U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-- 04A Order under Section-38 /40 /63 Shri Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number :— NCR45/09/6466/2020 Sushila Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders on date 20.04.2022 and directions were given to both parties to file written arguments by date 29.04.2022, but no written arguments were filed by either party. The primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 / 20:6 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. To fulfill this object, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) / धारा-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20I6. Section-34(g) / धारा-34(8) contains the following provision: - "(g) to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" According to the provisions of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been given the power that if obligations cast upon a promoter are contravened, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows: -

"38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the Act is as follows: - "40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

So yo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-- 04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत PWM:—NCR45/09/6466/2020 सुशीला बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स wo fer प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 20.04.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और उभय पक्ष को दिनांक 29.04.2022 तक लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्ष द्वारा कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 F प्राधिकरण के peat का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन Med या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- % RT

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (९) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any » person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है| धारा-63 निम्न4त छहैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the arders ar directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, nie के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 25.08.202 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिक९० द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 5.2.2000 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उणलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 28.:2.202 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 45.04.2022 तक उक्त आदेश का as 4 अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 23.03.2022 एवं दिनांक 20.04.2022 को की गयी। विपक्षी द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में रेश अपीलीय अधिकरण में अपील योजित की जा चुकी है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा उनकी अपील स्वीकृत की गयी हो। वर्णित स्थिति में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। प्रकरण में विपक्षी को समुचित अवसर देने के बाद भी पीठ द्वारा पूर्व ¥ oat के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.08.2024 का अनुपालन करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी है। विपक्षी, पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 25.08.2024 के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 25.08.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें एवं विपक्षी, प्रोमोटर के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। / <a दिनांक AS/es /2022 ober नदननपत 2, नि nw. o> (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-- 04A Order under Section-38 /40 /63 Shri Rajive Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number :— NCR45/09/6466/2020 Sushila Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders on date 20.04.2022 and directions were given to both parties to file written arguments by date 29.04.2022, but no written arguments were filed by either party. The primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 / 20:6 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. To fulfill this object, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) / धारा-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20I6. Section-34(g) / धारा-34(8) contains the following provision: - "(g) to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" According to the provisions of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been given the power that if obligations cast upon a promoter are contravened, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows: -

"38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the Act is as follows: - "40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

So yo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-- 04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत PWM:—NCR45/09/6466/2020 सुशीला बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स wo fer प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 20.04.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और उभय पक्ष को दिनांक 29.04.2022 तक लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्ष द्वारा कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 F प्राधिकरण के peat का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन Med या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- % RT

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (९) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any » person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है| धारा-63 निम्न4त छहैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the arders ar directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, nie के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 25.08.202 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिक९० द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 5.2.2000 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उणलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 28.:2.202 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 45.04.2022 तक उक्त आदेश का as 4 अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 23.03.2022 एवं दिनांक 20.04.2022 को की गयी। विपक्षी द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में रेश अपीलीय अधिकरण में अपील योजित की जा चुकी है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा उनकी अपील स्वीकृत की गयी हो। वर्णित स्थिति में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। प्रकरण में विपक्षी को समुचित अवसर देने के बाद भी पीठ द्वारा पूर्व ¥ oat के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.08.2024 का अनुपालन करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी है। विपक्षी, पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 25.08.2024 के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 25.08.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें एवं विपक्षी, प्रोमोटर के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। / <a दिनांक AS/es /2022 ober नदननपत 2, नि nw. o> (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण