उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-- NCRI45/09/I 3745/2023 उत्सव सिक्‍योरिटीज प्रा. लि. बनाम मैसर्स आदिनाथ प्रोबिल्ड (इंडिया) प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ANGEL JUPITER - Phase । के टॉवर-8 में दिनांक 20.02.2045 को यूनिट Wer-205 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 35,00,000 /— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना से सम्बन्धित आवश्यक समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 20.02.2045, खाता विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने में विलम्ब माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में लम्बित याचिका के कारण हुआ, जिसमें यथास्थिति बनाये रखे जाने हेतु आदेश पारित किये गये हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता के निदेशक (श्री विरेन्द्र जैन) के विरुद्ध शच्एथापण of Money Laundering Act, (घिन शोधन निवारण 2486 ] Cp = 2002 की धारा-45 के अन्तर्गत वाद योजित किया गया था, जिसकी वाद /ई.सी.आई.आर. संख्या- ECIR/O/DLZ0-Ii/20I7 है, जिसकी जाँच प्रवर्तन निदेशालय द्वारा की जा रही है। उक्त प्रकरण District and Session Judge cum Special Judge PC Act CBI, राउज WR न्यायालय में प्रकरण WN-Sc09/20I9 के रूप में पंजीकृत एवं लम्बित है। सीरियस wis इन्वेस्टिगेशन ऑफिस (७770) द्वारा शिकायतकर्ता तथा उसके निदेशक (sit faq जैन) के fees District and Session Judge cum Special Judge PC Ac CBI, Weel Vary न्यायालय में एक अन्य वाद योजित किया गया है, जिसकी वाद WI-SC/23/209 के रूप में पंजीकृत एवं लम्बित है। Prevention of Money Laundering HTel में जांच अधिकारी द्वारा दिये गये निर्देशों के कारण विपक्षी शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है अतः: उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि PMLA मामले के लम्बित रहने तक वर्तमान शिकायत को abeyance में रखा जाए। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, District and Session Judge cum Special Judge PC Act CBI, में लम्बित प्रकरण से सम्बन्धित साक्ष्य, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-॥ इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना से सम्बन्धित आवश्यक समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 2

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने में विलम्ब माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में लम्बित याचिका के कारण हुआ, जिसमें यथास्थिति बनाये रखे जाने हेतु आदेश पारित किये गये हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता के निदेशक (ht विरेन्द्र जैन) के विरुद्ध Prevention of Money Laundering Act, (4 शोधन निवारण अधिनियम) 2002 की धारा-45 के अन्तर्गत वाद योजित किया गया था, जिसकी वाद /ई.सी.आई.आर. संख्या- ECIR/OI/DLZ0-I/20I7 है, जिसकी जाँच प्रवर्तन निदेशालय द्वारा की जा रही S| उक्त प्रकरण District and Session Judge cum Special Judge PC Act CBI राउज VAR, न्यायालय में प्रकरण WVI-SC/09/209 के रूप में पंजीकृत एवं लम्बित है। सीरियस wis इन्वेस्टिगेशन ऑफिस (sro) द्वारा शिकायतकर्ता तथा उसके निदेशक (ait विरेन्द्र जैन) के विरुद्ध District and Session Judge cum Special Judge PC Act CBI, Wut VaR] wares में एक अन्य वाद योजित किया गया है, जिसकी वाद We—sc/23/20I9 के रूप में पंजीकृत एवं लम्बित है। Prevention of Money Laundering मामलें में जांच अधिकारी द्वारा दिये गये निर्देशों के कारण विपक्षी शिकायतकर्ता को vad यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। अतः war तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि PMLA मामले के लम्बित रहने तक वर्तमान शिकायत को abeyance में रखा जाए। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि — Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- ‘

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Page 3 j= Eq that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. a प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित निष्पादित

20.02.20i5 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, परन्तु विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है, जिससे विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को किस तिथि तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 मैसर्स फॉर्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: l5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20]4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जरवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों Page 4 | एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। उक्त प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादन की तिथि 20.02.2045 है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए इस प्रकरण में भी 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना उचित समयावधि माना जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि 49.02.2078 होती है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.02.208 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि त्तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649--50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on Page 5 A a= |

account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Page 6 हम of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाएफा प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है| इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना eeet—740 /8-3-48-65 fafeer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- जा? fall se POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Arcas to the association of Allottecs or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions Page 7

= the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 4 क्रेता अनुबन्ध के 5 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को फ्लैट अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार R रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.02.20i8 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथ

ae जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी प्रवा विधिक कब्जा ऑफर ua प्रेषित किये जाने की से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ४८ ॥१+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। Page 8 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ZZ|4 bo S सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9