छः उ0प्र0 भू-सम्पंदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई to—o7 श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम सं0 शिकायत do शिकायतकर्ता का नाम pt एन.सी.आर.445 / 08 / 4084 // 2049 भोहनीश मित्तल | 2 | एन.सी.आर.445 /09/2030/20i9 | अभिमन्यू सिंह एवं पूनम सिंह | बनाम एम.आर मित्तल इन्फाटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता मोहनीश मित्तल के साथ अभिमन्यू सिंह एवं पूनम सिंह द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें “Rajnagar Residency" से सम्बंधित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Go एन.सी.आर.445 /08 // 4084 // 2049 मोहनीश मित्तल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध सैटलमेंट ऑफ डिमांड, विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Rajnagar Residency में यूनिट Wo 0--602 बुक की गयी थी। जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा 22,74,8:7/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 0.04.20:7 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फाईनल स्टैटमेंट, प्री-पोज़ेशन लैटर, भुगतान की रसीदें, चैक, ब्रोशर, अनुबन्ध पत्र दिनांक 47.04. 2045, आदि अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। लता ड़ विपक्षी की ओर से प्रतिवाद-पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के टावर का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में" यह भी कथन किया गया है कि 450 से अधिक परिवार परियोजना में निवास कर रहे हैं और शिकायतकर्ता को पोज़ेशन ऑफर किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि है शिकायतकर्ता को जून 2020 तक कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का परिशीलन किया। पक्षकारों के मध्य मुख्य विवादित बिन्दु निम्नवत हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं० 4 पत्रावली पर अनुबन्ध पत्र दिनांक 47.04.205 की प्रति दाखिल है। अनुबन्ध पत्र में 30 माह एवं 480 दिनों की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 47.04.2048 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 47.04.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 780)(0 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or SS ae revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on démand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ent var धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक aged निष्पादित है, जो कि orca द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 768, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of wo contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के arta प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.20:6) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से wa के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / पटटा के लिए करार) नियमावली cog अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा fies के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 92(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि ald Da : | में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड | बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

# the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was | obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 460) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्‍त दिनांक 47.0.2048 को Soyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3—8-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of we

the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ५ unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु der Prenat किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते

आदेश । 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को ओ.सी. JOM. सहित दिनांक 34.42.2020 तक, यदि कोई देय धनराशि | बकाया है, तो उसे प्राप्त कर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| | Gr E a 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को ग्रेस पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरान्त "स्टेट बैंक ऑफ इंडिया" द्वारा निर्धारित MciR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज | की दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज | की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। | यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये। 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20I6 के धारा 2 | (2४00) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के | | बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCL प्रतिशत होनी चाहिए। | 4 फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से | दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं इस | अवधि दिये जाने वाले ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं | इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की । प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत | दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से | अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे। | दिनांक of /o> / 2020 (कल्पना मिश्रा) | (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण |