उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत emi—3i, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य al सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | जमा धनराशि l. NCR45/09/9927/2022 अनिल भट्ट &-0] 62,98,537 /— 2. NCRI45/08/9968/2022 रणबीर सिंह चौहान 8-302 79,75,08 / - 3. NCR45/09/99364/2022 | मीठी झा एवं निशांत झा (-2002 92,95,972 /- | | NCR45/4/97599/2022 राहुल भगेल | rm 58,26,259 /— | | ॥टारा45/05/94722/2022 स्वर्ण दीप सिंह #-202 64,5,293 /- बनाम ad नंदिनी बिल्डहोम कंसोर्टियम प्रा. लि. शिकायतकर्ता अनिल भट्ट के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना VASUNDHARA GRAND से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR45/09/99237/2022 अनिल भट्ट अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध wed यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना VASUNDHARA GRAND में दिनांक 02.08.2047 को यूनिट WA-A-0l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 83,96,228 /— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 76,84,373 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 0.08.20:9 तक Page l os

ओ.सी. / सी.सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु आज तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 94 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता और प्रमोटर एवं बैंक के मध्य wade स्कीम के अन्तर्गत त्रिपक्षीय अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि तक प्रमोटर /विपक्षी द्वारा बैंक को प्री-ई.एम. आई. का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3i के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 02.08.2047, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 30.08.2047, ऋण पत्र, मांग पत्र, अपील संख्या-48 / 2020 मैसर्स fare डायरेक्ट सेल्स प्रा.लि. बनाम उ.प्र. रेरा एवं अन्य में अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 29.09.2020, प्रत्युत्त आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि श्री अनिल vee और श्रीमती सीमा wee द्वारा दिनांक 02.08.2047 को परियोजना VASUNDHARA GRAND, GHAZIABAD में 44 वीं मंजिल पर स्थित 395 वर्ग फुट की यूनिट WeMN-A-l0l बुक करायी गयी थी, जिसका टैक्स सहित कुल मूल्य 83,96,228 ,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 62,98,537/— रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है तथा यूनिट के सापेक्ष अन्तिम भुगतान दिनांक 20.0.202 को प्राप्त हुआ है। विपक्षी को आज तक प्राप्त भुगतान की एक प्रति अनुलग्नक-7२-2 के रूप में संलग्न है शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में यह दावा प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा बिल्डर बायर WAS के अनुसार कुल देय धनराशि के सापेक्ष 76,84,373/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जोकि गुमराह करने वाला तथ्य है, क्योंकि यह वह धनराशि प्रतीत होती है, जिसे शिकायतकर्ता ने उस बैंक में जमा किया होगा, जिसके साथ पक्षों ने त्रिपक्षीय अनुबन्ध निष्पादित किया है। त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 30.08.2047 की एक प्रति अनुलग्नक-₹२-3 के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना की पूर्णता की तिथि 46.42.2020 को समाप्त हो गयी थी, हालांकि उस तिथि तक प्रमोटर द्वारा परियोजना का 82 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया था, इसके साथ-साथ कोविड-49 महामारी को दृष्टिगत रखते हुए सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन की स्थिति उत्पन्न हुई। विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष अन्तिम Page 2

भुगतान दिनांक 20.40.2024 को प्राप्त हुआ था, इसलिए विपक्षी द्वारा दिनांक 30.44.2024 को भुगतान करने हेतु शिकायतकर्ता को अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता को 20,97,69] /- रुपये की अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने का अनुरोध किया गया था, जिसकी प्रति अनुलग्नक-२-4 के रूप में संलग्न है। रेरा प्राधिकरण द्वारा परियोजना पूर्ण हेतु दिये गये विस्तार के अनुरूप विपक्षी द्वारा अब उक्त परियोजना में सभी कार्य पूर्ण कर लिए गये हैं और यूपी. आवास एवं विकास परिषद के पास पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन किया गया है तथा आवेदन करने से पूर्व सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-लिफ्ट secre सर्टीफिकेट दिनांकित 20.42.2024, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 29.08.2022, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 47.09.2022 व 20,0.2022, Bec एन.ओ.सी. दिनांकित 04.02.2023, सक्षम विभाग से प्राप्त किये जा चुके हैं, जिनकी प्रति अनुलग्नक-२-5 के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन के उपरान्त शिकायतकर्ता को पुनः दिनांक 45.44.2022 को अपनी अवशेष देय धनराशि 20,97,69] /- रुपये का भुगतान करने हेतु मांग पत्र के माध्यम से अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता की यूनिट सितम्बर, 2022 से कब्जे हेतु तैयार है, हालांकि शिकायतकर्ता बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के तहत अपने दायित्व का अनुपालन करने में विफल रहा है। जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है तो यह सर्वविदित तथ्य है कि वर्तमान परियोजना में कुछ देरी हुई है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांकित 02.08.20:7 H प्रस्तर-2.2 के अनुसार यूनिट der-a-ll0l का निर्माण कार्य दिनांक 07.08.20i9 तक पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, बशर्तें जब आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान किया किया गया हो और निर्धारित अवधि में कब्जा उपलब्ध न कराये जाने की स्थिति में विपक्षी कंपनी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए १8 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से भुगतान करेगी, बशर्तें जब सम्बन्धित आवंटी /शिकायतकर्ता से सभी देय धनराशि की किश्तें समय पर प्राप्त हुई हों और उन्होंने अपेक्षित औपचारिकताओं का पालन किया हो, जैसे कि कंपनी के लेखा विभाग से एन. ओ.सी. प्राप्त करना और कोई अप्रत्याशित घटना नहीं हुई हो। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि कोविड-49 महामारी को फैलने से रोकने के लिए लगाये गये राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन के संदर्भ में भारत सरकार द्वारा जारी कार्यालय ज्ञापन संख्या-7, 8/4/2020-PPD दिनांकित 43.05.2020 के अनुसार यह स्पष्ट किया गया था कि लॉकडाउन के कारण आपूर्ति श्रृंखलाओं में व्यवधान को फोर्स मैज्योर के रूप में माना जाएगा, जिसकी प्रति अनुलग्नक-२-6 के रूप में संलग्न

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है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में यह दावा प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा 76,84,373 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जोकि सम्बन्धित यूनिट की कुल धनराशि का om है और आरोप लगाया गया है कि विपक्षी समय पर कब्जा देने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता का यह कथन अपनी गलतियों को छिपाने और मा. प्राधिकारी को गुमराह करने के लिए किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपलोड किये गये खाता विवरण से यह स्पष्ट है यूनिट की कुल कीमत 83,96,228 /- रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा आज तक 62,98,537 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। जहाँ तक प्री-ई.एम.आई. के भुगतान का सवाल है, उस सम्बन्ध में यह स्पष्ट करना उचित है कि wade स्कीम के अन्तर्गत पूरी सबवेंशन अवधि के दौरान देय ब्याज, बिल्डर /विपक्षी को ऋण की धनराशि जारी करने के पहले ही बैंक / वित्तीय संस्थान द्वारा अपने wR पर कटौती कर ली जाती है। इसलिए विपक्षी द्वारा भुगतान में उल्लंघन अथवा चूक का प्रश्न ही नहीं उठता है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि माननीय अपीलीय अधिकरण ने अपील संख्या-4000 / 2024 “स्वागत मैती बनाम महालक्ष्मी इंफ्राहोम प्रा.लि.” में दिनांक 34.05.2023 को पारित आदेश में स्पष्ट रूप से पभिषित किया गया है कि रेरा अधिनियम, 20i6 के अन्तर्गत एश्योर्ड रिटर्न /प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के सम्बन्ध कोई निर्णय लेने का प्राविधान नहीं है। जिस कारण प्राधिकरण द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु दिनांक 74.:4.2022 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि 20,97,69/—- रुपये का भुगतान करने हेतु अन्तिम मांग दिनांकित i5.44.2022 के माध्यम से अनुरोध किया गया, जिसकी प्रति AYTAH-R-I2 के रूप में संलग्न है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता की यूनिट सितम्बर, 2022 से कब्जे हेतु तैयार है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन दिनांकित 94.4.2022, शिकायतकर्ता से आज तक प्राप्त भुगतान की एक प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 46.08.2047, शिकायतकर्ता को भुगतान हेतु प्रेषित अनुस्मारक पत्र दिनांकित 30.44.2024, मांग पत्र दिनांकित 45.44.2022, आवंटन पत्र दिनांकित 02.08.2047, परियोजना से सम्बन्धित अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे- लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टीफिकेट दिनांकित 20.42.2024, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 20.i0.2022, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 29.08.2022, हाईट एन.ओ.सी. दिनांकित 07.02.2023, माननीय अपीलीय | Page 4 oy अधिकरण द्वारा अपील संख्या-4000 // 2024 “स्वागत मैती बनाम महालक्ष्मी इंफ्राहोम प्रा.लि.” में पारित आदेश दिनांकित 34.05.2023, परियोजना के फोटोग्राफ आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

शिकायतकर्ता की ओर से प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में wader स्कीम के अन्तर्गत यूनिट WeT-A-ll0l बुक करायी गयी थी तथा विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किये जाने पर सहमति व्यक्त की गयी थी और इस सम्बन्ध में दिनांक 30.08.2047 को त्रिपक्षीय अनुबन्ध भी निष्पादित किया गया है। उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था और आवंटन पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 04.08.2049 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। उक्त यूनिट के कुल विक्रय मूल्य 83,96,228 / - रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा ब्याज सहित दिसम्बर, 2023 तक 82,90,528/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा एक विधिक दस्तावेज साझा किया गया है, जिसमें कहा गया है कि फ्लैट का क्षेत्रफल बढ़ा दिया गया है और विपक्षी एवं शिकायतकर्ता जी.एस.टी. रिफंड के बदले में इसे निपटाने के लिए सहमत हुए हैं और शिकायतकर्ता अक्टूबर, 2020 तक विलम्ब के लिए कोई दावा नहीं करेगा। विपक्षी द्वारा i3905 वर्गफुट से 605 वर्गफुट तक के क्षेत्रफल के विस्तार हेतु सहमति पत्र पर भी सहमति व्यक्त की गयी है। जहां विपक्षी द्वारा स्पष्ट रूप से कहा गया है कि यूनिट के क्षेत्रफल में हुई उक्त वृद्धि की मांग नहीं की जाएगी। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के प्रस्तर-6.8 में कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 45.44.2022 को अन्तिम मांग पत्र प्रेषित किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वार आज तक कोई कब्जे का प्रस्ताव पत्र प्रेषित नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के लिए प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा संशोधित मांग के लिए विपक्षी को विभिन्‍न ई-मेल प्रेषित किये गये हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा इसका कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दायर कर विपक्षी से प्री-ई.एम.आई. व विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने एवं आवंटित यूनिट की समस्त सुविधाओं के साथ रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य एवं मौखिक बहस में किये गये निवेदनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- | Page 5 or ik क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 3. क्या विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wera आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है।

इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी yy Page 6 द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण fare संख्या-2 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट का एरिया बढ़ा दिया गया है और विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-4.3 में स्पष्ट रूप से उल्लखित है कि :-

4.3... "Any alteration/ modification resulting in change up to +-3 % in the super area / saleable area of the apartment, there will be no extra charge/ claim by the builder/ intending allottee(s) against each other. However, in case of any major alteration/ modification resulting in more than +-3% change in super area / saleable area of the apartment, if made any time prior to and upon the possession of the apartment, the builder shall intimate to the intending allottee(s), in writing, the changes thereof and the resultant change, if any in the price of the apartment to be paid by allottee(s) or to be refunded by the builder or company as the case may be. That any increase or decrease in the super area / saleable area of the said premises pursuant to alterations or otherwise shall be payable or refundable without any interest on a pro rata basis or as decided by the builder/company and that the other charges as specified herein will be applicable for the changed area at the same rate as indicated in the provisional allotment letter as well as other communication issued from the side of builder/company time to time including payment plan."

उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत््रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। ८ Page 7 निस्तारण बिन्दु संख्या- 3

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा सबवेंशन स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कब्जा दिये जाने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु अब विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को उक्त प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करना पड़ रहा है, जिससे वह विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस पर विपक्षी की ओर से मौखिक तर्क प्रस्तुत किया गया है कि वर्तमान में रियल एस्टेट मार्केट मंदी के दौर से गुजर रहा है। ऐसी दशा में विपक्षी स्वयं विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और वर्तमान में वह पूर्ण रूप से परियोजना को पूर्ण करने में तत्पर है, ऐसी दशा में वह प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने में असमर्थ है। इस सम्बन्ध में माननीय अपीलीय अधिकरण ने अपील संख्या-4000,// 2024 “स्वागत मैती बनाम महालक्ष्मी इंफ्राहोम wife.” में दिनांक 34.05.2023 को पारित आदेश में स्पष्ट रूप से पभिषित किया गया है कि रेरा अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत एश्योर्ड रिटर्न / प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के सम्बन्ध कोई निर्णय लेने का प्राविधान नहीं है। 8.22 "On the basis of the above, we are of the considered view that there is no provision under the Scheme of Act 206 for examining and deciding the issues relating to the provisions of assured return/committed charges or payment of Pre-EMI by promoter for a fixed period or till possession etc. or commercial effect in an allotment letter/builder buyer agreement for purchase of flat/apartment/plot. The issue is answered accordingly."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम, 2076 के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार was रिटर्न /प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के सम्बन्ध कोई निर्णय लेने का प्राविधान नहीं है। जिस कारण प्राधिकरण द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आदेश पारित किया सम्भव नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 Page 8 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को जुलाई, 2049 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Gite के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग Page 9 सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 02.08.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-05 के प्रस्तर-2.2 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी कंपनी द्वारा दिनांक 04.08.2049 तक या उससे पहले निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में wager शिकायतकर्ता दिनांक 04.08.2049 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.08.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649--50 // 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Page 0 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल | Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। I एक्ट की धारा Aza) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Page il —— जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20s अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR#I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है | इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20:8 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Geat—-740 / 8-3-48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities

and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.08.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. / सी.सी. हेतु आवेदन के 3 माह बाद कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+) प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) Page 3 धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप CRITI गणना की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आर्किटेक्ट" से प्रमाणित कराकर व सक्षम विकास प्राधिकरण से अनुमोदन प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट करना सुनिश्चित करें एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करें।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी add को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Boul (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण