के अधीन ब्याज पाने का अधिकारी है। J प्रश्न उत्पन्न होता है कि विलम्ब की अवधि क्या होगी। wa शिकायतकर्ता के अनुसार कब्जा 02-02-206 तक दिया जाना था । पूर्णता प्रमाण पत्र जारी हो चुका है, परन्तु कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित नहीं किया गया है इसलिए कब्जे की प्रस्तावित तिथि 02- 02-206 से कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि तक विलम्ब की अवधि मानी जाएगी। विक्रय अनुबन्ध में निर्धारित समय में कब्जा प्रदान न किये जाने पर ब्याज के सम्बन्ध में विधिक प्रावधान रेरा अधिनियम की oie में दिया गया है। रेरा अधिनियम की uRi-8() के प्रावधान निम्नवत है:- 276. (0) If the promoter fails to complete or is unable to ee a possession of an apartment, plot or building,— Page 3 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. जहाँ तक देय विहित ब्याज की दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-84 के अधीन प्राप्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिनांक 47.20.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्रक के रूप में दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट के प्रकरण (Events of default) को परिभाषित किया गया है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate पाक in the Rules, for every month of delay till the handing over of the ge 4 possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रारूप के प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी शिकायतकर्ता AMCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि ब्याज की गणना के लिए कब से कब तक की अवधि को विलम्बित अवधि माना जाएगा। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649- 50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " है... विधि व्यवस्था के अनुसार पूर्णता/अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि विलम्ब की अवधि मानी जाएगी जिसके लिए विलम्ब ब्याज देय होगा। उपरोक्त विधिक स्थिति के आधार पर स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत आपत्ति के साथ संलग्न प्रपत्रों के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कोई कब्जे का प्रस्ताव प्रेषित नहीं किया गया है, पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जा चुका है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अब जो कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया जाएगा वह पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने की तिथि से बाद का होगा इसलिए विलम्ब अवधि की गणना 2: 6 से कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि तक

इस सम्बन्ध में उल्लेख किया जाना समीचीन होगा कि भारत सरकार के कार्यालय ज्ञाप संख्या- 0-7024/230/208-प०ए्गंग8-00/078-9056405, दिनांक 43.05.2020 3 प्रस्तर-06 में कोविड-9 (Corona Virus Disease) की प्राकृतिक आपदा/ महामारी मानते हुए इसे अनिवार्य बाध्यता (Force Majeure) घोषित किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा-06 में अनिवार्य बाध्यता (Force Majeure) को परिभाषित किया गया है, जिसके अनुसार प्राकृतिक आपदा को अनिवार्य बाध्यता (Force Majeure) माना गया है। विश्वव्यापी कोरोना महामारी के आधार पर दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने/ पंजीयन अवधि को 6 माह बढ़ाने की स्वीकृति प्रदान की गई | इस लिए दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक की रोक अवधि (Moratorium Period) मानी जायेगी और इस अवधि के लिए कोई भी विलम्ब ब्याज देय नहीं होगा । इस प्रकार शिकायतकर्ता जमा धनराशि MCLR+% की ब्याज दर सहित पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता द्वारा साबित की गई जमा धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है- wx. शिकायत संख्या जमा/अदा धनराशि जमा/अदा भुगतान प्रमाण करने का दिनांक I. | फटराबड/09/99480/2022 कुलयोग- 22..2072 कस्टूमर रु, 9,88,406/- से 02.0.20i5 तक J अवधार्य बिन्दु POT-7 उपरोक्तानुसार सकारात्मक रुप से "Ae तकिया जाता है। Page 6 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को आवंटन पत्र/विक्रय अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर पूर्णता/अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर शिकायतकर्ता से नियमानुसार अपेक्षित स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर उसके पक्ष में रजिस्ट्री कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें।

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 02-02-2076 से wom प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि तक की विलम्ब अवधि के लिए MCLRH% की दर से ब्याज देय होगा। कोविड-9 महामारी को अनिवार्य बाध्यता मानते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक रोक अवधि (Moratorium Period) के लिए किसी भी पक्षकार द्वारा कोई ब्याज देय नहीं होगा। ब्याज की धनराशि यूनिट के विक्रय मूल्य में समायोजित की जाएगी, समायोजन के पश्चात यदि कोई धनराशि शेष बचती है तो वह शिकायतकर्ता को वापस की जाएगी। शिकातयकर्ता पर यदि कोई धनराशि बकाया है तो शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान किया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई धनराशि विलम्ब से जमा की गई है तो रेरा अधिनियम की धारा- 2(za) के स्पष्टीकरण 6) के अनुसार विपक्षी भी शिकायतकर्ता से MCLRH% की दर से ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने पक्ष में पारित आदेश का क्रियान्वयन करा सके (AZ | अभि owes Page 7 7 7-. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- 74/03/2024 BE a," oe हि ८2. (7 (हरीश त्रिपाठी) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8