उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20I6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- cio दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या जन शिकायतव यूनिट न0 | पत्रावली पर वेदन / अनुबंधानुसार | वांछित ह उपलब्ध रसीद के | बुकिंग की | कब्जा दिये जाने स0 अनुसार जमा तिथि की तिथि |_ धनराशि रु0 हु ._ किलरा4508/9798/2022 | प्रेम नरैन विजय | एस BO 85,00,000/ | 25.42.2020 | कब्जा दिये जाने | यूनिट का जी-4, 4703 की तिथि अंकित | कब्जा व नहीं है। विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम साया होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SAYA GOLD AVENUE (PHASE 4) में उक्त तालिका में अंकित यूनिट संख्या एसजी-4 // 703 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा तालिका में अंकित धनराशि wo 85,00,000,/का विपक्षी को भुगतान किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में पजेशन लेटर, नो-ड्यूज सर्टिफिकेट, रसीद, अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट व प्रतिउत्तर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ दिनांक भुगतान की गई धनराशि (रु0) = धनराशि भुगतान किये जाने के सम्बंध में विपक्षी द्वारा जारी नो-ड्यूज सर्टिफिकेट रु0 85,00,000 / |

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता को टॉवर एसजी-04 में यूनिट संख्या 4703 आवंटित की गई शिकायतकर्ता द्वारा जमा 25.42.2020 थी। दिनांक 25.2.2020 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। यूनिट की कुल कीमत धनराशि wo 85,00,000/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ने रु0 65,00,000 / भुगतान किया है। शिकायतकर्ता द्वारा जो प्रपत्र दाखिल किये गये है वह गलत तथ्यों पर है। शिकायतकर्ता ने Go 20,00,000,// नगद भुगतान किये जाने की रसीद गलत प्रस्तुत की है। विपक्षी को यह धनराशि कभी प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता को धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र व कई अनुस्मारक पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता ने अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 25.03.2024 को निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को wo 7370,874/ वापस भुगतान करने के लिए चेक संख्या 005209 तैयार किया गया परन्तु शिकायतकर्ता चेक लेने नही आया। इस प्रकार शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम 20i6 की धारा 2डी के अनुसार आवंटी के श्रेणी में नहीं है। विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र जैसे लिफ्ट अनापत््ति प्रमाण पत्र दिनांक 22.07.2020, इलैक्ट्रिकल प्रमाण पत्र दिनांक 49.40.2020, स्ट्रक्‍्वरल प्रमाण पत्र दिनांक 05.4.2020 व फायर अनापत्तति प्रमाण पत्र दिनांक 20.40.2020 को प्राप्त हो चुके है। विपक्षी ने चारो एनओसी के आधार पर दिनांक 24.09.2024 को कम्पीलिशन सर्टिफिकेट के लिए आवेदन भी कर दिया है।

विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया था कि वह अपना Rows चेक प्राप्त करके मूल अभिलेख विपक्षी कम्पनी को वापस करें परन्तु शिकायतकर्ता चेक लेने नहीं आया। अतः विपक्षी ने परिवाद को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को विपक्षी कम्पनी से Rows लेने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया है। ह विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 43.04.2022, चेक संख्या 005209 दिनांक 25.03. —— Ser 2 2024 व निरस्तीकरण पत्र दिनांक 25.03,.202 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर पत्र दाखिल किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी को आवंटन की तिथि 34.40.2024 से 40 माह में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु विपक्षी असफल रहा है। शिकायतकर्ता को 23 माह से अधिक समय बीत जाने के बाद भी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को आज तक ओ.सी /सी.सी और वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है और विपक्षी समय अवधि के अन्दर कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी ने यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बंध में कोई पत्र नहीं भेजा है। विपक्षी ने अवैधानिक रूप से यूनिट निरस्त किया है जबकि शिकायतकर्ता ने पहले से ही सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान कर दिया है। विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र व Rows चेक प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कब्जा लिये जाने के लिए कई बार ईमेल किये गये परन्तु विपक्षी ने कोई जवाब नहीं दिया है।

अतः शिकायतकर्ता ने लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुऐ यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा तृतीय पक्ष सृजित न किये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- प्रश्न संख्या 4 —: क्या विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है? प्रश्न संख्या 2-- gar शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा? निस्तारण प्रश्न संख्या —: प्रश्न संख्या 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि aa विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए अनेकों मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान नही किया गया जिस कारण आवंटित यूनिट दिनांक 25.03.2024 को निरस्त कर दी गयी तथा शिकायतकर्ता को धनराशि Go 73/0,874,/ वापस किये जाने के लिए चेक तैयार जााासातत SS 3 करके शिकायतकर्ता को सूचित भी किया गया कि धनराशि भुगतान हेतु चेक प्राप्त कर ले परन्तु शिकायतकर्ता चेक लेने नहीं आया।

शिकायतकर्ता की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी को आवंटन की तिथि से 40 माह में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु विपक्षी असफल रहा है। शिकायतकर्ता को 23 माह से अधिक समय बीत जाने के बाद भी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को आज तक aA /सी.सी और वांछित अनापत््ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुये है। विपक्षी ने यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बंध में कोई पत्र नहीं भेजा है जिस कारण शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनेको मांग पत्र भेजे गये लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट दिनांक 25.03.2024 को निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 25.42.2020 से स्पष्ट है कि आवंटित यूनिट की बेसिक प्राइस घनराशि GO 75,89,286 / व जीएसटी BO 90774/ कुल धनराशि BO — 85,00,000 /%\ शिकायतकर्ता द्वारा रु0 85,00,000 / का भुगतान किया गया है जिसके सम्बंध में विपक्षी द्वारा दिनांक 25.2. 2020 को नो-डयूज सर्टिफिकेट भी जारी किया गया है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की पूरी कीमत की अदायगी की जा चुकी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता को मांग पत्र भेजे जानें व यूनिट के कथित निरस्तीकरण के समय ओ-सी /सी.सी प्राप्त होने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है।

यहां एक महत्वपूर्ण उल्लेखनीय तथ्य यह भी है कि एक ओर विपक्षी का यह कथन है कि शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 25.03.202 को निरस्त कर दी गयी वहीं दूसरी ओर विपक्षी ने दिनांक 34.70.2027 को UWA लेटर इस आशय का जारी किया है कि शिकायतकर्ता को उसकी संतुष्टि पर यूनिट का कब्जा भौतिक रूप से उपलब्ध करा दिया गया है। इस प्रकार विपक्षी के कथनों में विरोधाभास है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि a ol 4 का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है स्वीकार होने योग्य नही है। अतः विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा? शिकायतकर्ता ने दाखिल प्रतिउत्तर में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी ने आवंटन की तिथि से 40 माह में यूनिट का कब्जा दिये जाने का आश्वासन दिया था परन्तु 23 माह बीत चुके हैं और अभी तक कब्जा नहीं मिला है। शिकायतकर्ता ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी ने कभी भी यूनिट निरस्तीकरण का पत्र नहीं भेजा है और न ही धनराशि Bo 73,0,874,/ के वापस भुगतान किये जाने का चेक भेजा है। अत: शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र व कई अनुस्मारक पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता ने देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जिस कारण दिनांक 25.03.2024 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है। जबकि पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत की अदायगी की जा चुकी है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने दिनांक 3.40.2024 को पजेशन लेटर इस आशय का जारी किया है कि शिकायतकर्ता को उसकी संतुष्टि पर यूनिट का कब्जा भौतिक रूप से उपलब्ध करा दिया गया है परन्तु विपक्षी को अभी तक यूनिट का कब्जा भौतिक रूप से प्राप्त नहीं है। विपक्षी को दिनांक 43.04.2022 को आंशिक pin प्रमाण पत्र भी प्राप्त हो गये है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज. दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। 5 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील eo 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206

when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without —O उ्जमूना- 6 prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a

penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उं0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक ॥7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home ——, a 7

loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ sft की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश ।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 अप्रैल 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 34.0.2024 (पजेशन लेटर) के उपरांत से BA /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 85,00,000,// पर थार] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+) प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का fears करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —_by_-~. a Fa. e2-2s2* (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर