E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR45/09/99465/2022 अनुभूति सिंह बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 Ss /शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 23-40-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी /शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कुशवत्स उपस्थित हुए तथा विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अमित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 23-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

Page | of 7 Lf E-Court कि, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) न 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी | बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do — act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने Page 2 of 7 E-Court = असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एव विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण | को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 5-09-2023 तक पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 20-09-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40-40-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 23-02-2024, दिनांक 07-06-2024, दिनांक 28-08-2024 एवं दिनांक 23-40-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 04-06-2024 एवं दिनांक 30-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या: 09/2024 योजित की गयी, जिसके क्रम में विपक्षी कम्पनी द्वारा रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-43(5) के अनुपालन में डिमाण्ड ड्राफ्ट के माध्यम से रू.5,87,346//- की धनराशि जमा करायी Page 3 of 7 E-Court = गयी। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना सेक्टर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण | से दिनांक 20-08-20:7 को कम्प्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और welt / शिकायतकर्ता के पक्ष में इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र, दिनांक 44--04--2023 को प्रेषित किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष प्रस्तुत अपील के लम्बित रहने तक, प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपील संख्या: 09 / 2024 में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 46-04-2024 की प्रति, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा जारी आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 20-08-207 की प्रति, इन्टीमेशन फॉर पोजेशन पत्र, दिनांक 44--04-2023 की प्रति, एनेग्जर-&, 8, ०, 9 की प्रतियाँ, wre डिमाण्ड नोटिस / इन्वाईस की प्रति दाखिल की गयी है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 25--08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के बावजूद, प्रश्नगत परियोजना अभी भी पूर्ण नहीं है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों // अभिकथनों का उल्लेख करते हुए पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05--2023 के अनुपालन में वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने, प्रश्नगत आवंटित प्लॉट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने एवं विपक्षी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित किये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया। ware शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा arts के अन्तर्गत दिनांक 45-05-2023 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :-

4विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतयिण के प्लॉट्स्‌ की समस्त Baers को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3I-07-2023 तक ओ सी ,सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय RTT शुल्क WT कर नियमानुसार शिकायतकतगिण के पक्ष में रजिस्ट्री BERG कराना छुनिश्चित Be / विपक्षी शिकायतकर्ता (अनुभूति Ris) को दिनांक 070-77-202/ से ऑओसी,सी सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर fae जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक थिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर Rare ब्याज के रूप में MCLR+ WRIT ब्याज अदा करना सुनिश्चित Page 4 of 7 E-Court = ब्याज की यह धनराशि अंतिम TAT की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी/ कोविड-79 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि ae अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ ART शिकायतकर्ता (अजय शर्मा एवं नीति wal के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरुप तथा शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिय) के ग्रकरण में एन्डॉस्मिन्ट की तिथि 78-0-206 से उपरोकक्‍्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी |

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 20:6 की धारा-2(24)() के अनुसार यदि wT AT होने के बाद Bie ब्याज दर WAS के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलग्बित arava पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होयगा।/ यदि इससे अधिक दर से BIS धनराशि WT लायू होने के बाद आवंटी से विलम्ब ag ली गयी है तो facia अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकतायिण को CHET का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरृप अधिरोपित करेगें/ इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आवेश में trated Rard के ayer धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मायले में गणना की जायेयी। इस आदेश का उललघंन Year (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 206 की ध्षार--69 तथा अन्य FATT MANA के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया TTF | यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकतायिण को यह अधिकार होगा कि eer ग्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें/” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45--05--2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-07-2023 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. Page 5 of 7 E-Court

= देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा | करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन amen, दिनांक 04--06-2024 एवं दिनांक 30-08-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट Vea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। जहाँ तक विपक्षी कम्पनी का कथन कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या: 09/2024 योजित की गयी, जिसके क्रम में विपक्षी कम्पनी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-43(6) के अनुपालन में डिमाण्ड ड्राफ्ट के माध्यम से रू.5,87,346,/- की धनराशि जमा करायी गयी। इसलिए मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष प्रस्तुत अपील के लम्बित रहने तक, प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु vad अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 02-42-2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान H Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:--

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं Page 6 of 7 की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई क॑ लिए, दिनांक 05-03-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 45--05-2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 25-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 45—-05—2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 24-04-2025. अध्यक्ष, रेरा। Page 7 of 7