उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री Ao वेंकटेश, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :—NCRi45/09/82552/2024 सरला देवी बनाम गाजियाबाद विकास प्राधिकरण प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वैद्यानिक रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Constrcution of EWS Houses under Pradhan Mantri awas Yojana at Madhuban Babudham Scheme Pocket 8. गाजियाबाद में यूनिट WN-8I8/22Q बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 36,00,000/— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 7,20,050,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा vera यूनिट का कब्जा दिये जाने में 69 माह का विलम्ब किया गया है और प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य स्वीकृत प्लॉन के अनुसार नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट ड्रॉ के माध्यम से वर्ष, 20:2 में आवंटित की गयी, जिसका कब्जा वर्ष, 2045 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये बिना कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित कर अवैद्यानिक ब्याज अधिरोपित किया जा रहा है, जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन भी नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वैद्यानिक रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की wie लिखित सबमिशन दिनांकित 07.04.2022 की प्रति, आवंटन पत्र कम पेमेन्ट शैड्यूल दिनांकित 24.42.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण Madhuban Babudham Project से सम्बन्धित है, जिसमें शिकायतकर्ता को यूनिट WN-00l, "Redbell Tower" में आवंटित किया गया, जो कि 2BHK-Type(B) यूनिट है, जिसके सापेक्ष 4,80,050,//- रूपये की आवंटन धनराशि दिनांक 20.09.2042 को भुगतान की गयी। प्रश्नगत यूनिट का अनुमानित मूल्य 36,00,000/— रूपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 2 पेमेन्ट रू0 4,80,050 /— एवं रू0 5,40,000/— का किया गया। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और विक्रय विलेख के निष्पादन के उपरान्त ही यूनिट का कब्जा दिया जा सकेगा। परियोजना पूर्ण करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को फाईनल कॉस्टिंग 39,60,000,/- रूपये की जारी की गयी, जिसकी जानकारी ऑफिस लेटर 394/Bhavan Anw/20i8, दिनांकित 25.0720i8 के माध्यम से शिकायतकर्ता के निवास स्थान पर प्रेषित की गयी, जिसका जवाब शिकायतकर्ता द्वारा नहीं दिया war) प्राधिकरण “नो प्रॉफिट” “नो लॉस” के सिद्धान्त पर कार्य करता है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांकित 07.07.2022 की प्रति, बकाया धनराशि सम्बन्धी विवरण की प्रति, कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांकित 30.09.2077 की प्रति, रजिस्ट्री / कब्जा सूचना पत्र दिनांकित 25.07.2048 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :-

4... क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ Be तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में 69 माह का विलम्ब किया गया है और प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य स्वीकृत प्लॉन के अनुसार नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट ड्रॉ के माध्यम से वर्ष, 2042 में आवंटित की गयी, जिसका कब्जा वर्ष, 20i5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा vera परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये बिना कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित कर अवैद्यानिक ब्याज अधिरोपित किया जा रहा है, जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन भी नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वैद्यानिक रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण Madhuban Babudham Project से सम्बन्धित है, जिसमें शिकायतकर्ता को यूनिट WeI-00, "Redbell Tower" में आवंटित किया गया, जो कि 2BHK-Type(B) यूनिट है, जिसके सापेक्ष 4,80,050,/- रूपये की आवंटन धनराशि दिनांक 20.09.20i2 को भुगतान की गयी। प्रश्नगत यूनिट का अनुमानित मूल्य 36,00,000/— रूपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 2 पेमेन्ट रू0 4,80,050 ,/- एवं BO 5,40,000/— का किया गया। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और विक्रय विलेख के निष्पादन के उपरान्त ही यूनिट का कब्जा दिया जा सकेगा। परियोजना पूर्ण करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को फाईनल कॉस्टिंग 39,60,000/— रूपये की जारी की गयी, जिसकी जानकारी ऑफिस लेटर 394/Bhavan Anu/20i8, दिनांकित 25.07.2048 के माध्यम से शिकायतकर्ता के निवास स्थान पर प्रेषित की गयी, जिसका जवाब शिकायतकर्ता द्वारा नहीं दिया wary प्राधिकरण “नो प्रॉफिट” “नो लॉस“ के सिद्धान्त पर कार्य करता है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48 () में प्राविधान है कि :- Section 46. Return of Amount and Compensation- (7) “If the: promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- hy :

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रशनगनत परियोजना Construction Of Ews Houses Under Pradhan Mantri Awas Yojana At Madhuban Bapudham Scheme Pocket B. रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WeTI-UPRERAPRJI733 है। रेरा में परियोजना की प्रारम्भ तिथि 44.07.2048 और पूर्णता की तिथि 40.04.2049 अंकित की गयी है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 24.42.2042 की प्रति दाखिल है। इसके अतिरिक्त ब्रोशर की प्रति भी दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-45 में कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कहा गया है कि :- इस योजना में भवन का कब्जा विकास कार्य पूर्ण होने के पश्चात्‌ आवंटी द्वारा कुल यूल्य/“अन्य शुल्क की राशि एवं cha किराया aa करवाने तथा Veer facta निष्यादित एवं पंजीकृत कराया जाना आवश्यक होगा जिसका व्यय aad ERT स्वर्य वहन किया जायेया wy इस ake में किस निर्धारित अवधि तक कब्जा दिया जायेगा इस प्रकार का कहीं भी उल्लेख नहीं किया गया है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20:7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 20/4, Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an _ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर््जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार यूनिट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 24.42.2042 को किया गया है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए आवंटन पत्र के निष्पादन की तिथि 24.:2.20i2 से 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने यूनिट का कब्जा दिनांक 24.42.2045 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Tare" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the Che admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 25.2.20i5 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2४) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा बिल्डवेल ere प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह veeiftad किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका de-xi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020....................५००-००००-+- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208....cceeseeeeeeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+i% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और नन्‍्यायोचित ठहराया है। ऐसे में ovo राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय Che 0 धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश I. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2023 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.42.2045 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज अनुबन्ध/ब्रोशर के प्राविधानों के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। क्र i4

6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। Cha वेंकटेश) ! (af (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक -— / /2023