उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - बलंविन्दर कुमार (सदस्य) शिकायत संख्या पक्षकार नाम | आवेदन फार्म [यूनिट | भुगतान की गयी तिथि, अनुबंध | संख्या धनराशि रु0 पत्र एनसीआर445 / 08 // 4448 /2049 | बदरीश 04-05-202 | D-804, | ¥0 24,45,490 /— कुमार गुप्ता Type A2 एनसीआर445 / 08 / 4424 / 2049 | विनोद दूभल | 30-06-202 | C-i004, | ¥0 26,32,844 /— Type A2 एनसीआर445 /08 // 4429 /209 | मीना रावत | 25-07-202 | C-704, | ¥0 27,08,045 /— Type A2 WAABR45 / 08 / 32 // 2049 | प्रेम सिंह 20-07-2042 | C-804, | ¥0 26,5,:6 /— हु rele Type A2 WRSIRI45 / 08 / 4280 /20:9 | सचिन BAR | 27-04-202 B-904, | रु0 24,84,249 /— सैनी एनसीआर445 / 08 / 4290 / 2049 | रवीश रंजन | 48-07-2042 | B-507 | रु0 2,8,844 /— WATaIsIN45 / 09 /0486 /209 | जयपाल सिंह | 40-03-2024 | A-704, पंवार Type 2 BO 22,23,044 /— waeisnei45 /09 /0494 // 2049 | अमित कुमार | 42-4-20 | A-604 ww Type A2 3ie45 / 09 / 4034 / 209 | विकम परमार | 44-70-202 | D-705 WRB 45 / 09 / 4437 / 2049 | WHT 22-0-202 कालरा type A2 रु0 23,02,40 /— 0 24,63,677 /— 24,50,642 /— Tae 45 /09 / 7466 /209 | योगेश चन्द्र | 46-0-203 | B-20i | रु0 24,76,0007— मिश्रा Type A2 एनसीआर445 / 09 / 4467 / 2049 | शंकुतला 48-07-20i2 | C-305 | 80 28,75,232/7— राज Type-B VaeaiN745 /09 / 555 /209 | अभिषेक 20-07-202 | E-604 | 80 30,74,247 /— भारतीया एनसीआर।45 // 09 / 4989 /209 | धीरेन्द्र कुमार | 42-09-202 | E-70 | 80 34,92,969 /— एस आर बी प्रमोटर्स प्रा.लि. Page प्रतिनिधित्व-:

परिवादी-: श्री मनेन्द्र कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी-: श्री मृत्युंजय सिंह, प्रतिनिधि परिवाद : वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना M RESIDENCY गाजियाबाद से सम्बंधित है। अतः var सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- वादीगण द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबंध पत्र की छायाप्रति 2... बैंक खाता विवरण 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें 4. प्रतिउत्तर 8 आवेदन फार्म प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . प्रतिवाद-पत्र . एग्रीमेंट टू सेल . आवेदन फार्म . लेजर एकाउन्ट . परियोजना की फोटोग्राफ . कम्पीलिशन के सम्बंध में आवेदन हेतु एकनालेजमेंट की प्रति Oo ak (७० [>> = पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना KM RESIDENCY Ghaziabad में भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयाँ बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष a जे ८८5 Page 2 उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण के द्वारा विभिन्‍न तिथियों अर्थात वर्ष 20:4 से लेकर 2044 के मध्य युनिट बुक कराई गयी और अनुबंध पत्र पर हस्ताक्षर भी हुये। अनुबंध के अनुसार अनुबंध की तिथि से 3 माह ग्रेंस पीरिएड के साथ 39 माह में इकाई का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। अतः: वादीगण द्वारा इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु याचना की गयी है।

प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह कथन किया है कि प्रतिवादी द्वारा 00 प्रतिशत सिविल a ere का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना निर्माण में विलम्ब के लिए एन जी टी के आदेश, जी एस टी, नोट बंदी कारण दर्शाया गया है। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर 45 में यह भी अंकित किया गया है कि That the genuine efforts of the Promoter are also demonstrated from the fact that while its RERA registration is valid through December 20]9, it has successfully, and much prior to the deadline, met the timeline and is in the process of handing over the Units to the Allottees, including the complainant herein. The following table reveals the progress of works : PARTICULARS | NUMBER STATUS | Number of Towers 5 COMPLETE A,B,C,D, & E Number of Floors |Ground + 4| COMPLETE Floors Number of Total 407 COMPLETE Flats constructed eee _अतर्त | रा L LF Page 3 प्रतिवादी ने यह भी कथन किया कि वह पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 09.05.20:9 को किया जा चुका है। (ग) परिवादी (सचिन कुमार) द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का खण्डन करते हुये यह कथन किया है कि अनुबंध के अनुसार जो मूलभूत सुविधायें परिवादीगण को मिलनी थी वह अभी amet है। परियोजना का ओ.सी.»सी.सी प्रतिवादी को प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा अंतिम भुगतान में जीएसटी लगाया जा रहा है जोकि अवैधानिक है। परिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियेजना निर्माण की तिथि निकल चुकी है जिस कारण परिवादीगण पर जीएसटी धनराशि भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है।

विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:-- बिन्दु de aa परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2_ क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? बिन्दु संख्या-3 : क्या प्रतिवादी द्वारा जी एस टी की मांग वैधानिक है? निस्तारण बिन्दु wei: विचाराधीन इकाई के सम्बंध में अनुबंध / एग्रीमेंट टू सेल निष्पादित होने की तिथि से 36 माह तथा 3 माह अतिरिक्त में परियोजना पूर्ण किया जाना था परन्तु इकाई का कब्जा परिवादीगण को अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्रतिवाद पत्र में यह अंकित किया गया है कि “ It is the humble submission of the Promoter that “572 .2.- - Page 4 - in the timely completion of the Project were solely on account of reasons beyond its control. It was simultaneously tackling and overcoming several unforeseeable hurdles-The subsequent change in law and the guidelines floated by the government, compliance with the orders passed by the national Green Tribunal, the onset of the Goods & Services Tax, the decline in the real estate sector and the outcome of the de-monetization scheme were factors that the Promoter had not anticipated at the time of executing the Agreement with the complainant. " परन्तु प्रतिवादी द्वारा vat तथ्यों के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु सं०- निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दू सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को मई 205 व 2046 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। अत: परिवादी विलम्बित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "Section 7860)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to ty (07 2४४ Page 5

allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to Pie Asa Nik imi ila 7 in handing over possession. The Respopdeph

Page 6 CHE — Purchaser ought not to be allowed to reap the ”" benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. / सी.सी अथवा अधिपत्य_किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate

pattie ५७ ४.3७+4/40040++०४.04 कह: ५ tae in the Rules, for every nt Cc Cc Page 7 of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित, है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी ॥४८,२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : जी एस टी के सम्बंध में यदि प्रतिवादी द्वारा जीएसटी के मद में कोई धनराशि अदा की गयी है तो प्रतिवादी परिवादी को साक्ष्यों सहित विवरण उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और परिवादी का प्रो-रेटा शेयर बताते हुये अनुपातिक तौर पर जीएसटी की धनराशि प्राप्त करें| तद्नुसार बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्‍्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है। प्रतिवादी ने आवंटियों को अप्रैल 2049 में ईमेल के माध्यम से फिट आउट के लिए ऑफर ऑफ पोज़ेशन जारी किया, ईमेल की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादी ने प्रत्येक टॉवर पूर्ण होने की स्थिति एक तालिका में दर्शित की है तथा प्रतिवादी द्वारा सबमिशन ऑफ कम्पीलिशन ड्राइंग हेतु आवेदन दिनांक ca a Ae me 9 dic Page 8 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण प्राप्ति पत्र प्रस्तुत किया है जिससे स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है। पत्रावली पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल area दिनांक 46.42.2049 में भी यह अंकित है कि ” project have total 05 towers and 407 units in which 75 percent have booked in the project till date, in the project towers are at their final finishing stage and thus work related to these tower in progress. sanction letter has been expired, QPR not updated.” ऐसी स्थिति में इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बंध में हुये विलम्ब के लिए परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक परिवादीयण ZIRT Harassment के wat में ग्रतिएूर्ति चाही गयी है वह RT अधिनियम की धारा ।2 ॥4 78 व 79 के अन्तर्गत नहीं आती जिस कारण ग्रतिपूर्ति के सम्बंध में प्रस्तुत वाद न्यायनिर्णयक अधिकारी के समक्ष well किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है।

नैसर्गिक न्याय के emi के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) अप्रैल 2020 तक ओ.सी / AM के साथ उपलब्ध करायें। (ख) परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवेदन फार्म के TER संख्या 7.2 में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज उक्त तालिका में उललेखित आवेदन फार्म तिथि से 39 माह उपरांत से दिनांक 30.04.20i6 तक देय होगा। दिनांक 04.05.2046 से ओ. सी/सी.सी प्राप्त करने या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो eee nnn SYP बाद में हो तक |॥८।॥२+4% वार्षिक की दर से ave जदेयु 82 9 (ग) होगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा धनराशि समायोजित करने के उपरांत बची शेष धनराशि परिवादीगण को देय होगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज विपक्षी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज ४८/२+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी जीएसटी के सम्बंध में परिवादी को साक्ष्यों सहित विवरण प्रस्तुत करें तदुनुसार परिवादी से जीएसटी के सम्बंध में धनराशि प्राप्त करें। आदेश की एक-एक प्रति प्रत्येक पत्रावली पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- /8/ 2/2020 4 A Ae del

Fat कुमार, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0