उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 पीठासीन अधिकारी:- श्री हरीश त्रिपाठी, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी » प्रत्यायोजित अधिकारी शिकायत संख्या:--.. २८7२45/09/00474/2022 रोहित सैनी बनाम aed स्टार एएम.डी. रियलकॉन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-8। में प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए प्राधिकरण द्वारा प्रतिनिधायन के सम्बन्ध में लिये गये निर्णय के आधार पर जारी कार्यालय ज्ञाप संख्या-6304 / U.P. RERA/Admin./Del./S-8/2026-27 दिनांक 49 जून 2026 के द्वारा प्रतिनिधानित शक्तियों का प्रयोग करते हुए शिकायत का निस्तारण किया जा रहा है। यह पत्रावली विपक्षी / प्रोमोटर ERT aRI-3i के अधीन पूर्व में पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहने के आधार पर रेरा अधिनियम की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत विधिक प्रावधानों के अन्तर्गत आदेश के क्रियान्वयन की कार्यवाही किये जाने हेतु प्रस्तुत की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के sat को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश ec 23.04.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 40.07.2024 को प्रार्थना पत्र देते हुए ह किया गया था कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 23.04.2024 का प्रमोटर,/विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 02.08.2024 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 20.08.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन oral प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या' उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38,//40,/63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 32.08.2024 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 45.09.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने 222 दिये गये, परन्तु विपक्षी Sy ta Page lof5 द्वारा कोई 'अनुपालन आख्या'/जवाब दाखिल नहीं किया गया है। रेरा अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के द्वारा डाली गयी बाध्यताओं का प्रमोटर द्वारा उल्लंघन किये जाने पर रेरा अधिनियम की धारा-38 के अधीन प्राधिकरण को शास्ति या ब्याज अधिरोपित करने की शक्ति प्रदान की गई है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है:- Sec. 38 Powers of Authority:- (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that- (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. ser अधिनियम की emr4o(t) ¥ प्रावधान किया गया है कि यदि प्रमोटर, आवंटी अथवा भू-सम्पदा अभिकर्ता प्राधिकरण द्वारा आदेशित शास्ति अथवा ब्याज का भुगतान करने में असफल रहता है तो शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर को भू-राजस्व के बकाये के रूप में वसूल किया जाएगा। धारा-40(2) में यह प्रावधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश व निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहने की दशा में आदेश व निर्देश का क्रियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। धारा-40(4) व 40(2) के प्रावधान निम्नवत हैः-

Sec. 40. Recovery of Interest or penalty or compensation and enforcement of order etc; (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the “CZ me under this Act or the rules and regualtions 4 Page 2 of 5 made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. मू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 मैं यह प्रावधान किया गया है कि यदि प्रमोटर प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है अथवा उल्लंघन करता है तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध शास्ति अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 fread है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्रावधानों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि प्राधिकरण को अपने आदेश का a Rarer कराने तथा शास्ति अधिरोपित करने का अधिकार एवं शक्ति प्राप्त है। आदेश के ८2५ toa एवं शास्ति कार्यवाही साथ-साथ की जा सकती है प्रकरण को धारा-38 /40,/53 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 03.02.2025, 2:2025 व दिनांक 08.07.2026 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान श्री लोकेश शर्मा एवं सुश्री संगीता उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह सुनवाई की तिथि 07.09.2025 को उपस्थित हुए एवं अन्य तिथियों पर अनुपस्थित रहे। शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी को पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन कर अपनी 'अनुपालन

FRAN /जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं ८22 Z तु पर्याप्त अवसर प्रदान किये G- a Page 3 of S गये, परन्तु विपक्षी की ओर से कोई अनुपालन आख्या' /जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य,“ प्रमाण रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा aera के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 23.04.2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान करते हुए, अकाउंट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी गई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः-

Sec. 24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or-order made hy the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 45.09.2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. RI प्रश्नगत प्रकरण में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकिन्न--““

जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करें। वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के पश्चात्‌ प को सुनवाई की तिथि 45.09.2026 से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की उपलब्ध कराना करें। ५ यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि ost के अन्तर्गत पारित आदेश Ag त 23.0:.2024 का विपक्षी /प्रोमोटर द्वारा समयबद्ध रूप से Page 405 अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रश्नगत प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर श पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Bren हरीश त्रिपाठी 2 (न्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 5 of 5