उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- एटारा45/08/98726/2022 सोनी अग्रवाल बनाम वी.एक्स.एल. Raced प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 45.42.2006 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट PeN-c-7/04 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 24,07,060,/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 9,92,063 //- रूपये की धनराशि अदा की गयी। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता के स्तर कोई त्रुटि नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए विपक्षी द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वाद व्यय हेतु 5,00,000/— रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में किश्तों का भुगतान करने हेतु अंतिम अनुस्मारक पत्र दिनांकित 40.04.2007 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, विपक्षी को प्रेषित लीगल नोटिस दिनांकित 42.02.2022 की प्रति, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र की प्रति, लेटर ऑफ एलॉटमेन्ट दिनांकित 44.09.2007 की प्रति, लिखित बहस दिनांकित 05.03.2023 की प्रति, पेमेन्ट प्लॉन आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। . Dy XN 2

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Eastern Height Indrapuram, Ghaziabad में बुकिंग धनराशि 3,30,000/- रूपये अदा करते हुए दिनांक 45.42.2006 को फ्लैट नं0-८-7/04 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 49,34,250,//- रूपये थी। दूसरा wre दिनांक 44.04.2007 को किया गया। पी.एल.सी. चार्ज के भुगतान हेतु दिनाक 23.05.2007 को माँग पत्र प्रेषित किया गया तथा दिनांक 24.05.20I0 को ई.डी.सी., आई.डी.सी. तथा अन्य चार्ज WO 2,85445/— का भुगतान करने हेतु माँग पत्र प्रेषित किया गया। दिनांक 08.04.204 को रू0 8,07,388/— की धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र भेजा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया।

विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की परिभाषा में नहीं आती है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान उत्तर प्रदेश में दिनांक 04.05.2047 से प्रभावी हुए, जबकि प्रश्नगत परियोजना "Eastern Height" वर्ष, 2042 में ही "Eastern Height Residents Welfare Association" को हैण्डओवर की जा चुकी थी। गाजियाबाद विकास प्राधिकरण ने सभी पक्षों की मीटिंग के उपरान्त दिनांक 02.07.20i3 को आरडब्ल्यूए. को मेंटेनेन्स / विद्युत के विषय में पत्र प्रेषित किया। wera परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना में लगभग सभी फ्लैटों के सम्बन्ध में आवंटियों के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा चुकी है। विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि लगभग go प्रतिशत फ्लैटस्‌ की रजिस्ट्री // कब्जा दिया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा लागू होने से पूर्व पूर्ण होने के कारण रेरा के प्राविधान लागू नहीं होते है और खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सार्वजनिक सूचना की प्रति, प्रमाण पत्र दिनांकित 23.04.2040 की प्रति, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा आर.डब्ल्यूए. को प्रेषित पत्र दिनांकित 02.07.2043 की प्रति, इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या- NCR45/0/84397/202i “राजीव गुहा बनाम वी.एक्स.एल. रियलटर्स प्रा0 लि0“ में पारित आदेश दिनांकित 44.:0.2022 की प्रति दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- owe परियोजना रेरा में पंजीकृत है अथवा नहीं और क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? 9४ निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु de- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है अथवा नहीं और क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता के स्तर कोई त्रुटि नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए विपक्षी द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वाद व्यय हेतु 5,00,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अन्तर्गत “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की परिभाषा में नहीं आती है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान उत्तर प्रदेश में दिनांक 04.05.2047 से प्रभावी हुए, जबकि प्रश्नगत परियोजना "Eastern Height" वर्ष, 2042 में ही "Eastern Height Residents Welfare Association" को हैण्डओवर की जा चुकी थी। गाजियाबाद विकास प्राधिकरण ने सभी पक्षों की मीटिंग के उपरान्त दिनांक 02.07. 2043 को आर.डब्ल्यूए. को मेंटेनेन्स ,/विद्युत के विषय में पत्र प्रेषित किया। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना में लगभग सभी फ्लैटों के सम्बन्ध में आवंटियों के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा चुकी है। विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि लगभग oo प्रतिशत फ्लैटस्‌ की रजिस्ट्री / कब्जा दिया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा लागू होने से पूर्व पूर्ण होने के कारण रेरा के प्राविधान लागू नहीं होते है और खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना "Eastern Height" रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स =H प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स uo feo बनाम ds उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter Il of the Act 20I6, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under sub- Section ([) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(I), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी” हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। बिल्डर द्वारा दावा किया गया है कि R.W.A (जो दिनांक 49.04.2040 को सोसाइटी के रूप में पंजीकृत हुआ) द्वारा परियोजना का दिनांक 04.07.2043 से रखरखाव किया जा रहा है| आवंटी को इकाई संख्या-404, ब्लॉक-८7 में आवंटित थी, जिसकी वर्ष, 2009 तक स्वीकृति नहीं मिली थी। अतः उक्त ब्लॉक विशेष के ओ.सी. / सी.सी. की स्थिति सहित Rr में पंजीकरण की स्थिति की जानकारी अपेक्षित है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना "Eastern Height" रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्ननत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त pk ] तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द रेरा अधिनियम की oe—is के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। इस प्रकरण में सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तदनुसार अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। आदेश

पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली सचिव रेरा, उत्तर प्रदेश को प्रेषित की जाये। दिनांक :-२9,/०५ / 2023 कल टन os 23 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा व्रिनियामक प्राधिकरण