उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ--04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष > | कम संख्या | शिकायत संख्या |] शिकायतकर्तागण् टी | NCRI45/09/62064/2020 | सोनिका यादव एवं अनिल कुमार यादव 2 । )२८7२]45/]0/63576/2020 | यशार्थ श्रीवास्तव एवं निशा श्रीवास्तव बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता सोनिका यादव के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के _ विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें UCHDPL Sec-5, Wave floors से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR45/09/62064/2020 सोनिका यादव अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा वर्ष 202 में विपक्षी की परियोजना UCHDPL- Sector-5 Wave Floors ¥ यूनिट संख्या-33, GF बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 26,66,808 //-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना पूर्ण “fea जाने की प्रस्तावित तिथि 3t.40.209 है और 4 वर्ष के विस्तारण हेतु आवेदन किया गया है, परन्तु प्रश्नगत परियोजना वर्तमान में पूर्ण नहीं की गयी है. और are 2

प्रश्नगत यूनिट निरस्त न किये जाने का अनुरोध किया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र कब्जा एवं 42 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। - इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 24.09.2020 को यूनिट निरस्तीकरण va भेजा गया है, जो कि पूर्णता अवैद्यानिक है और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में यूनिट निरस्तीकरण पत्र की प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर, आवेदन फार्म दिनांक 04.08.2042, ई-मेल, रेसीडेन्सियल फ्लोर एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 30.40. 2044, जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना UCHDPL- Sector-5 Wave Floors 4 afc संख्या-33/67 आवंटित की गयी। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध रेरा लागू होने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए:दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर REM लगा दिया था और कोविड-49 के कारण भी निर्माण कार्य विलम्बित रहा है। प्रश्ननत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 403,449/- रूपये का भुगतान नहीं किया गया है। यदि शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं, तो उनकी यूनिट पुर्नस्थापित कर दी जायेगी। शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। परियोजना के पूर्णता की तिथि 29.04.202 है। हैं इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 08.02.202 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते By > कब्जा दे देगें। विंपक्षी द्वार अपने कथन के समर्थन में माननीय सर्वोच्च न्यायालय : द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.0.20i2, SoHo शासन का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 40.03.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- | हे 4 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ?

2 क्या. पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 29.04.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 5. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन aio होने के कारण वाद की: सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है ? 6. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? यदि हाँ तो ब्याज की gar दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time “period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other = words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved — of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WER का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवंधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। ‘ निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be

~contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। । है निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी wi की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके -> प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project ‘registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and highly arbitrary in nature." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रौमोटर अपनी > परियोजना के शेष कार्यो को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और

यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 // 2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पत्नी है एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20]I- 20I2 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203, As promised, the construction should ~have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Acct is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी तिथि 29.04.2024 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित _. किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्रा गैज्योर इवेन्टस JA कारण विलम्बित 'हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-25 निम्नलिखित उल्लेखित है है :- 25. FORCE MAJEURE The ALLOTTEE agrees that the sale of the "Residential Floor" is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, ~cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid event, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Residential Floor' on account of

force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no ~compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. ~ उपरोकक्‍तानुसार फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह बताया गया है कि यदि विलम्ब, जैसे कि विकास हेतु समान उपलब्ध न होना, पानी और बिजली की सुविधायें उपलब्ध न होना, निर्माण एजेन्सी एवं विकासकर्ता के मध्य विवाद होना, आदेश, सरकार की अधिसूचना, दंगा, भूकम्प, के कारण परियोजना में विकास नहीं किया a

> जाता है, तो यह विकासकर्ता का दायित्व होगा कि आवंटन पत्र के नियम के अनुसार आवंटियों को पैसा लौटा दिया जायेगा। फोर्स मैज्योर कारणों की वजह से आवंटन के नियम एवं शर्तों में परिवर्तन किया जा सकता है और यदि उक्त फोर्स मैज्योर विकासकर्ता के नियंत्रण से परे पस्थितियों के कारण स्कीम को निरस्त कर सकता है, जिसके लिए कोई क्षतिपूर्ति देय नहीं होगी। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर RETA लगा दिया था और कोविड-49 के कारण भी निर्माण कार्य विलम्बित रहा है। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत ~ Fe-730 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न:ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were :taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the Y

complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. “There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within —_ the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the नल expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project.""" इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WER 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित ~ किया है:- ae Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से ge we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्‍ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 44.02,2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था। दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740,“8 3~i8-65 fat /ie B द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- i0 — 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: —- "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on तु unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by “nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure — conditions then the Allottee agrees that the Promoter

shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक a अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और 4 ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया ज़ाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है किः अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यंम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। है i2 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 SCC Online SC 27 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable;

(ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; a (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3) of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का Sater मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इंसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20i6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि ud) Rael, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं fleet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। Vet प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वत्तः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 Peake किया जाता है। 7] 42 निस्तारण बिन्दु संख्या-6

शिकायतकर्ता (सोनिका यादव) द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना पूर्ण किये जाने की प्रस्तावित तिथि 3.20.2009 है और ॥ वर्ष के विस्तारण हेतु आवेदन किया गया है, परन्तु प्रश्नगत परियोजना वर्तमान में पूर्ण नहीं की गयी है और प्रश्नगत यूनिट निरस्त न किये जाने का अनुरोध किया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र कब्जा एवं 42 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 24,03,449/— रूपये का भुगतान नहीं किया गया है। यदि शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं, तो उनकी यूनिट पुर्नस्थापित कर दी जायेगी। शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। - Rowand द्वारा अपने कथन के समर्थन में उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित रेसीडेन्सियल फ्लोर एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 30.0.204 की प्रति दाखिल की गयी _ है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-4.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को कंब्जा, रेसीडेन्सियल फ्लोर के निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि से 30 माह में कब्जा दिया जाना था एवं प्रस्तर-4.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी।

इस सम्बन्ध में मागनीय उच्चतम न्यायालय के सिवित्र अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- - "Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession “A 43 required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an _ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय > माना है। प्रस्तुत प्रकरण में रेसीडेन्सियल फ्लोर एलॉटी owe का निष्पादन दिनांक 30.40.204 को किया गया है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना शुरू किये जाने की तिथि 34.07.20:2 दी गयी है और परियोजना की पूर्णता तिथि 3.0.209 दी गयी है, जिसके उपरान्त रेरा प्राधिकरण द्वारा 4 वर्ष + 6 माह का विस्तारण अर्थात्‌ दिनांक 29.04.2024 तक दिया गया है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए रेसीडेन्सियल फ्लोर एलॉटी अरेन्जमेन्ट के निष्पादन की तिथि 34.0.2044 से 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने यूनिट का कब्जा दिनांक 34.40.2047 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित सभयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना विलम्बित है और यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर कब्जा दें। इस बीच में इकाई शिकायतकर्ता के नाम ही रहेगी। ~ इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल t02 दिन की अवधि के लिए लाभ; पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para ~4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April o 34 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in takitig possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा. ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का ~ अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.2047 + 402 दिन अर्थात्‌ 40.02.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि; जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय :द्वारा “नीलकमल रियलटर्स Wass प्रा.लि. आदि बनाम यूत्रियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(/)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not reccived possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay = interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल है 5 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि vated err vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने- की स्थिति में: आवंटी हेतु प्राविधानित है किः "The Allottee shall have the option of terminating the — Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज: दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता > है। रेरा की धारा-2(»४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। — उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

fae को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2024 तक हु py tun 6 ओ.सी / सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्पं शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 40.02.2048 से" ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+] प्रतिशत ब्याज: अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के. बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये wd इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लपंग भू-सम्पदा (विनियगन तथा विकारा) अधिनियग, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हा 7 5. ae विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है; तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा fe Rr प्राधिकरण के माध्यम से अपने -- . आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-09 /79/2024 Gis ~~ * ०्ड 02 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) हि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण