4 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-४टारा45/08/98479/2022 मीनल त्यागी बनाम के.जी.टेक एसोसिट्स प्रा.लि. (वी.एक्स.एल डेवलपर्स एंड इंफास्ट्रक्चर प्रा.लि.) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना =RAS VILLAS में यूनिट 8 PeT-Villa-i8 . दिनांकित 47..2049 को किया गया था, जिसकी कुल कीमत 70,00,000 / - रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 70,20,000/— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग कर रहा है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 42,49,254 /- रुपये की अवैध मांग तथा जी.एस.टी नकद में मांगा जा रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा स्विमिंग पूल, क्लब हाउस का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा उनकी प्रश्नगत यूनिट का इंटीरियर का कार्य एवं लकड़ी का निर्माण कार्य अच्छी तरह से पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा इंटीरियर के लिए 22 लाख रूपये की धनराशि तथा जी.एस.टी के मद में भुगतान करने के लिए तैयार है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोविड की अवधि में ब्याज की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, प्रत्युत्तर पत्र, आवंटन पत्र अनुबन्ध दिनांकित 20.44.2049 की प्रति, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि की wile, पेमेंट प्लान, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Ras vILLAS 4 प्रश्नगत यूनिट PA Villa-8 में दिनांक 47.44.20I9 को बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल oa 2

कीमत 92,00,000 /-रूपये की थी, जिसमें 22,00,000 //-रूपये इंटीरियर तथा लकड़ी का कार्य सम्मिलित था। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना में प्रश्नगत यूनिट नवम्बर, 20:9 में आवंटित किया गया था एवं आवंटन पत्र के प्रस्तर-34 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 24 माह में अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था, जोकि अप्रत्याशित घटना, कोविड-49 महामारी एवं अन्य कारणों से उनकी प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब हुआ। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को जून, 202 से भेजे गये मांग पत्रों पर शिकायतकर्ता द्वारा कोई आपत्ति नहीं की गयी, जबकि उनके द्वारा लकड़ी का निर्माण कार्य हेतु var विकी समझौता के अनुसार 20,00,000/-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु विभिन्‍न ई-मेल प्रेषित की गयी, फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा किसी प्रकार का जवाब प्रेषित नहीं किया गया एवं विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से अनुरोध किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को निर्देशित करें कि वह उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित ot) उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RAJ शा॥,&& में प्रश्नगत यूनिट Wear Villars में दिनांक 77.44.20I9 को बुक करायी गयी थी एवं शिकायतकर्ता द्वारा दिनोक 47.44.2049 से 27.4.209 तक 42,00,000 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया तथा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष गृह ऋण के लिए rac बैंक द्वारा दिनांक 7.42.20i9 को 39,54,260/-HTd की धनराशि भुगतान किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि वर्ष 2049 से 2024 तक उनके द्वारा कुल 70,20,000 /-रूपये का भुगतान यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को किया गया, जबकि आंतरिक कार्य एवं लकड़ी के काम के लिए 22,00,000,//- रूपये की धनराशि पिल। की ga जागत गें सम्मिलित नहीं था। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल Sis निष्पादित करायी जा सकती है ? E ao 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित | गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग कर रहा है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 42,49,254/— रुपये की अवैध मांग तथा जी.एस.टी नकद में मांगा जा रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा स्विमिंग पूल, क्लब हाउस का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा उनकी प्रश्नगत यूनिट का इंटीरियर का कार्य एवं लकड़ी का निर्माण कार्य अच्छी तरह से पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा इंटीरियर के लिए 22 लाख रूपये की धनराशि तथा जी.एस. टी के मद में भुगतान करने के लिए तैयार है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोविड की अवधि में ब्याज की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना RAJ VILLAS 4 प्रश्नगत यूनिट संख्या- Villas में दिनांक 47.::20i9 को बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 92,00,000/-रूपये की थी, जिसमें 22,00,000 /“-रूपये इंटीरियर तथा लकड़ी का कार्य सम्मिलित था। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना में प्रश्नगत यूनिट नवम्बर, 2049 में आवंटित किया गया था एवं आवंटन पत्र के प्रस्तर-34 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 24 माह में अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था, जोकि अप्रत्याशित घटना, wfas—i9 महामारी एवं अन्य कारणों से उनकी gene परियोजना में विलम्ब हुआ। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिंकायतकर्ता को जून, 2024 से भेज गये मांग पत्रों पर शिंकायतकर्ता द्वारा कोई आपत्ति नहीं की गयी, जबकि उनके द्वारा लकड़ी का निर्माण कार्य हेतु उक्त विकी समझौता के अनुसार 20,00,000 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु विभिन्‍न ई-मेल प्रेषित की गयी, फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा किसी प्रकार का जवाब प्रेषित नहीं किया गया एवं विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से अनुरोध किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को निर्देशित करें कि वह उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट की 4 रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। उपरोक्त कथन के आधार पर gerd शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा अधिनियम के अध्याय-3 की eRi7 की उपधारा-(+) एवं उपधारा-0) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:-- 7. (!) The promoter shall execute a_ registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. 5 उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेलडीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के “aca eR’ किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी steed सर्टिफिकेट प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में शीघ्र पंजीकृत सेल sie रजिस्ट्री निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु wero निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है. कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता के पक्ष में पेमेन्ट प्लॉन एवं wre की शर्तों के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार त्रिपक्षीय सब-लीज Se /» रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त ओदश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (os) 7 ob | ४/25 टीं० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण