उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या linen ame war धनराशि vo | एग्रीमेंट फार | कब्जा दिये | वांछित ¥o 0 सेल की जाने की | अनुतोष तिथि तिथि | . | प्टरा450872276॥/2024 | हितेन्द्र प्रताप | 67-46 | रु0 49,96,096 / | 23.08.2049 | 3 दिसम्बर | यूनिट का 2023 कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस ग्राण्ड Race प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा "विपक्षी के विरुद्ध-यूनिट "का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता. का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS Khyber Range में उक्त«तालिकामें sia ae GT 65-46 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 49,906,096 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 में दिया जाना था परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है और निर्धारित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा सभ्बन्धित प्राधिकरण से आज की तिथि परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा धमकी दी जा रही है कि यूनिट निरस्त कर दी जाएगी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फॉर सेल व कस्टमर लेजर की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- 9: _ === 6 क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि [संख्या ह (रु0) विपक्षी द्वारा जारी : 49.04.2022 BO 49,96,096 / कस्टमर लेजर विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 08.04.2026 को पीठ के समक्ष उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 44.09.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात पीठ द्वारा दिनांक 27.4.2025 को पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही हेतु अग्रसारित की गयी। शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण प्रकरण में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का pat व विलेम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न Wee इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। ;

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 23.08.2049 af White wR सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2023 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी/सी.सी या वांछित safer प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सीसी.सी प्राप्त हुआ है। 2 <a फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बने रहना चाहते है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की aris (ja में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- " प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग”प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी: बाद में हो ) को विलम्ब-की अवधि माना जाएगा।”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” 4 ua आदेश, दिनांक 04-44-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैं:- _ “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” है OSS 3 Board ( cre st दा व ० HAKONE GORTINGhS Tor BURY ANTATIEN peer

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन 'अर्थातृ&68 दिन«निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ-पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त afas—-i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को..कोविडे-9 (८6०१७ Virus.Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 8-6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(])(b) lays. down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his.business as..a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable.on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable अतः oR निर्णय के sie में यह we है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि को उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Iofererd की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0)में भी यही ब्याज की“परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार ve Ratatat यूनिट कॉ५कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी<है। तद्नुसार प्रश्न Re निस्तारित किया जाता है। ः उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। aa . | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ. सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.07.2024 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि Bo 49,96,096,//- पर MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से 6 Se 9

अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 //4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ॥ विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(29)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई-धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है; तो“विलम्बित-अवधि हेतु&ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना ATA | इस आदेश का उल्लघंन Away, (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। — Bynes (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या linen ame war धनराशि vo | एग्रीमेंट फार | कब्जा दिये | वांछित ¥o 0 सेल की जाने की | अनुतोष तिथि तिथि | . | प्टरा450872276॥/2024 | हितेन्द्र प्रताप | 67-46 | रु0 49,96,096 / | 23.08.2049 | 3 दिसम्बर | यूनिट का 2023 कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस ग्राण्ड Race प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा "विपक्षी के विरुद्ध-यूनिट "का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता. का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS Khyber Range में उक्त«तालिकामें sia ae GT 65-46 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 49,906,096 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 में दिया जाना था परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है और निर्धारित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा सभ्बन्धित प्राधिकरण से आज की तिथि परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा धमकी दी जा रही है कि यूनिट निरस्त कर दी जाएगी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फॉर सेल व कस्टमर लेजर की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- 9: _ === 6 क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि [संख्या ह (रु0) विपक्षी द्वारा जारी : 49.04.2022 BO 49,96,096 / कस्टमर लेजर विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 08.04.2026 को पीठ के समक्ष उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 44.09.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात पीठ द्वारा दिनांक 27.4.2025 को पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही हेतु अग्रसारित की गयी। शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण प्रकरण में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का pat व विलेम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न Wee इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। ;

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 23.08.2049 af White wR सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2023 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी/सी.सी या वांछित safer प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सीसी.सी प्राप्त हुआ है। 2 <a फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बने रहना चाहते है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की aris (ja में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- " प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग”प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी: बाद में हो ) को विलम्ब-की अवधि माना जाएगा।”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” 4 ua आदेश, दिनांक 04-44-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैं:- _ “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” है OSS 3 Board ( cre st दा व ० HAKONE GORTINGhS Tor BURY ANTATIEN peer

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन 'अर्थातृ&68 दिन«निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ-पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त afas—-i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को..कोविडे-9 (८6०१७ Virus.Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 8-6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(])(b) lays. down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his.business as..a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable.on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable अतः oR निर्णय के sie में यह we है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि को उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Iofererd की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0)में भी यही ब्याज की“परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार ve Ratatat यूनिट कॉ५कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी<है। तद्नुसार प्रश्न Re निस्तारित किया जाता है। ः उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। aa . | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ. सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.07.2024 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि Bo 49,96,096,//- पर MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से 6 Se 9

अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 //4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ॥ विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(29)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई-धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है; तो“विलम्बित-अवधि हेतु&ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना ATA | इस आदेश का उल्लघंन Away, (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। — Bynes (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर