उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या ae टॉवर एवं यूनिट ] संख्या संख्या || -..टारा45/04/7382॥/7202] गौरव आनन्द दि Sun-6-304 2. | NCRI45/08/80490/202 | सरला देवी एवं राज | Sun-5-006 कुमार 3... पटार45/04774205/202] जितिन कुमार. ठणा-3-2806 = t= NCR45/05/74649/202} यमुना प्रसाद Sun-2-006 5. | NCRI45/05/74538/202I | अविनाश aque | Sun-I-0903 बनाम महालक्ष्मी रियलटेक so fio शिकायतकर्ता गौरव आनन्द के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Migsun Roof से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या —NCR45/04/7382/202] गौरव आनन्द अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्रों में शिकायतकर्ता॥५ &रा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (गौरव आनन्द) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Roof के टॉवर-8॥7-6 में wae’ संख्या-304 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 29,50,336 //- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 29,50,336 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। feat द्वारा s od \ 2

शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर 2049 + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा sar निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा विज्ञापित समाजवादी आवास योजना की प्रतिबद्धता के अनुसार आवेदक द्वारा रजिस्ट्री शुल्क का भुगतान नहीं किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से 2.95 /- प्रतिवर्ग फुट की दर से रखरखाव शुल्क की माँग की जा रही है। बुकिंग के समय आवेदक ने बीबीए के अनुसार बिजली मीटर शुल्क का भुगतान किया। अब बिल्डर स्मार्ट मीटर का चार्ज माँग रहा है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए ait. सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अथवा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से वापस दिलाये जाने, अवैद्यानिक माँगों को हटाये जाने, मानसिक उत्पीड़न के मद में 4,00,000,//- रूपये क्षतिपूर्ति एवं वादव्यय के मद में 50,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित सबमिशन की प्रति, माँग पत्र की प्रति, ऑफ ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांकित 24.04.2020 की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 03.06.207 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, गृह ऋण स्वीकृति पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 25.04.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी द्वारा सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित दिनांक 29.40.2020 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिसके उपरान्त प्रश्नगत परियोजना Migsun Roof से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 24.42.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 24.04.2020 को जारी किया गया और अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने हेतु सम्पर्क नहीं किया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता होल्डिंग चार्जेज़ देने हेतु बाध्य है। विपक्षी के आवंटन पत्र के प्रस्तर-7 का उल्लेख करते हुए कहा है कि उक्त प्रस्तर के अनुसार शिकायतकर्ता मेंटेनेन्स चार्ज का भुगतान करने हेतु बाध्य है। शिकायतकर्ता द्वारा Wed यूनिट Affordable Housing Scheme के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान सक्षम प्राधिकरण के समक्ष AS ¢ कर, सेल डीड निष्पादित कराते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता की wera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन, में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन पत्र दिनांकित 29.0.2020 की प्रति, 3 एन.ओ.सी. की प्रतियाँ, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 24.2.2020, ऑफर ऑफ फिट आऊट uA दिनांक 24.04.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभय पक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? > ower शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु Wee बिन्दु der इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 के क्लॉज़- में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान उल्‍लेखित किया रहता है :- "Force Majeure Clause" means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: Oo () Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (ii) Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism.

(iii) Strikes or lock outs, industrial dispute. (iv) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever (vy) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: (vi) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or if any other authority or if competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.74 20:9 T निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in +

furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality Icvels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20:9 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (6622) (दिनांक 40.42. 20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के प्र 6 लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर 209 + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया var) शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा विज्ञापित समाजवादी आवास योजना की प्रतिबद्धता के अनुसार आवेदक द्वारा रजिस्ट्री शुल्क का भुगतान नहीं किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से 2.95/- प्रतिवर्ग फुट की दर से रखरखाव शुल्क की माँग की जा रही है। बुकिंग के समय आवेदक ने बीबीए के अनुसार बिजली मीटर शुल्क का भुगतान किया। अब बिल्डर स्मार्ट मीटर का चार्ज माँग रहा है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलागे जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित दिनांक 29.0.2020 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिसके उपरान्त प्रश्नगत परियोजना Migsun Roof से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक an

o4..2.200 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 24.04.2020 को जारी किया गया और अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने हेतु सम्पर्क नहीं किया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता होल्डिंग चार्जेज़ देने हेतु बाध्य है। विपक्षी के आवंटन पत्र के प्रस्तर-7 का उल्लेख करते हुए कहा है कि Tar WER के अनुसार शिकायतकर्ता Ae चार्ज का भुगतान करने हेतु बाध्य है। शिकायतकर्ता द्वारा WTA यूनिट Affordable Housing Scheme के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कर, सेल डीड निष्पादित कराते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया है। जहाँ तक dar द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ig (॥) में प्राविधान है कि :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discuntinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the mamner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the ०2 handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (0) में १४0 ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है| इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,—

(a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स warts mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के WER 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of व

project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि var वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to_the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। > रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.0720I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-20 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at complction of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." pl 0 उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

vet आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील wen—43/20I9 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also aK 4 perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ JX (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो the रियलटेक uo feo बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर््जेवेशन दिया है कि —

2i.I. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. I and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06. 2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37,05.2079, The Developer is Oy 32 however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27.77.2078 till the date of offer of possession was made to the allottees. मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “ea deed, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा।

चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना Migsun Roof से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 24.2.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। प्रश्नगत प्रकरणों के सम्बन्ध में रेरा पोर्टल पर उपलब्ध "Project Details" से यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना के टॉवर--७ के अन्तर्गत (Sun-l, 2, 3) एवं टॉवर-8 के अन्तर्गत Gun-4, 5, 6) आते हैं और विपक्षी द्वारा दिनांक 24.42.2024 को आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र टॉवर-# (Sun-l , 2, 3) TB (Sun- 4, 5, 6) से सम्बन्धित प्राप्त किया गया है, जिससे यह विदित है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्तागण अपनी यूनिटस्‌ का कब्जा लेने पर विचार करें, उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में यूनिटस्‌ के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा | पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 03.06.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 तक दिया जाना प्रस्तावित था और यदि दिसम्बर 20:9 + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी Ref में 45/— रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेरा अधिनियम की oie ¥ एग्रीमेन्ट के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः है al}

अनुबन्धानुसार दिसम्बर 2049 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है | इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Ar "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.20:9 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 09.03.2020 से ओ.सी/सी-सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

प्रश्नगत प्रकरणों में दिनांक 24.42.20200 को आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र टॉवर-4 (Sun-l, 2, 3) व 8 (Sun-4, 5,6) से सम्बन्धित प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 24.04.2020 को जारी किया गया है, जो कि आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने से पूर्व का है। ऐसे में उक्त ऑफ ऑफ फिट आऊट पत्र अवैद्यानिक है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स wards प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5), 44 "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः Se निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, Ris uted द्वारा Vat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के VER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्ररतर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि: The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" BY i5

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बिण अवधि का ब्याज दिल।था जाना न्यायोचिंत प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। WT की धारा-2(०४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वाआा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal festa BET wR बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent ॥0.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioncr has failed tu bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wden--9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक कं 2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है fe ही 36

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + !% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......................--५-५००५- and only on complaint under Section I8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......ccsssscscsseseeseeseaee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ४८00 + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी wert गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पदट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर Sl प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी को निर्देशित किया wid कि उनके द्वारा परियाजन। के sree में यूनिट की बुकिंग के समय दिये गये वचन के अनुसार गिफ्ट /लाभ उपलब्ध कराया जाये। इस सम्बन्ध रेरा अधिनियम की धारा-42 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :- 42. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment,plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage "y 47 by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that If the person affected by such incorrect, Jalse statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed Project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner r provided under this Act.

उपरोक्तानुसार जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन या प्रास्पेक्ट्स में अंतर्विष्ट जानकारी के आधार पर या, यथास्थिति, किसी Hise अपार्टमेन्ट, भूखंड या भवन के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मिलित किसी गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पड़ता है, तो उसकी संप्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में प्रतिपूर्ति की जाएगी। वर्णित परिस्थिति में यदि विपक्षी द्वारा कोई ब्रोशर, विज्ञापन जारी किया गया हो, जिसमें कोई गिफ्ट /लाभ दिये जाने का उल्लेख किया गया हो, तो शिकायतकर्तागण आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त बिन्दु के सम्बन्ध में क्षतिपूर्ति निर्धारण किये जाने हेतु अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने हेतु wears है। जहाँ तक शिकायतकर्तागण मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा--42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को watt करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, RYT प्रकरणों में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2. शिकायतकर्तागण यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में :- ०2 38 (क तन विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.07.2002 तक यूनिटस्‌ का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

(ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता (गौरव आनन्द) को दिनांक 09.03.2020 से ओ.सी »सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में HITT के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी | 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(०४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिक।यतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

5. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (जतिन कुमार, यमुना प्रसाद) के प्रकरणों में त्रिपक्षीय अनुबन्ध,/ VISA, के अनुसार प्री-ई.एम. आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्तागण है i9 द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन यूनिट का वास्तविक कब्जा देते समय करना सुनिश्चित करें। 6. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता (यमुना प्रसाद) के प्रकरण में यूनिट के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” aq लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का क्‍या देय अंश था, इन्हें “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व कद AR यदि कोई “इन्पुट केडिट” इस इकाई के सम्बन्ध में ae किया हो, तो तद्नुसार अपेक्षित समायोजन करें। 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a दिनांक 2 / OY / 2022 ° न ee a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण