उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38/40 /63 सपठित नियम-24 सपठित नियम-24 42-शिकायत PE—NCR45/08/979 8/2022 प्रेम नारायण विजय बनाम साया होम्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 05.08.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली दिनांक 05.06.2025 को प्रथम सुनवाई हेतु इस न्यायालय के समक्ष नियत थी, परन्तु पत्रावली दिनांक 05.06.2025 को इस न्यायालय को प्राप्त नहीं थी, क्‍योंकि पत्रावली श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु तलब की गई थी। विप्रक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल किया गया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा आदेश--24 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत यूनिट wt GM करने हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण facta निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 26.02.2024 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को पूर्नस्थापित करते हुए अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 अप्रैल 2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त

कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. . विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.2024 (पजेशन लेटर) के उपरांत से ओ. सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता तु द्वारा जमा धनराशि Go 85,00,000 / पर MCLR+i प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी धलाए+ा प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 26.02.2025 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-3 द्वारा दिनांक 25.03. 2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है fe

उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 26.02.2024 के क्रम संख्या व 2 का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 26.02 2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उप्ररेस के समक्ष सुनवाई हेतु दिनाक 05.06.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र.रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 26.02.2024 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 05.06.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करे। यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 26.02.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदोपरान्त अन्तर्गत धांरा-38,/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण मा. पीठ-3 द्वारा पारित आदेश दिनांक 25.03.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु = f इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली इस न्यायालय के समक्ष नियम-24 की सुनवाई हेतु प्रथम बार पेश हुई।

विपक्षी द्वारा अपने जवाब में यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को निरस्त किया जा चुका है और रिफण्ड की कार्यवाही की जा रही है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि आदेश दिनांक 26.02.2024 में कोई रिफण्ड का आदेश नहीं है, बल्कि यह स्पष्ट आदेश है कि:- “शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 अप्रैल 2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय cera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।” लेकिन विपक्षी द्वारा आज तक आदेश दिनांक 26.02.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी./सी.सी. सहित बकाया cal की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 45 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। मामले की परिस्थितियों को देखते यह स्पष्ट आदेश पारित किया जाता है कि नियम-24 की कार्यवाही लम्बित रहने के दौरान विपक्षी शिकायतकर्ता की यूनिट के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखें और किसी अन्य व्यक्ति को आवंटित / हस्तांतरित न करें और न ही किसी तृतीय पक्ष का हित सर्जित करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 43.40.2025 को पेश हो। आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्रं. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण