उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य ि शिकायत संख्या | | शॉप न0 | जमा धनराशि Go ee की aa वांछित अनुतोष स0 ; जाने की तिथि |]. फ्टरावड0कआ्रा2380202। | एस पी सिंह एलजी | %0 23,94,289,// | 09.0.20i2 | अप्रैल 20i5. | यूनिट का . चौधरी व सरोज | _30 कब्जा व चौधरी विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम सेवियर बिल्डर्स प्रा.लि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के, विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का यह mem है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Saviour Street % शॉप संख्या एलजी-30 बुक कराई गई, जिसके . एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 23,94,289 ,“ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा -शिकायत-पृष्ठ-पर-यह-उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारां यूनिट का कब्जा अप्रैल 205 ¥ दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना आज की तिथि तक पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सी / सी.सी प्राप्त हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जा चुका है परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण हुए बिना अवैधानिक धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र पेमेंट स्टेटमेंट ऑफ एलॉटी की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:--

क्रम | आरा || विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि संख्या ws . (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी Rede sie एलॉटी 48.04.2047 रु0 23,94,289 / हर थक विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि

इस पीठ को प्रकरण की सुनवाई का क्षेत्राधिकार नहीं है जिस कारण प्रकरण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी ने हमेशा टर्म एण्ड कंडीशन्स का अनुपालन किया है। विपक्षी ने कभी विधि का उल्लंघन नहीं किया है। परियोजना तैयार है और विपक्षी : द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जुलाई.2020 में ऑफर ऑफ पर्जेशन जारी किया जा चुका है। उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र रेरा आने से पूर्व निष्पादित हुआ है जिस कारण रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगे। वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा शॉप संख्या एलजी 30 वर्ष 2042 में बुक करायी गयी थी। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि अप्रैल 20:5 ef आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 25,69,500 / थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा BO 23,94,289 / का भुगतान किया गया है |.विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के उपरांत विपक्षी को वांछित अनापत्ि प्रमाण पत्र प्राप्त हो गये थे और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु aT पत्र भेजा गया। विपक्षी द्वारा . उल्लिखित किया गया है कि अन्य आवंटियों के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड करायी जा चुकी है परन्तु वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि व स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान नहीं किया गया है जिस कारण शिकायकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड निष्पादित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि परियोजना एन.जी.टी के आदेश के कारण विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 08.09.2020 को समझौता हुआ है जिसके अनुसार अवशेष देय धनराशि व विलम्बित अवधि ब्याज को समायोजित किया जाना था -परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नही आ रहे है। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा .. दिनांक t6.08.2022 को शिकातयकर्ता को यूनिट का कब्जा लेने हेतु पत्र प्रेषित किया गया लेकिन शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमांन शिकायत को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने

(न का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता के तर्को को उभयपक्षों द्वारा दाखिल प्रपत्रों पर सुना गया। पत्रावली पर दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Wet प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्या RT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? + इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 ,/ 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम BONO राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि ला का “ऑन गोइंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। 3 — =. उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIO903 है। अत: वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में amt है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न्‌ संख्या-4 निस्तारितः किया जाता है। ह

निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने के कारण विलम्बित हुई? * फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा 'उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2004 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- . " प्रमोर्टर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स Houle _माननीय wed, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को: घटाते हुए) whan प्रमाण पत्र अथवा अधिभोंग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /7985, MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-7:-20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolitioh and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the, Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity ५ takes place.” इसके "अतिरिक्त उपर्युक्त fete अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- ७. हे 4

“In the affidavit-dated 05.42.209, the Central Pollution Control रू Board (CPCB) has stated as under:- ॥42., That it is respectfully submitted that it is normally experienced. that in month of December depending upon Climatic Condition the AQ| category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQ! category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

are सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक i4-02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-2-2049 में पूर्ण: प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक- प्रतिबन्ध: लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Bs 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गयां। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के. कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। ह इसके अतिरिक्त wIs—9 महामारी के सम्बंध में उप्र रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोंविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए 5 "5" <

' दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न. संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकांयतकर्ता का कहना है fe विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 09.0.202 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का .कब्जा अप्रैल 205 में प्राप्त होना, था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना पूर्ण है और शिकायतकर्ता क़ो वांछित अनापत्तिं प्रमाण पत्र के साथ जुलाई 2020 में कब्जा प्रस्ताव दिया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लेने आ रहा है। , उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजनो विलम्बित है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी की प्रति पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अप्रैल 2045 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का .कब्जा प्राप्त

नहीं हुआ है। इस प्रकार विपक्षी शिकायतकर्त़ा को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में लगभग io वर्ष से अधिक समय का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं (sy , विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। tad 6 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है।इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint. wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद 4.2) तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्यांज पाने का अधिकारी होगा। ह जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ल्‍

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि -प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। . जहाँ तक देय व्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को 7 . TSS

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित & जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ wer के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination ' notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८॥४+[प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यांयोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी cers प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। .रेर की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार-पर .शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 Peake किया जाता है। ह उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। . आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है. कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, . शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। =a 8

विपक्षी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 04.04.2045 से दिनांक 30.04.20:7 तक अनुबंधानुसार ब्याज देय होगा उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो ' भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 23,94,289 / पर ४(॥,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2. के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम . न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए | विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया-जाता-है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित . भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी curt: प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी, है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (वेनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय - होगा | 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा way | 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Sra . BST SY Us2eE @ 35° (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i0

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य ि शिकायत संख्या | | शॉप न0 | जमा धनराशि Go ee की aa वांछित अनुतोष स0 ; जाने की तिथि |]. फ्टरावड0कआ्रा2380202। | एस पी सिंह एलजी | %0 23,94,289,// | 09.0.20i2 | अप्रैल 20i5. | यूनिट का . चौधरी व सरोज | _30 कब्जा व चौधरी विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम सेवियर बिल्डर्स प्रा.लि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के, विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का यह mem है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Saviour Street % शॉप संख्या एलजी-30 बुक कराई गई, जिसके . एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 23,94,289 ,“ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा -शिकायत-पृष्ठ-पर-यह-उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारां यूनिट का कब्जा अप्रैल 205 ¥ दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना आज की तिथि तक पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सी / सी.सी प्राप्त हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जा चुका है परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण हुए बिना अवैधानिक धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र पेमेंट स्टेटमेंट ऑफ एलॉटी की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:--

क्रम | आरा || विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि संख्या ws . (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी Rede sie एलॉटी 48.04.2047 रु0 23,94,289 / हर थक विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि

इस पीठ को प्रकरण की सुनवाई का क्षेत्राधिकार नहीं है जिस कारण प्रकरण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी ने हमेशा टर्म एण्ड कंडीशन्स का अनुपालन किया है। विपक्षी ने कभी विधि का उल्लंघन नहीं किया है। परियोजना तैयार है और विपक्षी : द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जुलाई.2020 में ऑफर ऑफ पर्जेशन जारी किया जा चुका है। उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र रेरा आने से पूर्व निष्पादित हुआ है जिस कारण रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगे। वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा शॉप संख्या एलजी 30 वर्ष 2042 में बुक करायी गयी थी। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने की तिथि अप्रैल 20:5 ef आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 25,69,500 / थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा BO 23,94,289 / का भुगतान किया गया है |.विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के उपरांत विपक्षी को वांछित अनापत्ि प्रमाण पत्र प्राप्त हो गये थे और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु aT पत्र भेजा गया। विपक्षी द्वारा . उल्लिखित किया गया है कि अन्य आवंटियों के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड करायी जा चुकी है परन्तु वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि व स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान नहीं किया गया है जिस कारण शिकायकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड निष्पादित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि परियोजना एन.जी.टी के आदेश के कारण विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 08.09.2020 को समझौता हुआ है जिसके अनुसार अवशेष देय धनराशि व विलम्बित अवधि ब्याज को समायोजित किया जाना था -परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नही आ रहे है। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा .. दिनांक t6.08.2022 को शिकातयकर्ता को यूनिट का कब्जा लेने हेतु पत्र प्रेषित किया गया लेकिन शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमांन शिकायत को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने

(न का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन किया गया है। शिकायतकर्ता के तर्को को उभयपक्षों द्वारा दाखिल प्रपत्रों पर सुना गया। पत्रावली पर दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Wet प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्या RT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? + इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 ,/ 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम BONO राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि ला का “ऑन गोइंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। 3 — =. उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIO903 है। अत: वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में amt है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न्‌ संख्या-4 निस्तारितः किया जाता है। ह

निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने के कारण विलम्बित हुई? * फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा 'उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2004 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- . " प्रमोर्टर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स Houle _माननीय wed, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को: घटाते हुए) whan प्रमाण पत्र अथवा अधिभोंग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /7985, MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-7:-20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolitioh and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the, Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity ५ takes place.” इसके "अतिरिक्त उपर्युक्त fete अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- ७. हे 4

“In the affidavit-dated 05.42.209, the Central Pollution Control रू Board (CPCB) has stated as under:- ॥42., That it is respectfully submitted that it is normally experienced. that in month of December depending upon Climatic Condition the AQ| category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQ! category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

are सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक i4-02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-2-2049 में पूर्ण: प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक- प्रतिबन्ध: लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Bs 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गयां। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के. कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। ह इसके अतिरिक्त wIs—9 महामारी के सम्बंध में उप्र रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोंविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए 5 "5" <

' दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न. संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकांयतकर्ता का कहना है fe विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 09.0.202 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का .कब्जा अप्रैल 205 में प्राप्त होना, था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना पूर्ण है और शिकायतकर्ता क़ो वांछित अनापत्तिं प्रमाण पत्र के साथ जुलाई 2020 में कब्जा प्रस्ताव दिया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लेने आ रहा है। , उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजनो विलम्बित है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी की प्रति पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अप्रैल 2045 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का .कब्जा प्राप्त

नहीं हुआ है। इस प्रकार विपक्षी शिकायतकर्त़ा को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में लगभग io वर्ष से अधिक समय का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं (sy , विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। tad 6 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है।इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint. wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद 4.2) तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्यांज पाने का अधिकारी होगा। ह जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ल्‍

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि -प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। . जहाँ तक देय व्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को 7 . TSS

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित & जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ wer के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination ' notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८॥४+[प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यांयोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी cers प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। .रेर की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार-पर .शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 Peake किया जाता है। ह उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। . आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है. कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, . शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। =a 8

विपक्षी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 04.04.2045 से दिनांक 30.04.20:7 तक अनुबंधानुसार ब्याज देय होगा उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो ' भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 23,94,289 / पर ४(॥,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2. के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम . न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए | विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया-जाता-है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित . भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी curt: प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी, है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (वेनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय - होगा | 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा way | 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Sra . BST SY Us2eE @ 35° (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i0