उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aes श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — NCR45/08/97862/2022 गोपाल चन्द्र झा एवं कुमारी आभा बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत मूल प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 24.07.2043 को विपक्षी की परियोजना UCHDPL-Sector-2-Wave Floors + यूनिट संख्या-926, 27५ Floor, Sec-4 में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 42,6,335 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 43,43,030,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा vera यूनिट का कब्जा दिनांक 04.04.2046 तक ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनोक 24.07.2022 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र एवं ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और विपक्षी की परियोजना 79 माह से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एप्लीकेशन फॉर एलॉटमेन्ट पत्र दिनांकित 24.07.2043 की प्रति, कस्टमर स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, लीगल नोटिस की प्रति, लिखित बहस दिनांकित 45.05.2023 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। ay 2

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को आंशिक रूप से उनकी नामित परियोजना Wave City & सेक्टर-4 में यूनिट संख्या--926, SF आवंटित की गयी, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपने पत्र दिनांक 23.2.20i7 के माध्यम से सेक्टर-2 में पुर्नआवंटन करने हेतु अनुरोध किया गया और शिकायतकर्ता का vat अनुरोध स्वीकार करते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave City & सेक्टर-2 में यूनिट संख्या-6/87, 2 Floor में आवंटित की गयी। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं०-एशराध२&ए२०3757 है| उक्त यूनिट के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.07.2048 को शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित करने हेतु प्रेषित किया गया, wg शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी उक्त अनुबन्ध पत्र को हस्ताक्षरित करते हुए वापिस नहीं किया गया। इसलिए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं हो सका। विपक्षी द्वारा कई अनुस्मारक / माँग पत्रों को प्रेषित करने के बाद भी शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए निर्धारित समयावधि में अनुबन्ध निष्पादित कराने में असमर्थ रहा। इसलिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.09.2020 एवं दिनांक 24.07.2022 को प्रेषित कर, उक्त यूनिट अन्य क्रेता को विक्रय करते हुए अनुबन्ध निष्पादित कराया जा चुका है और उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 47,43,450/— रूपये के सापेक्ष 73,43,030/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा एप्लीकेशन फॉर एलॉटमेन्ट के प्रस्तर-43 का उल्लेख किया गया है और कहा गया कि शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु ई-मेल से सूचना प्रेषित की जा चुकी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को पुर्नआवंटन करने हेतु प्रेषित प्रार्थना पत्र दिनांकित 23.42.2047 की प्रति, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित पत्र दिनांकित 24.07.2048 की प्रति, माँग नोटिस, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 24.09.2020 एवं दिनांकित 24.07.2022 की प्रतियाँ, अनुस्मारक पत्रों की प्रतियाँ, कस्टमर स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रतियाँ, एप्लीकेशन फॉर एलॉटेमेन्ट दिनांकित 24.07.2043 की प्रति, तृतीय पक्ष को आवंटित की गयी यूनिट के सम्बन्ध में हस्ताक्षरित एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 24.44.2022 की प्रति आदि अभिलेखों छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। ही 3 उभयपक्ष के WHT को सुना गया व पत्रावली का अवलोंकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष agar होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 04.04.2046 तक ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.07.2022 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र एवं ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और विपक्षी की परियोजना 79 माह से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उक्त यूनिट के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.07.208 को शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित करने हेतु प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी उक्त अनुबन्ध पत्र को हस्ताक्षरित करते हुए वापिस नहीं किया गया। इसलिए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं हो सका। विपक्षी द्वारा कई अनुस्मारक/माँग पत्रों को प्रेषित करने के बाद भी शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए निर्धारित समयावधि में अनुबन्ध निष्पादित कराने में असमर्थ रहा। इसलिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.09.2020 एवं दिनांक 24.07.2022 को प्रेषित कर, उक्त यूनिट अन्य क्रेता को विक्रय करते हुए अनुबन्ध निष्पादित कराया जा चुका है और उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 4,43,50 /- रूपये के सापेक्ष 43,43,030,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा एप्लीकेशन फॉर एलॉटमेन्ट के प्रस्तर-43 का उल्लेख किया गया है और कहा गया कि शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु ई-मेल से सूचना प्रेषित ‘4 4 की जा चुकी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को आंशिक रूप से उनकी नामित परियोजना Wave 0४७ के सेक्टर-4 में यूनिट संख्या-926, SF आवंटित की गयी, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपने पत्र दिनांक 23.42.2047 के माध्यम से सेक्टर-2 में पुर्नआवंटन करने हेतु अनुरोध किया गया और शिकायतकर्ता का vat अनुरोध स्वीकार करते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave City @ सेक्टर-2 में यूनिट WweN-6i/SE, 277 Floor में आवंटित की गयी, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पत्र दिनांकित 23.:2.20:7 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से सेक्टर-2 में पुर्नआवंटन करने हेतु अनुरोध किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता का wat अनुरोध स्वीकार करते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave City @ सेक्टर-2 में यूनिट GET OL/SF, 20५ Floor में आवंटित की गयी। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता के पक्ष में Wave City के सेक्टर-2 में यूनिट संख्या-6/89, 20९ Floor माना जाना उचित होगा।

प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई अनुस्मारक »माँग पत्र को प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए निर्धारित समयावधि में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया, जबकि war यूनिट के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.07.2048 को शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित करने हेतु प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी उक्त अनुबन्ध पत्र को हस्ताक्षरित करते हुए वापिस नहीं किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.09.2020 एवं दिनांक 24.07.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा werd शिकायत योजित करने की तिथि 04.08.2022 से पूर्व प्रेषित कर, उक्त यूनिट अन्य क्रेता को विक्रय करते हुए अनुबन्ध निष्पादित कराया जा चुका है और vad यूनिट पर वर्तमान में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। उक्त के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अन्य क्रेता (अंशुल चौधरी) के पक्ष में निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 24.44.2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो कि प्रथम दृष्टया यह प्रतीत होता है कि उक्त ayer उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3--48-65 विविध / 46 दिनांकित 47.40.2048 के प्रारूप पर निष्पादित हुआ है, जिसके अवलोकन से यह Ps 5

विदित है कि वर्तमान में yeaa यूनिट We-ou/SF, 2% Floor, अन्य क्रेता (अंशुल चौधरी) के पक्ष में आवंटित की जा चुकी है। दूसरी ओर प्रश्नगत प्रकरण में उक्त यूनिट WWIN-6L/SF, 20९ Floor के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध भी निष्पादित नहीं कराया गया है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा दिलाया जाना सम्भव नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट अन्य क्रेता को विक्रय की जा चुकी हैं और तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। वर्णित स्थिति में प्रकरण में कब्जा दिलाने का अनुतोष दिया जाना सम्भव नहीं है। जहाँ तक शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, क्योंकि वर्तमान में प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए अन्य क्रेता को विक्रय की जा चुकी है और तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने जवाब में एप्लीकेशन फॉर एलॉटमेन्ट के प्रस्तर-43 का उल्लेख किया गया है और कहा गया है कि और कहा गया कि शिकायतकर्ता को अपनी जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु ई-मेल से सूचना प्रेषित की जा चुकी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित बुकिंग फार्म दिनांकित 24.07.203 के अवलोकन से विदित है कि उक्त यूनिट का कूल मूल्य 42,58,85/— रूपये है, जिसमें कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 43,43,030 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिस पर उभय पक्ष द्वारा सहमति व्यक्त की गयी है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, क्योंकि वर्तमान में प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए अन्य क्रेताओं को विक्रय की जा चुकी है और तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस नहीं की गयी है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त धनराशि का उक्त अवधि में उपभोग किया गया है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस की जा चुकी हो। समस्त तथ्यों वर्णित परिस्थितियों में यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापिस करें। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम के धारा-48() में स्पष्ट रूप से उलल्‍लेखित है Al कि :+- 78. (9) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोकतानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा, क्योंकि वर्तमान में प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए अन्य क्रेता को विक्रय की जा चुकी है और तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस नहीं की गयी है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि मय ब्याज वापिस प्राप्त करने का अधिकारी है।

इसके अतिरिक्त इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या-3482 // 209 “कोलकाता बेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राणलि0 बनाम देवाशीष wear’ में स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि :- हे "It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitely for possession. By 20l6, nearly seven years had elapsed from the date of the agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. In the circumstances, we are of the view that the orders passed by the SCDRC and by the NCDRC for refund of moneys were justified." साथ ही इसी कम में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 ,/ 2048 “पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द weed” में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"9, We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.208 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent — Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent - Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent — Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i.e. refund of the entire amount deposited by him with Interest." DM उपरोक्‍तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहकेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है। पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने के अधिकारी हैं। चूंकि वर्तमान में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए अन्य क्रेता को विक्रय की जा चुकी है और तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित हो चुके हैं। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-2737 /20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable" अत: wad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व da के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ext vat धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2०) में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. y Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के yea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(प) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को sae प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। i 0 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal flesda कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका denx-920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह Vectra किया है किः-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on a 44 07.02.2020.......................-०५५५- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......cceeeeseeeeeneeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत |४८7 + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं माना है। सही अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mert गया है और =a ठहराया है को ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया रिति की

अधिकतम ब्याज दर से १ प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त यदि इकाई निरस्तिकरण के कारण कोई वित्तीय हानि हुई हो, तो शिकायतकर्ता विद्वान “एडज्युडिकेटर” के समक्ष क्षतिपूर्ति हेतु प्रार्थना पत्र दे सकते हैं। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l प्रकरण में कब्जा दिलाने का अनुतोष दिया जाना सम्भव नहीं है। 2. यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि अभी तक वापिस नहीं की गयी है, तो विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर ek 42 अपलोड होने की तिथि से 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 3. इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन तथां विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-/2-/०:४// 2023 L- tt ना sii रखे pu oF By 23 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण