U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under Section 34, Bench-II Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: NCRI45/09/82269/202 Praveen Kumar Vij Versus Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking restoration of the allotment of a unit. In brief, the complainant's statement is that the complainant booked unit WO—T3-902 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-. The total price of the unit is Rs. 65,09,597/-, against which the complainant paid Rs. 25,60,059/- from time to time in instalments. The complainant states that, because the complainant obtained information from the Ghaziabad Development Authority through a Right to Information request regarding the increased area in the site plan, the opposite party illegally cancelled the allotment of the unit. The complainant has therefore requested that the allotment of the unit be restored. In support of the complainant's statement, the application form dated 04.42.2045, the loan sanction letter dated 32.07.2076, and a photocopy of the account statement have been filed.

The opposite party, filing its reply dated 23.04.2022, has stated that the complainant applied on 04.42.205 for a unit in its project Rise Organic Homes [?]. Pursuant to that application, unit No. T3-902 was allotted in favour of the complainant, and an allotment / agreement letter dated 24.04.2046 was executed between the parties, under which the opposite party was to hand over possession of the unit within 48 months, subject to force majeure. The construction of the project was delayed due to force majeure events, which were not within its control. Having regard to the rising pollution in Delhi NCR, the Hon'ble Supreme Court and the NGT stayed construction work from October 2079 to January 2020. Construction also remained affected due to COVID-49 and the bans on construction imposed from time to time by the National Green Tribunal. The opposite party states that demand letters and reminder letters were sent to the complainant on various dates, namely 9.42.2047, 34.0.2020 and 24.08.2024, but the complainant did not pay the amount due against the unit in accordance with the provisions stated in the agreement, and therefore the opposite party cancelled the allotment of the unit. The complainant may get back the amount paid against the unit in accordance with the provisions stated in the agreement. On the basis of the above facts, the opposite party has requested that the complaint be dismissed.

In support of its statement, the opposite party has filed the allotment agreement dated 24.02.2046; demand letters dated 04.0.2046, 4.04.2047, 7.03.2047 and 25.05.2047; reminder letters dated 24.4.206, 76.04.2047 and 07.06.207; the final reminder letter dated 49.2.2047; and the allotment cancellation letter dated 34.40.2020 and 24.08.2024. No other documentary evidence has been produced. The arguments of both parties were heard and the file was perused, on the basis of which the following point has been considered: 4. Whether the complainant falls within the category of allottee, and whether the complainant is entitled to the relief sought or not? Disposal of point [?] This point has been considered on the basis of the complainant's averments, and the burden of proving it lies on the complainant. The complainant states that, because the complainant obtained information from the Ghaziabad Development Authority through a Right to Information request regarding the increased area in the site plan, the opposite party illegally cancelled the allotment of the unit. The complainant has therefore requested that the allotment of the unit be restored.

In response, the opposite party, filing its reply, has stated that demand letters and reminder letters were sent to the complainant on various dates, namely 49.42.2047, 34.40. 2020 and 24.08.202, but the complainant did not pay the amount due against the unit in accordance with the provisions stated in the agreement, and therefore the opposite party cancelled the allotment of the unit [text garbled in original]. Page 2 The complainant agrees that the amount paid against the unit, in accordance with the provisions stated in the agreement, be forfeited in accordance with the rules and terms stated in the agreement, and that the balance amount be refunded. On the basis of the above facts, the opposite party has requested that the complaint be dismissed. In relation to the above, it is important to mention the [?](5) of the RERA Act, which provides: "(5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause." On a perusal of the above, it is evident that the opposite party is entitled to cancel the application / allotment only in accordance with the rules and terms stated in the application form and the draft buyer-seller agreement executed between the parties.

In relation to the above, it is important to mention paragraphs 8 and 6 of the agreement dated 26.04.2046, which are as follows: 06. FAILURE/DELAY IN PAYMENT: In the event Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest Money deposited by the Allottee(s), and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment, and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the Allottee(s), including brokerage, and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person. B. EARNEST MONEY: The payment of Earnest Money is to ensure fulfillment of the terms and conditions as stipulated in the Application and as provided herein.

An amount equivalent to 0% of the Consideration of the Apartment shall always be deemed to have been paid by the Allottee(s) as and by way of Earnest Money, and shall be non-refundable in case of cancellation, surrender or as the case may be. The earnest money constitutes the administrative costs incurred for promotional activities, accepting the booking and processing, as well as towards various inter-departmental processing, holding costs incurred by the Developer to fund the construction of the said unit, finance costs for servicing the project loan amounts, and thereafter towards administrative costs for processing cancellation request and Legal services costs. The Allottee(s) will at such time extend full cooperation in completing the documentation thereof as may be called upon by the Developer. Page 3 On a perusal of the above paragraphs, it is evident that if the applicant does not execute the agreement within the time period given in the selected payment option, on which I/we have signed this application form, the earnest money deposited by the applicant shall be forfeited, and without any prior notice or communication, the applicant shall have no right, interest, claim or lien over the proposed apartment or its booking, or against the promoter in any other manner.

On a perusal of the evidence on file, it is evident that the complainant was to pay the liability as per the agreement dated 24.04.2046, which the complainant did not do. The opposite party gave the complainant time, by issuing a notice, to pay the liability, but even after that the complainant did not pay the outstanding amount. The opposite party cancelled the complainant's allotment on 34.0.2020, after which the complainant filed the present complaint before the Authority on 24.09.2024. In the above situation, it will be important to mention the [?](9) of the RERA Act, which is as follows: "(9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise, but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;"

On a perusal of the above section, it is evident that the complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(6) of the Act. The opposite party's cancellation of the complainant's application is in accordance with Section 44.5 of the RERA Act and with the rules and terms stated in the agreement dated 26.04.206. Therefore, in the present case the complainant is not entitled to the relief sought. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Order The complainant's complaint is dismissed. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be consigned to the record room. Date: 15/40/2022 [?] (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI45/09/82269/202 प्रवीण कुमार विज बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase- में यूनिट WO—T3-902 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 65,09,597,//- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,60,059/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से जन सूचना आधिकार के माध्यम से साइट प्लान में बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बन्ध में जानकारी प्राप्त करने के कारण विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र दिनांकित 04.42. 2045, ऋण स्वीकृति पत्र दिनांकित 32.07.2076, खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 23.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Rise Organic Homes ?॥95०- में यूनिट हेतु दिनांक 04.42.205 आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में यूनिट संख्या- T3- 902 का आवंटन शिकायतकर्ता के पक्ष में किया गया और पक्षकारों के मध्य आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 24.04.2046 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा फोर्स मैज्योर के आधीन यूनिट का कब्जा 48 माह में प्रदान किया जाना था। परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुआ, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। दिल्‍ली NCR 4 बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा अक्टूबर 2079 डा Page से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण एवं समय-समय पर राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाये जाने पर निर्माण कार्य प्रभावी रहा। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को विभिन्‍न दिनांकों को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 9.42.2047, 34.0.2020, 24.08.2024 प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान अनुबन्ध पत्र में उल्लेखित प्राविधान के अनुरूप नहीं किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता अनुबंध पत्र में उल्लेखित प्राविधानों के अनुरूप यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि वापस प्राप्त कर सकते हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन अनुबंध पत्र दिनांकित 24.02. 2046, मांग पत्र दिनांकित 04.0.2046, 4.04.2047, 7.03.2047, 25.05.2047, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 24.4.206, 76.04.2047, 07.06.207, अन्तिम अनुस्मारक पत्र दिनांकित 49.2.2047, आवंटन निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 34.40.2020, 24.08. 2024 कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4.... क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है एवं क्या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने के अधिकारी हैं, अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु eae यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से जन सूचना आधिकार के माध्यम से साइट प्लान में बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बन्ध में जानकारी प्राप्त करने के कारण विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का आवंटन पुर्नस्थापित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को विभिन्‍न दिनांकों को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 49.42.2047, 34.40. 2020, 24.08.202 प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान अनुबन्ध पत्र में उललेखित प्राविधान के अनुरूप नहीं किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा यूनिट का ——= | निरस्त कर दिया गया है। eo Page 2

शिकायतकर्ता अनुबंध पत्र में उललेखित प्राविधानों के अनुरूप यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि अनुबंध पत्र में उललेखित नियमों व शर्तों के अनुसार जब्त कर अवशेष धनराशि वापस करने हेतु सहमत हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की ari(s) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण ll a (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उपरोक्त [WER के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवेदन पत्र एवं ड्राफ्ट क्रेता विक्रेता अनुबंध पत्र में उललेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप ही विपक्षी आवेदन /आवंटन निरस्त करने के अधिकारी हैं। उपरोक्त के सम्बन्ध में अनुबंध पत्र दिनांकित 26.04.2046 के प्रस्तर-8 एवं 6 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- 06. FAILURE/DELAY IN PAYMENT: In the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest Money deposited by the Allottee(s) and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a

third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Mo ney shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from n the Allottee(s) including brokerage and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person. B. EARNEST MONEY: The payment of Earnest Money is to ensure fulfillment of the terms and conditions as stipulated in the Application and as provided herein. An amount equivalent to 0% of the ‘Consideration of the Apartment shall always be deemed to have been paid by the Allottee(s) as and by way of Earnest Money and shall be non-refundable in case of can cellation, surrender or as the case may be. The earnest money constitutes the administrative costs incurred for promotional activities, accepting the booking and processing as well as towards various inter- departmental processing, holding costs incurred by the Developer to fund the construction of the said unit, finance costs for — Page 3 servicing the project loan amounts and thereafter towards administrative costs for processing cancellation request and Legal services costs. The Allottee(s) will at such time extend full cooperation in completing the documentation thereof as may be called upon by the Developer.

URI प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि यदि आवेदक चयनित भुगतान विकल्प में दी गई समयावधि के भीतर अनुबंध निष्पादित नहीं करता है, जिस पर मैंने / हम इस आवेदन पत्र में हस्ताक्षर किए हैं, तो आवेदक द्वारा जमा की गई अर्नेस्ट मनी जब्त कर ली जाएगी और बिना किसी पूर्व सूचना और संचार के उक्त प्रस्तावित अपार्टमेंट या इसकी बुकिंग या किसी अन्य तरीके से प्रमोटर पर कोई अधिकार, ब्याज, दावा या ग्रहणाधिकार नहीं करेंगे। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 24.04.2046 के अनुसार अपनी देयता का भुगतान किया जाना था, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया। शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा नोटिस जारी करते हुए अपनी देयता का भुगतान किये जाने हेतु समय दिया गया, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.0.2020 को शिकायतकर्ता का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 24.09.2024 को योजित की गई है। उपरोक्त स्थिति में रेश अधिनियम की aad) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ हैः- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise - transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता wr अधिनियम की धारा-2(6) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता का आवेदन निरस्तीकरण रेरा अधिनियम की धारा-44.5 एवं अनुबंध पत्र दिनांकित 26.04.206 में उल्लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप है। अतः: प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। Ye आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली अभिलेखागार में संचयित की जाये। दिनांक :- ।५/ 40 / 2022 pr (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण