उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अंतर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं० शिकायत संख्या |. बा । L. NCR 45/09/72894/202 ममता सिंह 2. NCR45/09/8629/202 सुनीता गुप्ता 3, NCRI45/0/8308/202 मंजू अग्रवाल एवं सुमेधा अग्रवाल 4. NCR45/09/8253/202 विनीता बंसल 5. NCR 45/09/8425/202 संदीप कालरा एवं संगीता रानी बनाम सारे सामग रियल्टी प्रा० लि० शिकायतकर्ता ममता सिंह के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण अर्पण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध wera शिकायत योजित की गई हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Spring View Heights" से सम्बंधित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCRI45/09/72894/202I ममता सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Spring View Heights" में यूनिट Wo-E-0203 पर बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 48,24,320//- रुपये है, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 26,94,227 /- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ea

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांक 20.09.203, पेमेंट प्लान, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि “सारे पब्लिक कंपनी लिमिटेड” है जो साइप्रस में स्थित है। मूल कंपनी अपने ऋण दायित्व पर चूक गई है इसलिए ऋणदाता कंपनी द्वारा मूल कंपनी की सुरक्षित संपत्ति पर एक रिसीवर नियुक्त किया गया। ऋणदाता कंपनी द्वारा (यूएस.ए) के सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष एक वाद संर७॥ 653724 /208 योजित Moai गया था जिसमे सर्वोच्च न्यायालय (यू, एस.ए) द्वारा एक निषेधाज्ञा आदेश दिनांक 04.09.2048 पारित किया था जिसमें मूल कंपनी को उसके किसी भी संपत्ति को विक्रय करने से रोक दिया गया था। ऋणदाता कंपनी द्वारा मूल कंपनी के खिलाफ माननीय उच्च न्यायालय दिल्ली के समक्ष भी एक सिविल वाद संख्या i79/20:8 दायर किया था, जिसमें माननीय उच्च न्यायालय दिल्‍ली ने आदेश 2.4020:8 में आदेश पारित करते हुए मूल कंपनी को किसी भी संपत्ति पर बाधा उत्पन्न करने, ग्रहणाधिकार या बंधक करने से रोक दिया गया। माननीय उच्च न्यायालय दिल्‍ली के उक्त आदेश के कारण परियोजना को पूर्ण करने हेतु धन जुटाने समस्याओं का सामना करना पड़ा, जिसके कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है की अवंटियों द्वारा अनुबंध पत्र में उललेखित अवधि में देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जो की लगभग 43 करोड़ की धनराशि है।

मूलरूप से परियोजना की पूर्णता तिथि 32.07.2020 थी, परन्तु अपरिहार्य कारणों की वजह से परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ और मात्र 60 प्रतिशत निर्माण कार्य ही पूर्ण किया गया हैं। जिसके उपरान्त परियोजना के विस्तार हेतु प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया, जिसके उपरान्त प्राधिकरण द्वारा परियोजना की पूर्णता हेतु 2। जनवरी 2024 तक समय प्रदान किया गया। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विभिन्‍न अपरिहार्य कारणों जैसे कि- नोटबंदी, eifas—to महामारी एवं लॉकडाउन के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ। परियोजना की पूर्णता हेतु 4 अन्य कम्पनी को नियुक्त किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि wade, प्री-ई.एम.आई. धनराशि का भुगतान सीधे बैंक को किया जायेगा और उक्त के सम्बन्ध में केडिट नोट जारी किया aT परियोजना में विलम्ब हेतु विलम्बित अवधि के ब्याज के भुगतान के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा सहमति प्रदान की गई। परियोजना का निर्माण कार्य फरवरी 202 से 48 माह में पूर्ण कर लिया जाएगा। उपरोक्त कथन के आधार पर विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु 4 वर्ष का समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। a शा विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य प्रदान नहीं किये गये है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं:- l. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु Yet

बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि ऋणदाता कंपनी द्वारा मूल कंपनी के विरुध विभिन्‍न न्यायालय के समक्ष योजित वाद, नोटबंदी, aifas—i9 महामारी एवं लॉकडाउन के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा अपने उक्त कथन के समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया है। पत्रावली पर दाखिल एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 20.09.2043 के प्रस्तर-44. 4 में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :-

4. FORCE MAJEURE CONDITIONS 4. The Allottee understands that the compliance hereof, by the Company shall be subject at all times to Force Majeure circumstances, and any event beyond the reasonable contro! of the Company by itself or in combination with other events or circumstances which cannot (i) by the exercise of reasonable diligence, or (ii) despite the adoption of reasonable precautions and/or alternative measures have been prevented, or caused to have been prevented, and which materially impairs or adversely affects the Company's ability to perform its obligation under this Agreement, and which events and circumstances shall include but not be limited to acts of God, i.e. a) fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters or deaths or disabilities: b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks; c) strikes or lock outs, industrial dispute; d) non-availability of cement, steel, water, power or other construction materials/supplies due to strikes of manufactures, suppliers, transporters or other intermediaries: e) war and hostilities of war, riots or civil commotion; A non-grant of any re

approval from any governmental authority or imposition of any adverse condition or obligation in any approvals from any governmental authority, including delay in issuance of the occupation certificate, completion certificate and/or any other approvals certificate as may be required; g) the promulgation of or amendment in any law, rule or regulation of the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the company for complyise with any or all the terms and conditions as agreed in this Agreement or economic recession; if any event or circumstances analogous to the foregoing. In the event of Force Majeure events, the Company shall be entitled to Corresponding shall be entitled to Corresponding extension of time for performance of its obligations under this Agreement. The Allottee agrees that in case the Company is unable to deliver the Said Unit to him/her/them for his/her/their occupation due to above, the Company may cancel the the Allotment of the said Unit and shall only be liable to refund the amounts received from the Allottee (s) without any interest or Compensation whatsoever. उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-6 4 उल्लेखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.

मा0 माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeures hall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. 7 उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को wlfas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज था a RY प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु ea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना का निर्माण कार्य फरवरी 2024 से i8 माह में पूर्ण कर लिया जाएगा। जहाँ तक dat err रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 768 (() “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (4) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. yer इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (f) में १७ ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made there under" का भी Gers है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,—

(a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ee deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स asada प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all © the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 79. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” ा

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,and moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during directions for timely completion of project, transit accommodation durin completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ...... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं aay दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या--244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years we a 7 Ye have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास, फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के weR-737 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulatethem from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At thesame time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to unduedelay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्ेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः Ww के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /2000"TaPRR अर्बन aes एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२००४।०४॥) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें |

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के ”“ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना safes में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य फरवरी 2024 से 48 माह अर्थात्‌ दिसम्बर 2022 तक पूर्ण कर लिया जाएगा। पत्रावली पर प्रश्नगत परियोजना "Spring View Heights", जिसका पंजीकरण ETI-UPRERAPRI3863 में रेरा द्वारा अधिनियम की धारा-8,/44,/37 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 44.02.2022 की प्रतिलिपि उपलब्ध है। इस परियोजना के सम्बन्ध में, जो लगभग पूर्ण है, परियोजना के लगभग 70 प्रतिशत एसोसिएशन ऑफ एलॉटीज के अनुरोध पर परियोजना को पूर्ण करने की दृष्टि से निम्नवतः आदेश पारित किया war) tr द्वारा अधिनियम की धारा-8,/44,/37 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 44.02.2022 का प्रस्तर-8 निम्नवत है:- we

8. In the abovesaid meeting, the committee discussed the merits of the proposal submitted by the promoter and the AoA took note of the consensus reached between them for carrying out the remaining development work in the project. Keeping in view the interests of the Allottees of the project, the committee also decided to seek a legal opinion in this matter before placing the propsal before the Authority for according approval for taking up the project under Section-8 of the RERA Act. परियोजना की पूर्णता के सम्बन्ध में प्रस्तर-3(०) में निम्न उल्लेख किया गया a 73(0. A notarized affidavit duly sworn by the Promoter(s) for undertaking to complete the balance development work in th Project by December 2022. The Promoter shall contribute to the shortfalls in cash flows, if any, during the course of development and construction of the project within the timeliness as contemplated herein. ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,// 2047) के प्रकरण में दिये गये आब्जर्वेशन के अनुरूप घर की प्रतिक्षा कर रहे आवंटियों के हितों को देखते हुए यह URN होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें, उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवैश किया गया था, Riel sual ५रियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा।

पत्रावली पर अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनाकित 20.09. 20१3 के प्रस्तर-4.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 36 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 20.03.2047 तक यूनिट का कब्जा विपक्षी द्वारा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी उक्त अवधि तक कब्जा उपलब्ध कराने में असफल रहा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की vata परियोजना विलम्बित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after 20 Qe a April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.03.2047 से ओ.सी. »सी. सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, " अतः उपरोक्त | निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—- (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the all 44 allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिद्स समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.2.2022 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें |

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.03.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स 42 ae

मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी । साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी .॥८टा/२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी । 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.42.2022 के पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLR+] प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी का यह भी दायित्व होगा कि उक्त यूनिट के सापेक्ष बैंक द्वारा ऋण के माध्यम से प्राप्त की गई धनराशि बैंक को वापस अदा करते हुए उक्त धनराशि के सम्बन्ध में बैंक से एन.ओ.सी. प्राप्त करना सुनिश्चित करें 5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें।

दिनांक :-9,/ 40 / 2022 5 ५६ ३)>००-४-१- (कल्पना मिश्रा). ५० २-फए (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 43