उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए | आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण ] पलर45/09/99465/2022 अनुभूति सिंह 2 पटरा4505/94220/2022 अजय शर्मा एवं नीति शर्मा 3 | 3 NCR45/05/9494/2022 रश्मि तेवतिया बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता अनुभूति सिंह के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित॑ किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 एछ०७ से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है| शिकायत संख्या —NCRI45/09/99465/2022, अनुभूति सिंह अग्रागी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता (अनुभूति सिंह) का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 24.02044 को विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 Plots 4 प्लॉट संख्या-769 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 64,94,3/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 42,25,845,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उक्त परियोजना में मूल बुकिंग S44 वर्ष से अधिक का विलम्ब हो गया है और विपक्षी द्वारा vera परियोजना को पूर्ण करने में कोई प्रयास नहीं किये जा रहे हैं। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी हैं, जबकि | Os |

शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 65 प्रतिशत धनराशि का भुगतानः किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 24.04.2024 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.08.2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 24.04.202॥ की प्रति, कस्टमर स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, लिखित बहस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 8८८०-१4 में “डवलपमेन्ट लिंक्ड पेमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत प्लॉट संख्या-769 बुक किया गया। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 24.04.2024 को निष्पादित कराया गया। प्लॉट का कुल मूल्य (बिना कर) 64,94,433,/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 42,25,845 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता पर 22,65,288/— रूपये की धनराशि अवशेष है। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 30.0.2024 को जारी किया जा चुका है, परन्तु Repent यतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसी प्रकार उपरोक्त सारणी के अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विपक्षी द्वारा विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय 'द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स waar प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पांरित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेशा अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और वह रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “पीनल eed” का भागी न होगा। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20i9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड--49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर cf 3

2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके अतिरिक्‍त सांय 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्तागण के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी किये जा चुके हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को अपनी अवशेष! धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉटस्‌ का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ult फॉर सेल Raa 24.04.202 की प्रति, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 20.03.047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। | | उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें ws क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ? 2. क्‍या force aes events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या अनुबन्ध में आरबिगट्रैशन ait होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? |

4. क्या शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिया) के पक्ष में प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? V5 निस्तारण बिन्दु Wee बिन्दु Gen-i इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ed =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- | 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been, granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 2076, ”

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी ager हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि ww पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। ०) 5 | इसके अतिरिक्त Re याचिका संख्या-2737 /2047 “नीलकमल Races waar oo feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ के उद्धरत प्रकरण में माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0) (0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन,अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 | बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के WMT, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NcR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 2 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। S.No. Reason Time Period Stay a project by Hon'ble Supreme Court of India January 202-January 207 25. per | NGT order Ban on Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. November 20]7- January 208 As per NGT order Ban on Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. October 20 | 8- December 208 As per NGT order Ban on Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. October 209- January 2020 ——t Ban on Construction due to the Pandemic (Covid-9) March 2020-September 2020 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। शिकायतकर्ता (अजय शर्मा एवं नीति शर्मा) के प्रकरण में दाखिल अनुबन्ध के प्रस्तर-22 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- 22. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric ( हा power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in) certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44 9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. | इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December दि

were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during hight time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA |if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ॥ माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। है | | निस्तारण बिन्दु संख्या-3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया war है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त : है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. os लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 20I8 SCC |Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन sitet के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Paka करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों |के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 | बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिया) के पक्ष में प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? |

| - शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिया) के प्रकरण में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्ननत प्लॉट दिनांक 48.0.2046 को greta किया गया। ey, i i0 प्रश्नगत प्लॉट मूलतः श्री देवेन्द्र सिंह को आवंटित किया गया था, जिसको बाद में दिनांक 48.:0.20:6 को शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिया) के पक्ष में स्थानांतरित कर दिया गया। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409 //2003 "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम दीवान सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 के प्रस्तर-8 में माननीय,उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"One signifact aspect to be noticed is that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re- allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re-allottee, within one year of re-allotment, appears to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7i, the award of interest was not warranted. A re-allottee in 998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original |allottee in 990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990. माननीय सर्थोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील den—2387 /2003 (सिविल अपील संख्या-2382,//2003 एवं सिविल अपील संख्या-3443 / 2003 सहित) "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है'कि :- "Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was

made by the appellant in the years 994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in deliveririg the allotted the_ a 4 plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum jin 997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7l], we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified. इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद dee 702/206 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राणलि0" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

24. It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buyer on 3.08.20I2 and endoresement in the allotment letter was made on 05.09.202. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment i.e. from 5.9.20I2 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (20I0) 4 SCC 770. It has been observed that :- ae the award of interest was not warranted. A rée-allottee in /998 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the ground that the original allottee was not offered| delivery in 7990. / c oe 2 उक्त नजीरों । के परिपेक्ष्य में प्रश्नगत प्रकरणों A endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि की गणना होगी। dager बिन्दु संख्या-4 fake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

शिकायतकर्ता का कहना है कि उक्त परियोजना में मूल बुकिंग से 44 वर्ष से अधिक का विलम्ब हो गया है और विपक्षी द्वारा venta परियोजना को पूर्ण करने में कोई प्रयास नहीं किये जा रहे हैं। विपक्षी द्वारा vet परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी हैं, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 65 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा wits फॉर सेल दिनांकित 24.04.2024 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.08.2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्गगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा yea परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 30.0.202: को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉटस्‌ का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु se i किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:- Section| 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- ।

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or / कथा 43 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudicé to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, Plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के |विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता (अनुभूति सिंह) के प्रकरण में पत्रावली पर पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 24.04.2024 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिनांक 30.08.202 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0।6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- "the period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has pete itted aw 34 that the, Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त fay व्यवस्था के अनुसार ओ.सी., सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.08.2024 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.44.2024 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल

Os 75) धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation. —For the purpose of this clause— (7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to) pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में whee के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" % i6 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। sar widest को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद an Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided Lea e under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitionér has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- , 7

On 2.09.20I9 the respondent authority direpted the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020..........................------ and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulatiqns, 208........ccccsssessesseseeseee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, ,2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर /८.४+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सहीं है। cage बिन्दु संख्या-5 rake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित Blea ७ q 2) 8

. विपक्षी, शिकायतकर्ता (अनुभूति सिंह) को दिनांक 07.4.2024 से ओ.सी.सी.सी. प्राप्त किये जाने| की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिक़ायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ध८टा॥२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। aifast9 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिन्नांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (अजय शर्मा एवं नीति शर्मा) के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप तथा शिकायतकर्ता (रश्मि तेवतिया) के प्रकरण में एन्डॉस्मेन्ट की तिथि 48.0.2046 से उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमौटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय ST यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

- विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को प्लॉटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें। . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपांदित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | . इस आदेश का veo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 0 i9 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | ॥ | ir दिनांक Sf S/2023 we * Ser 29 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण