U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Order under Section 34, Bench-2 Presiding Officer: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: 987245/08/22092/2024 Satya Prakash Mishra Vs. Rise Projects Pvt. Ltd. This complaint application has been filed by the complainant against the respondent, seeking possession and interest for the period of delay.

In brief, the complainant's case is that he booked unit no. [?]7-20 in the respondent's project RISE ORGANIC HOMES PHASE 4 on 29.0:.20:6. The total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, against which the complainant paid Rs. 6,2,82/- to the respondent in instalments from time to time. The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested before the Hon'ble Bench that no rights of any other buyer be created in the present complaint. The complainant has therefore requested the Authority, under Section 3, to grant possession and interest for the period of delay. In support of his statement, the complainant has filed photocopies of an allotment letter [?] plan, the application form, and the receipts for the amounts deposited.

In support of its statement, the respondent has filed a counter-statement dated 05.08.2025, stating that the complainant booked a 3BHK unit no. P-7, 270 in its project "Rise Organic Homes Phase-I". An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties on t0.04.20i6. Under it, possession of the unit was to be given on 40.04.2020, and by 40.40.2020 with a grace period of 06 months included. The total price of the unit was Rs. 29,45,250/-. The respondent also says that the relief sought by the complainant for restoration of the unit is baseless, because the respondent cancelled the unit on 25.04.2024, whereas the complainant filed this complaint before the Authority on 06.08.2024. The complainant made a serious lapse in paying against the unit from the year 207, and in accordance with the RERA Rules, 2048 and the terms and conditions of the agreement, the unit booked by the complainant has been cancelled. The respondent sent demand letters and reminder letters to the complainant for the outstanding amount on 23.07.206, 30.2.206 and 27.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 and 04.44.2023, copies of which have been annexed. The complainant has not made payment against the unit since i209.20:7 [garbled date], while the respondent has completed construction of the tower in which the complainant booked. Thereafter, to cancel the unit, the respondent sent a pre-cancellation notice on 30.04.2024, which gave the complainant a final opportunity to pay the outstanding amount against the unit according to the payment plan he had chosen, and also informed him that 40 per cent of the total sale value of the unit, as earnest money, would be forfeited. The complainant did not pay the outstanding amount according to the payment plan (CLP) he had chosen. Therefore, after cancelling the unit booked by him on 25.04.2024, the respondent, in accordance with the RERA Rules, 208 and the terms and conditions in the agreement, after deducting the advance amount, paid Rs. 43,55,424 /- to the complainant on 25.04.2024 through RTGS, UTR No. UBINH246328584. The respondent says that, therefore, the complainant does not fall within the category of allottee under Section [?](d) of the RERA Act 2006, because the booked unit was cancelled because the complainant did not pay according to the agreed payment plan, and the amount paid has also been returned to the complainant. On the basis of the above, the respondent has requested that the complaint be dismissed.

In support of its statement, the respondent has filed copies of the written reply, the agreement for sale, the payment plan, demand letters and reminder letters sent by e-mail, the completion certificate of the project dated 49.08.2023, the unit cancellation letter dated 25.04.2024, the amount receipt sheet, and other records.

On the other hand, the complainant, by filing a rejoinder, has stated that he paid a sufficient amount of Rs. 46,2,82/- against the total value of the unit, which is confirmed by the receipts, bank statements and transaction copies filed by him, and by the demand letter sent by the respondent dated 02.0:.20i8 [as written]. Therefore, the respondent's contention that he made a serious lapse in paying the amount against the unit is wrong. The respondent has accepted in para 4 of its written reply that an allotment letter was executed between it and the complainant on 0.04.20:6, under which, after a period of 42 months and a grace of 06 months, possession would fall on 40.04.2020. However, although more than 09 years have passed, the respondent has not obtained the completion certificate from the competent development authority, and has also not regularly uploaded the quarterly progress report (QPR) of the project. The project's registration has also expired, and to date no completion certificate is available, which proves the respondent's lapse. The demand letters dated 43.09.2022 and 04.4.2023 mentioned in the respondent's written reply are vague and fabricated, were never served on the complainant, and the respondent has failed to produce valid proof [?]. The complainant was never informed of the construction of the project or the status of his account, and was kept without transparency. The cancellation letter for the unit dated 25.04.2024 was suddenly received by the complainant, after which he took a few months to take legal advice. The fact that the deposited amount was allegedly returned through RTGS does not extinguish the complainant's right to seek possession of the unit booked by him, when the respondent is delaying possession. In view of the above facts and circumstances, the complainant respectfully requests this Hon'ble Authority to set aside the illegal cancellation notice dated 25.04.2024 issued by the respondent in respect of the unit, and to grant the complainant possession and interest for the period of delay.

The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the following issues were framed: (4.) Whether the complainant has paid the amount according to the payment plan or not, and whether the process of cancelling the unit is lawful? (2.) Whether the complainant is entitled to the relief sought, and whether the complainant falls within the category of allottee? Disposal of Issue No. 4 Issue [?] was framed to the effect of whether the complainant has paid the amount according to the payment plan or not, and whether the process of cancelling the unit is lawful. This issue has been framed on the allegations of the respondent, and the burden of proving it is on the respondent.

The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested that no rights of any other buyer be created in the present complaint, due to which the complainant has requested possession and interest for the period of delay under Section 3.

The complainant has paid a sufficient amount of Rs. 46,42,824 /- against the total value of the unit, which is confirmed by the receipts, bank statements and transaction copies filed by him and by the demand letter dated 02.04.208 sent by the respondent. The respondent's contention that he made a serious lapse in paying against the unit is therefore wrong. The respondent has accepted in para 4 of its written reply that an allotment letter was executed between it and the complainant on 40.04.20i6, under which, after a period of 42 months and a grace of 06 months, possession would fall on t0.04.2020. However, although more than 05 years have passed, the respondent has not obtained the completion certificate from the competent development authority, and has also not regularly uploaded the quarterly progress report (QPR) of the project. The project's registration has also expired, and to date no completion certificate is available, which proves the respondent's lapse. The demand letters dated 43.09.2022 and 04.44.2023 mentioned in the respondent's written reply are vague and fabricated, were never served on the complainant, and the respondent has failed to produce valid proof. The complainant was never informed of the construction of the project or the status of his account, and was kept without transparency. The cancellation letter for the unit dated 25.04.2024 was suddenly received by the complainant, after which he took a few months to take legal advice. The fact that the deposited amount was allegedly returned through RTGS does not extinguish the complainant's right to seek possession of the unit booked by him, when the respondent is delaying possession. In view of the above, the complainant requests that the illegal cancellation notice dated 25.04.2024 issued in respect of the unit be set aside, and that possession and interest for the period of delay be granted.

In reply to this, the respondent, in support of its statement, filed a counter-statement dated 05.08.2025, stating that the complainant booked a 3BHK unit no. 7-7, 20 in its project "Rise Organic Homes Phase-I". An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties on 40.04.2046. Under it, possession of the unit was to be given on 0.04.2020, and by 40.40.2020 with a grace period of 06 months included. The total price of the unit was Rs. 29,45,250/-. The respondent says that the relief sought by the complainant for restoration of the unit is baseless, because the respondent cancelled the unit on 25.04.2024, whereas the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. The complainant made a serious lapse in paying against the unit from the year 20:7, and in accordance with the RERA Rules, 2048 and the terms and conditions of the agreement, the unit booked by the complainant has been cancelled. The respondent sent demand letters and reminder letters to the complainant for the outstanding amount on 23.07.2046, 30.42.2046 and 27.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 and 04.4.2023, copies of which have been annexed. The complainant has not made payment against the unit since 42.09.2047, while the respondent has completed construction of the tower in which the complainant booked. Thereafter, to cancel the unit, the respondent sent a pre-cancellation notice on 30.04.2024, which gave the complainant a final opportunity to pay the outstanding amount against the unit according to the payment plan he had chosen, and also informed him that [?] per cent of the total sale value of the unit, as earnest money, would be forfeited. The complainant did not pay the outstanding amount according to the payment plan (CLP) he had chosen. Therefore, after cancelling the unit booked by him on 25.04.2024, the respondent, in accordance with the RERA Rules, 20:8 and the terms and conditions in the agreement, after deducting the advance amount, paid Rs. 43,55,424 /- to the complainant on 25.04.2024 through RTGS, UTR No. UBINH246328584. The respondent says that, therefore, the complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(d) of the RERA Act 2046, because the booked unit was cancelled because the complainant did not pay according to the agreed payment plan, and the amount paid has also been returned to the complainant. On the basis of the above, the respondent has requested that the complaint be dismissed.

In this regard, Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Rules for Agreement for Sale) Rules, 20i8 are set out below: "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement, in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +716 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." Section 9.3 —

"The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard, the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities, and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." It is important to mention clauses 77 & 6 [?] of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 0.04.20i6, which read as follows:

D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date then the Developer shall have the right to cancel the allotment of the Apartment without any further notice to the Allottee(s). G. In the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest Money deposited by the Allottee(s), and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment, and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the Allottee(s), including brokerage, and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person."

From the above clause it is seen that if, according to the terms and conditions contained in the agreement, the allottee/complainant does not pay the instalments of the amount due within 03 months, the respondent company has the right to cancel the allotment of the unit without any prior notice and to forfeit the earnest money deposited by the allottee. In the present case, the complainant was to pay his balance due amount from time to time, in instalments, according to the payment plan [?] mentioned in Annexure-A to the allotment letter cum apartment buyer agreement executed and signed between the complainant and the present respondent company, dated 70.04.20i6, that is, the Construction Linked Payment Plan (CLP). In sequence, the respondent sent demand letters and reminder letters asking the complainant to pay the balance due amount, dated 23.07.2046, 30.42.2046, 24.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.207, 02.04.2048, 43.09.2022 and 04.44.2023.

Since the total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, and according to the complainant he has paid so far a total of Rs. 6,2,82i/-, but the complainant did not pay the balance due in instalments according to the agreed terms of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated t00420I6, in compliance with the above demand and reminder letters, and did not show any positive response. Thereafter the respondent finally cancelled the booking of the unit allotted to the complainant, through the pre-cancellation letter dated 30.07.2024 and the final cancellation letter dated 25.04.2024. The amount of Rs. 43,55,424 /- has been transferred to the complainant's account through RTGS, UTR NO. UBINH246328584, on 25.04.2024. After that, the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. In the circumstances described, it is clear that the respondent's process of cancelling the complainant's unit is lawful. Since the complainant has not paid the balance amount in instalments according to the payment plan agreed in the agreement, in accordance with its terms, and has violated the provisions of Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048, and the terms stated in clauses 9 and GF [?] of the allotment letter cum apartment buyer agreement executed between the parties, the complainant has not discharged his duties according to the terms of the agreement. Accordingly, Issue No. [?] is disposed of.

Disposal of Issue No. 2 Issue No. 2 was framed to the effect of whether the complainant is entitled to the relief sought? This issue has been framed on the basis of the complainant's allegations, and the burden of proving it is on the complainant. The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested that no rights of any other buyer be created in the present complaint.

In reply to this, the respondent has stated that according to the RERA Rules, 2048 and clause 6 of the agreement, a pre-cancellation notice dated 30.04.2024 was sent, and afterwards the unit cancellation notice dated 25.04.2024. The total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, against which the complainant has paid only Rs. 6,2,82 /-. The complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(%) of the RERA Act, 2046, because the unit was cancelled by the respondent in April 2024 itself, and therefore Section 48 of the RERA Act, 206 does not apply to the present complaint. The complainant has filed the complaint with malicious intent and as an afterthought, after the unit was cancelled. The respondent company has transferred Rs. 43,55,424 /- to the complainant's account through RTGS, UTR NO. UBINH246328584, on 25.04.2024. In view of the above facts and circumstances, the respondent has requested that the complaint be dismissed. In this regard, it is important to mention Section 44(5) of the RERA Act: "(5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause."

On a perusal of the above clause it is clear that the respondent is entitled to cancel the allotment of the unit only in accordance with the rules and terms stated in the agreement/allotment letter executed between the parties. On a perusal of all the evidence on the file, it is clear that according to the payment plan stated in the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 0.04.206, signed by both parties, the balance amount due was to be paid by the complainant from time to time, in instalments, which the complainant did not do. The respondent sent various demand letters and reminder letters to pay the balance due amount, but even after this the complainant did not pay the balance due. Due to this, the respondent has cancelled the allotment of the complainant's unit through the final cancellation notice dated 26.04.2024, after which the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. In the above situation it will be important to mention Section 2(6) of the RERA Act, which reads as follows: (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

From the above section it is clear that the complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(d) [?] of the RERA Act, because the cancellation by the respondent of the allotment of the unit given to the complainant, as per Issue No. 4, was made in accordance with Section aei—s4(5) [?] of the RERA Act and with the rules and terms stated in the allotment letter cum apartment buyer agreement dated it00420I6. Accordingly, on the basis of all the facts and circumstances described above, the complainant is not entitled to the relief sought in the present case, and the complaint is liable to be dismissed as stated above. Accordingly, Issue No. 02 is disposed of. ORDER The complainant's complaint is dismissed as stated above. The order be uploaded on the portal. The file be consigned to record. (T. Venkatesh) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

9 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-९८7२45/08/22092/2024 सत्य प्रकाश मिश्रा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलायेजाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE 4 में यूनिट संख्या-प7-20 दिनांकित 29.0:.20:6 को किया गया था, जिसकी कुल कीमत 25,74,000 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,2,82/— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत भुगतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित मांगे उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है fe verre शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष धारा-3 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉट मेन्टलेटर 2 प्लान, आवेदन फॉर्म, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दिनांकित 05.08.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना ‘Rise Organic Homes Phase-l में 3BHK यूनिट संख्या-प-7, 270 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक t0.04.20i6 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 40.04.2020 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 40.40.2020 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 29,45,250,/- रूपये थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बहाली के लिए मांगी गयी राहत निराधार है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को निरस्त कर दिया गया था, जबकि उनके द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को योजित करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 207 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने में भारी चूक की गयी है, जिसके कम में रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.206, 30.2.206 तथा 27.04. 2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 एवं 04.44.2023 को बकाया धनराशि--के लिए भुगतान के लिए मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसकी प्रति उनके द्वारा संलग्न की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक i209.20:7 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष ॥१०।न नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा बुक कराये गये टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्ननत यूनिट को निरस्त करने के लिए दिनांक 30.04.2024 को एक पूर्व-निरस्तीकरण की सूचना भेजी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा चयनियत भुगतान योजना के अनुसार यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने का अंतिम अवसर दिया गया था और साथ ही यह भी सूचित किया गया था कि यूनिट की कुल बिक्री का 40 प्रतिशत की बयाना राशि को जब्त कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा तय भुगतान योजना (सी.एल.पी) के अनुसार अपनी बकाया राशि का भुगतान नहीं किया है, जिसके कम में उनके द्वारा बुक करायी गयी यूनिट at दिनांक 25.04.2024 को निरस्त करने के उपरान्त रेरा \ नियमावली, 208 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप अग्रिम धनराशि की कटौती करने के बाद आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR

3 ]00.. एशाप्त246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 /- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता का किया जा चुका है। ऐसे में शिकायतकर्ता रेश अधिनियम 2006 की धारा-»(डी) के अनुसार आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि बुक की गयी प्रश्नगत यूनिट को शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान न करने के कारण निरस्त किया गया है और भुगतान की गयी धनराशि भी शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, एग्रीमेंट फॉल सेल 40.04.2046, पेमेंट प्लान, ई-मेल के माध्यम से भेजे गये मांग पत्र, अनुस्मारक पत्र परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 49.08.2023, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 25.04.2024, धनराशि प्राप्ति शीट, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष पर्याप्त धनराशि 46,2,82/- रूपये भुगतान किया गया था, जिसकी पुष्टि उनके द्वारा दाखिल रसीदों, बैंक स्टेटमेंट तथा लेनदेन की प्रतियों से एवं विपक्षी दिनांक 02.0:.20i8 को भेजे गये मांग पत्र में उल्लेख किया गया है। ऐसे में विपक्षी का यह कहना गलत है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान करने में भारी चूक की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर के पैरा संख्या-4 में स्वीकार किया गया है कि उनके एवं शिकायतकर्ता के मध्य दिनांकित 0.04.20:6 को आवंटन पत्र का निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह एवं 06 की छूट दिये जाने के उपरान्त कब्जे की तिथि 40.04.2020 होती है, परन्तु 09 साल से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का तिमाही प्रगति रिपोर्ट (क्यूपीआर) नियमित रूप से अपलोड किया गया है, जबकि विपक्षी की परियोजना का पंजीकरण भी समाप्त हो चुका है और आज तक कोई समापन प्रमाण पत्र उपलब्ध नहीं है, जोकि विपक्षी की चूक को प्रमाणित करता है। विपक्षी द्वारा दिनांक 43.09.2022 एवं 04.4.2023 के मांग पत्रों का उल्लेख लिखित उत्तर में किया गया है, वह अस्पष्ट और मनगंढत है और शिकायतकर्ता को कभी भी उसकी तामील नहीं हुईं है और उनके द्वारा वैध प्रमाण प्रस्तुत (हि कला कै) करने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता को परियोजना का निर्माण या खाते की oe #/ स्थिति के बारे में कभी सूचित नहीं किया गया और न ही पारदर्शिता से वंचित ARMA ES oN Ch 4

रखा गया, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को यूनिट निरस्त करने का पत्र शिकायतकर्ता को अचानक प्राप्त हुआ, जिसके उपरान्त उन्होंने कानूनी सलाह लेने में कुछ महीने लगा दिये एवं कथित रूप से आर.टी.जी.एस के माध्यम से उनकी जमा धनराशि को वापस करना शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट पर कब्जा मांगने के अधिकार को समाप्त नहीं करता है, जबकि विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा हो। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए शिकायतकर्ता विनम्नतापूर्वक इस माननीय प्राधिकारी से निवेदन करता है कि वह विपक्षी द्वारा venta यूनिट के सापेक्ष दिनांक 25.04.2024 के अवैध निरस्तीकरण नोटिस को निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है अथवा नहीं एवं क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु dear इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब

है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं dy, What प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत y oa a गतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत Oh \ VSiey if 9 विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा हो। उपरोक्त तथ्यों एवं Te कुल 3) परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए शिकायतकर्ता विनम्नतापूर्वक इस माननीय प्र ५८ 5 यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्‍योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है कि प्रश्नगत शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष धारा-3। के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष पर्याप्त धनराशि 46,42,824 /- रूपये भुगतान किया गया था, जिसकी पुष्टि उनके द्वारा दाखिल रसीदों, बैंक स्टेटमेंट तथा लेनदेन की प्रतियों से एवं विपक्षी दिनांक 02.04.208 को भेजे गये मांग पत्र में उल्लेख किया गया है। ऐसे में

विपक्षी का यह कहना गलत है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान करने में भारी चूक की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर के पैरा संख्या-4 में स्वीकार किया गया है कि उनके एवं शिकायतकर्ता के मध्य दिनांकित 40.04.20i6 को आवंटन पत्र का निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह एवं 06 की छूट दिये जाने के उपरान्त कब्जे की तिथि t0.04.2020 होती है, परन्तु 05 साल से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का तिमाही प्रगति रिपोर्ट (क्यूपीआर) नियमित रूप से अपलोड किया गया है, जबकि विपक्षी की परियोजना का पंजीकरण भी समाप्त हो चुका है और आज तक कोई समापन प्रमाण पत्र उपलब्ध नहीं है, जोकि विपक्षी की चूक को प्रमाणित करता है। विपक्षी द्वार दिनांक 43.09.2022 एवं 04.44.2023 क्रे मांग प्रत्रों wT उल्लेख लिखित उत्तर में किया गया है, वह अस्पष्ट और मनगंढत है और शिकायतकर्ता को कभी भी उसकी तामील नहीं हुईं है और उनके द्वारा वैध प्रमाण प्रस्तुत करने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता को परियोजना का निर्माण या खाते की स्थिति के बारे में कभी सूचित नहीं किया गया और न ही पारदर्शिता से वंचित रखा गया, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को यूनिट निरस्त करने का पत्र शिकायतकर्ता को अचानक प्राप्त हुआ, जिसके उपरान्त उन्होंने कानूनी सलाह लेने में कुछ महीने लगा दिये एवं कथित रूप से आर.टी.जी.एस के माध्यम से उनकी जमा धनराशि को वापस करना शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट पर कब्जा मांगने के अधिकार को समाप्त नहीं करता है, जबकि क्र 6

प्राधिकारी से निवेदन करता है कि वह विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष दिनांक 25.04.2024 के अवैध निरस्तीकरण नोटिस को निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

जिस पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दिनांकित 05.08.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना ‘Rise Organic Homes Phase-l में 3BHK यूनिट संख्या-7-7, 20 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 40.04.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 0.04.2020 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 40.40.2020 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 29,45,250/— रूपये थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बहाली के लिए मांगी गयी राहत निराधार है, क्योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को निरस्त कर दिया गया था, जबकि उनके द्वारा yeaa शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को योजित करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20:7 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने में भारी चूक की गयी है, जिसके कम में रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.2046, 30.42.2046 तथा 27.04. 2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 एवं 04.4.2023 को बकाया धनराशि के लिए भुगतान के लिए मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिराकी प्रति उनके द्वारा संलग्न की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.09.2047 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा बुक कराये गये टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त करने के लिए दिनांक 30.04.2024 को एक पूर्व-निरस्तीकरण की सूचना भेजी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा चयनियत भुगतान योजना के अनुसार यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने का अंतिम अवसर दिया गया था और साथ ही यह भी सूचित किया गया था कि यूनिट की कुल बिक्री का to प्रतिशत की बयाना राशि को जब्त कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा तय भुगतान योजना (सी.एल.पी) के अनुसार अपनी बकाया राशि का भुगतान नहीं किया है, जिसके कम में उनके द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को दिनांक 25.04.2024 को निरस्त करने के उपरान्त RIT

Or | ’ नियमावली, 20:8 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप अग्रिम धनराशि की कटौती करने के बाद आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 //- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता का किया जा चुका है। ऐसे में शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम 2046 की धारा-2(डी) के अनुसार आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि बुक की गयी प्रश्नगत यूनिट को शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान न करने के कारण निरस्त किया गया है और भुगतान की गयी धनराशि भी शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए oer). नियमावली, 20i8 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i, Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7१6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: b= 8 | i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्ट Fe बायर wire दिनांक 0.04.20i6 के प्रस्तर-77& 6 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण है; जोकि निम्नवत्‌ है:- D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date then the Developer shall have the right to cancel the allotment of the Apartment without any further notice to the Allottee(s). G. In _the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest_Money deposited by the Allottee(s) and the

Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the 9 Allottee(s) including brokerage and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person. उपरोक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि यदि आवंटी / शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में निहित नियमों एवं शर्तों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा 03 माह के भीतर अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो विपक्षी कम्पनी को यह अधिकार है कि वह बिना किसी पूर्व सूचना के प्रश्नगत यूनिट का आवंटन रद्द करते हुए आवंटी द्वारा जमा की गयी अरनेस्ट मनी जब्त कर लेगा। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता एवं वर्तमान विपक्षी कम्पनी के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्ट Are बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 70.04.20i6 के एनेग्जर-& पर उल्लिखित (Fre प्लान) के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा eager fees Wc प्लॉन (CLP) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न माँगपत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांक 23.07.2046, दिनांक 30.42.2046, दिनांक 24.04.2047, दिनांक 02.04.2047, दिनांक 08.08.2047 एवं दिनांक 06.40.207, 02.04.2048, दिनांक 43.09.2022 तथा दिनांक 04.44.2023 को प्रेषित किये गये।

चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 25,74,000/— रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनके द्वारा अभी तक कुल 6,2,82i/— रूपये का भुगतान किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्त माँगपत्र/अनुस्मारक पत्र के अनुपालन में एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक t00420I6 में सहमत शर्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों के आधार पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही कोई सकारात्मक प्रतिक्रिया दिखायी गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 30.07.2024 तथा अन्तिम निरस्तीकरण पत्र 25.04.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 //- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता के खाते में ट्रांसफर की जा चुकी है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत Cm कायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को दर्ज की करायी गयी है। 40

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित re प्लॉन के अनुरूप सहमत शर्तों /किश्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 के प्राविधानों एवं पक्षकारों के मध्य निष्पादित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर We के प्रस्तर-9 एवं GF वर्णित शर्तों का उल्लंघन किया है। अतः इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र में वर्णित शर्तों के अनुसार अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। तद्नुसार बिन्दु wero निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता' याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है |:

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक -प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा ger परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत भुगतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित मांगे उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्‍योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है कि प्रश्नगत शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-6 के अनुसार पूर्व निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 30.04.2024 तथा बाद में यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 25.04.2024 को भेजे गये। vera यूनिट की कुल कीमत 25,74,000/— ५

रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकातयकर्ता द्वारा सिर्फ 6,2,82 /- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(%) के अनुसार एलॉटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि उक्त यूनिट को विपक्षी ने अप्रैल 2024 मैं ही निरस्त कर दिया गया और इस प्रकार रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48, wea शिकायत पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता ने दुर्भावनापूर्ण इरादे से एवं बाद में विचार करते हुए उक्त यूनिट के निरस्त होने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है, जबकि विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्ता को आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 /- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता के खाते में ट्रांसफर की जा चुकी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-44() का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण हैः- ] (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided. that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उपरोक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध/आवंटन पत्र में उल्‍लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप ही विपक्षी यूनिट का आवंटन निरस्त करने का अधिकारी है।

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर Wire दिनांक 0.04.206 में उललेखित (पेमेन्ट प्लान) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वाराअपनीअवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा अंतिग निरतीकरण नोटिस दिनांक 26.04.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता के यूनिट का आवंटन निरस्त किया जा चुका है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा yeaa शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को दर्ज की गई है। Cf | १2 उपरोक्त स्थिति में ta अधिनियम की धारा-2(6) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जोकि निम्नवत्‌ हैः- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त धारा के अवलोकन से fafea है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aad) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है, क्योंकि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का आवंटन निरस्तीकरण रेरा अधिनियम की aei—s4(5) एवं एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट sex white दिनांकित it00420I6 4 उल्लेखित नियमों व शर्तों के अनुरू० किया गया है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपरोक्त परिस्थितियों के आधार पर प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और उक्तानुसार प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत sia खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। ) दा ५१४ ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Order under Section 34, Bench-2 Presiding Officer: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: 987245/08/22092/2024 Satya Prakash Mishra Vs. Rise Projects Pvt. Ltd. This complaint application has been filed by the complainant against the respondent, seeking possession and interest for the period of delay.

In brief, the complainant's case is that he booked unit no. [?]7-20 in the respondent's project RISE ORGANIC HOMES PHASE 4 on 29.0:.20:6. The total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, against which the complainant paid Rs. 6,2,82/- to the respondent in instalments from time to time. The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested before the Hon'ble Bench that no rights of any other buyer be created in the present complaint. The complainant has therefore requested the Authority, under Section 3, to grant possession and interest for the period of delay. In support of his statement, the complainant has filed photocopies of an allotment letter [?] plan, the application form, and the receipts for the amounts deposited.

In support of its statement, the respondent has filed a counter-statement dated 05.08.2025, stating that the complainant booked a 3BHK unit no. P-7, 270 in its project "Rise Organic Homes Phase-I". An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties on t0.04.20i6. Under it, possession of the unit was to be given on 40.04.2020, and by 40.40.2020 with a grace period of 06 months included. The total price of the unit was Rs. 29,45,250/-. The respondent also says that the relief sought by the complainant for restoration of the unit is baseless, because the respondent cancelled the unit on 25.04.2024, whereas the complainant filed this complaint before the Authority on 06.08.2024. The complainant made a serious lapse in paying against the unit from the year 207, and in accordance with the RERA Rules, 2048 and the terms and conditions of the agreement, the unit booked by the complainant has been cancelled. The respondent sent demand letters and reminder letters to the complainant for the outstanding amount on 23.07.206, 30.2.206 and 27.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 and 04.44.2023, copies of which have been annexed. The complainant has not made payment against the unit since i209.20:7 [garbled date], while the respondent has completed construction of the tower in which the complainant booked. Thereafter, to cancel the unit, the respondent sent a pre-cancellation notice on 30.04.2024, which gave the complainant a final opportunity to pay the outstanding amount against the unit according to the payment plan he had chosen, and also informed him that 40 per cent of the total sale value of the unit, as earnest money, would be forfeited. The complainant did not pay the outstanding amount according to the payment plan (CLP) he had chosen. Therefore, after cancelling the unit booked by him on 25.04.2024, the respondent, in accordance with the RERA Rules, 208 and the terms and conditions in the agreement, after deducting the advance amount, paid Rs. 43,55,424 /- to the complainant on 25.04.2024 through RTGS, UTR No. UBINH246328584. The respondent says that, therefore, the complainant does not fall within the category of allottee under Section [?](d) of the RERA Act 2006, because the booked unit was cancelled because the complainant did not pay according to the agreed payment plan, and the amount paid has also been returned to the complainant. On the basis of the above, the respondent has requested that the complaint be dismissed.

In support of its statement, the respondent has filed copies of the written reply, the agreement for sale, the payment plan, demand letters and reminder letters sent by e-mail, the completion certificate of the project dated 49.08.2023, the unit cancellation letter dated 25.04.2024, the amount receipt sheet, and other records.

On the other hand, the complainant, by filing a rejoinder, has stated that he paid a sufficient amount of Rs. 46,2,82/- against the total value of the unit, which is confirmed by the receipts, bank statements and transaction copies filed by him, and by the demand letter sent by the respondent dated 02.0:.20i8 [as written]. Therefore, the respondent's contention that he made a serious lapse in paying the amount against the unit is wrong. The respondent has accepted in para 4 of its written reply that an allotment letter was executed between it and the complainant on 0.04.20:6, under which, after a period of 42 months and a grace of 06 months, possession would fall on 40.04.2020. However, although more than 09 years have passed, the respondent has not obtained the completion certificate from the competent development authority, and has also not regularly uploaded the quarterly progress report (QPR) of the project. The project's registration has also expired, and to date no completion certificate is available, which proves the respondent's lapse. The demand letters dated 43.09.2022 and 04.4.2023 mentioned in the respondent's written reply are vague and fabricated, were never served on the complainant, and the respondent has failed to produce valid proof [?]. The complainant was never informed of the construction of the project or the status of his account, and was kept without transparency. The cancellation letter for the unit dated 25.04.2024 was suddenly received by the complainant, after which he took a few months to take legal advice. The fact that the deposited amount was allegedly returned through RTGS does not extinguish the complainant's right to seek possession of the unit booked by him, when the respondent is delaying possession. In view of the above facts and circumstances, the complainant respectfully requests this Hon'ble Authority to set aside the illegal cancellation notice dated 25.04.2024 issued by the respondent in respect of the unit, and to grant the complainant possession and interest for the period of delay.

The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the following issues were framed: (4.) Whether the complainant has paid the amount according to the payment plan or not, and whether the process of cancelling the unit is lawful? (2.) Whether the complainant is entitled to the relief sought, and whether the complainant falls within the category of allottee? Disposal of Issue No. 4 Issue [?] was framed to the effect of whether the complainant has paid the amount according to the payment plan or not, and whether the process of cancelling the unit is lawful. This issue has been framed on the allegations of the respondent, and the burden of proving it is on the respondent.

The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested that no rights of any other buyer be created in the present complaint, due to which the complainant has requested possession and interest for the period of delay under Section 3.

The complainant has paid a sufficient amount of Rs. 46,42,824 /- against the total value of the unit, which is confirmed by the receipts, bank statements and transaction copies filed by him and by the demand letter dated 02.04.208 sent by the respondent. The respondent's contention that he made a serious lapse in paying against the unit is therefore wrong. The respondent has accepted in para 4 of its written reply that an allotment letter was executed between it and the complainant on 40.04.20i6, under which, after a period of 42 months and a grace of 06 months, possession would fall on t0.04.2020. However, although more than 05 years have passed, the respondent has not obtained the completion certificate from the competent development authority, and has also not regularly uploaded the quarterly progress report (QPR) of the project. The project's registration has also expired, and to date no completion certificate is available, which proves the respondent's lapse. The demand letters dated 43.09.2022 and 04.44.2023 mentioned in the respondent's written reply are vague and fabricated, were never served on the complainant, and the respondent has failed to produce valid proof. The complainant was never informed of the construction of the project or the status of his account, and was kept without transparency. The cancellation letter for the unit dated 25.04.2024 was suddenly received by the complainant, after which he took a few months to take legal advice. The fact that the deposited amount was allegedly returned through RTGS does not extinguish the complainant's right to seek possession of the unit booked by him, when the respondent is delaying possession. In view of the above, the complainant requests that the illegal cancellation notice dated 25.04.2024 issued in respect of the unit be set aside, and that possession and interest for the period of delay be granted.

In reply to this, the respondent, in support of its statement, filed a counter-statement dated 05.08.2025, stating that the complainant booked a 3BHK unit no. 7-7, 20 in its project "Rise Organic Homes Phase-I". An allotment letter cum apartment buyer agreement was executed between the parties on 40.04.2046. Under it, possession of the unit was to be given on 0.04.2020, and by 40.40.2020 with a grace period of 06 months included. The total price of the unit was Rs. 29,45,250/-. The respondent says that the relief sought by the complainant for restoration of the unit is baseless, because the respondent cancelled the unit on 25.04.2024, whereas the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. The complainant made a serious lapse in paying against the unit from the year 20:7, and in accordance with the RERA Rules, 2048 and the terms and conditions of the agreement, the unit booked by the complainant has been cancelled. The respondent sent demand letters and reminder letters to the complainant for the outstanding amount on 23.07.2046, 30.42.2046 and 27.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 and 04.4.2023, copies of which have been annexed. The complainant has not made payment against the unit since 42.09.2047, while the respondent has completed construction of the tower in which the complainant booked. Thereafter, to cancel the unit, the respondent sent a pre-cancellation notice on 30.04.2024, which gave the complainant a final opportunity to pay the outstanding amount against the unit according to the payment plan he had chosen, and also informed him that [?] per cent of the total sale value of the unit, as earnest money, would be forfeited. The complainant did not pay the outstanding amount according to the payment plan (CLP) he had chosen. Therefore, after cancelling the unit booked by him on 25.04.2024, the respondent, in accordance with the RERA Rules, 20:8 and the terms and conditions in the agreement, after deducting the advance amount, paid Rs. 43,55,424 /- to the complainant on 25.04.2024 through RTGS, UTR No. UBINH246328584. The respondent says that, therefore, the complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(d) of the RERA Act 2046, because the booked unit was cancelled because the complainant did not pay according to the agreed payment plan, and the amount paid has also been returned to the complainant. On the basis of the above, the respondent has requested that the complaint be dismissed.

In this regard, Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Rules for Agreement for Sale) Rules, 20i8 are set out below: "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement, in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +716 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." Section 9.3 —

"The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard, the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities, and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." It is important to mention clauses 77 & 6 [?] of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 0.04.20i6, which read as follows:

D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date then the Developer shall have the right to cancel the allotment of the Apartment without any further notice to the Allottee(s). G. In the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest Money deposited by the Allottee(s), and the Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment, and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the Allottee(s), including brokerage, and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person."

From the above clause it is seen that if, according to the terms and conditions contained in the agreement, the allottee/complainant does not pay the instalments of the amount due within 03 months, the respondent company has the right to cancel the allotment of the unit without any prior notice and to forfeit the earnest money deposited by the allottee. In the present case, the complainant was to pay his balance due amount from time to time, in instalments, according to the payment plan [?] mentioned in Annexure-A to the allotment letter cum apartment buyer agreement executed and signed between the complainant and the present respondent company, dated 70.04.20i6, that is, the Construction Linked Payment Plan (CLP). In sequence, the respondent sent demand letters and reminder letters asking the complainant to pay the balance due amount, dated 23.07.2046, 30.42.2046, 24.04.2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.207, 02.04.2048, 43.09.2022 and 04.44.2023.

Since the total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, and according to the complainant he has paid so far a total of Rs. 6,2,82i/-, but the complainant did not pay the balance due in instalments according to the agreed terms of the allotment letter cum apartment buyer agreement dated t00420I6, in compliance with the above demand and reminder letters, and did not show any positive response. Thereafter the respondent finally cancelled the booking of the unit allotted to the complainant, through the pre-cancellation letter dated 30.07.2024 and the final cancellation letter dated 25.04.2024. The amount of Rs. 43,55,424 /- has been transferred to the complainant's account through RTGS, UTR NO. UBINH246328584, on 25.04.2024. After that, the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. In the circumstances described, it is clear that the respondent's process of cancelling the complainant's unit is lawful. Since the complainant has not paid the balance amount in instalments according to the payment plan agreed in the agreement, in accordance with its terms, and has violated the provisions of Section 9.2 and Section 9.3 of the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048, and the terms stated in clauses 9 and GF [?] of the allotment letter cum apartment buyer agreement executed between the parties, the complainant has not discharged his duties according to the terms of the agreement. Accordingly, Issue No. [?] is disposed of.

Disposal of Issue No. 2 Issue No. 2 was framed to the effect of whether the complainant is entitled to the relief sought? This issue has been framed on the basis of the complainant's allegations, and the burden of proving it is on the complainant. The complainant says that there is delay in the respondent's project and that construction of the project is going on at a slow pace, whereas the respondent was to hand over possession of the unit by June, 2049, which has still not been completed. The respondent has also not obtained the NOC and completion certificate from the competent development authority in relation to the project, yet, without constructing the project according to the approved payment plan, the respondent is raising unreasonable demands. The complainant further says that an order should be passed to restore the unit, because unreasonable demands have been raised by the respondent without telling the complainant the real status of the project. It is also requested that no rights of any other buyer be created in the present complaint.

In reply to this, the respondent has stated that according to the RERA Rules, 2048 and clause 6 of the agreement, a pre-cancellation notice dated 30.04.2024 was sent, and afterwards the unit cancellation notice dated 25.04.2024. The total price of the unit was Rs. 25,74,000/-, against which the complainant has paid only Rs. 6,2,82 /-. The complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(%) of the RERA Act, 2046, because the unit was cancelled by the respondent in April 2024 itself, and therefore Section 48 of the RERA Act, 206 does not apply to the present complaint. The complainant has filed the complaint with malicious intent and as an afterthought, after the unit was cancelled. The respondent company has transferred Rs. 43,55,424 /- to the complainant's account through RTGS, UTR NO. UBINH246328584, on 25.04.2024. In view of the above facts and circumstances, the respondent has requested that the complaint be dismissed. In this regard, it is important to mention Section 44(5) of the RERA Act: "(5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause."

On a perusal of the above clause it is clear that the respondent is entitled to cancel the allotment of the unit only in accordance with the rules and terms stated in the agreement/allotment letter executed between the parties. On a perusal of all the evidence on the file, it is clear that according to the payment plan stated in the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 0.04.206, signed by both parties, the balance amount due was to be paid by the complainant from time to time, in instalments, which the complainant did not do. The respondent sent various demand letters and reminder letters to pay the balance due amount, but even after this the complainant did not pay the balance due. Due to this, the respondent has cancelled the allotment of the complainant's unit through the final cancellation notice dated 26.04.2024, after which the complainant filed the complaint before the Authority on 06.08.2024. In the above situation it will be important to mention Section 2(6) of the RERA Act, which reads as follows: (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

From the above section it is clear that the complainant does not fall within the category of allottee under Section 2(d) [?] of the RERA Act, because the cancellation by the respondent of the allotment of the unit given to the complainant, as per Issue No. 4, was made in accordance with Section aei—s4(5) [?] of the RERA Act and with the rules and terms stated in the allotment letter cum apartment buyer agreement dated it00420I6. Accordingly, on the basis of all the facts and circumstances described above, the complainant is not entitled to the relief sought in the present case, and the complaint is liable to be dismissed as stated above. Accordingly, Issue No. 02 is disposed of. ORDER The complainant's complaint is dismissed as stated above. The order be uploaded on the portal. The file be consigned to record. (T. Venkatesh) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

9 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-९८7२45/08/22092/2024 सत्य प्रकाश मिश्रा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलायेजाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES PHASE 4 में यूनिट संख्या-प7-20 दिनांकित 29.0:.20:6 को किया गया था, जिसकी कुल कीमत 25,74,000 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,2,82/— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत भुगतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित मांगे उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है fe verre शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष धारा-3 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉट मेन्टलेटर 2 प्लान, आवेदन फॉर्म, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दिनांकित 05.08.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना ‘Rise Organic Homes Phase-l में 3BHK यूनिट संख्या-प-7, 270 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक t0.04.20i6 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 40.04.2020 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 40.40.2020 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 29,45,250,/- रूपये थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बहाली के लिए मांगी गयी राहत निराधार है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को निरस्त कर दिया गया था, जबकि उनके द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को योजित करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 207 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने में भारी चूक की गयी है, जिसके कम में रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.206, 30.2.206 तथा 27.04. 2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 एवं 04.44.2023 को बकाया धनराशि--के लिए भुगतान के लिए मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसकी प्रति उनके द्वारा संलग्न की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक i209.20:7 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष ॥१०।न नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा बुक कराये गये टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्ननत यूनिट को निरस्त करने के लिए दिनांक 30.04.2024 को एक पूर्व-निरस्तीकरण की सूचना भेजी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा चयनियत भुगतान योजना के अनुसार यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने का अंतिम अवसर दिया गया था और साथ ही यह भी सूचित किया गया था कि यूनिट की कुल बिक्री का 40 प्रतिशत की बयाना राशि को जब्त कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा तय भुगतान योजना (सी.एल.पी) के अनुसार अपनी बकाया राशि का भुगतान नहीं किया है, जिसके कम में उनके द्वारा बुक करायी गयी यूनिट at दिनांक 25.04.2024 को निरस्त करने के उपरान्त रेरा \ नियमावली, 208 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप अग्रिम धनराशि की कटौती करने के बाद आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR

3 ]00.. एशाप्त246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 /- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता का किया जा चुका है। ऐसे में शिकायतकर्ता रेश अधिनियम 2006 की धारा-»(डी) के अनुसार आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि बुक की गयी प्रश्नगत यूनिट को शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान न करने के कारण निरस्त किया गया है और भुगतान की गयी धनराशि भी शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, एग्रीमेंट फॉल सेल 40.04.2046, पेमेंट प्लान, ई-मेल के माध्यम से भेजे गये मांग पत्र, अनुस्मारक पत्र परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांकित 49.08.2023, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 25.04.2024, धनराशि प्राप्ति शीट, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष पर्याप्त धनराशि 46,2,82/- रूपये भुगतान किया गया था, जिसकी पुष्टि उनके द्वारा दाखिल रसीदों, बैंक स्टेटमेंट तथा लेनदेन की प्रतियों से एवं विपक्षी दिनांक 02.0:.20i8 को भेजे गये मांग पत्र में उल्लेख किया गया है। ऐसे में विपक्षी का यह कहना गलत है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान करने में भारी चूक की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर के पैरा संख्या-4 में स्वीकार किया गया है कि उनके एवं शिकायतकर्ता के मध्य दिनांकित 0.04.20:6 को आवंटन पत्र का निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह एवं 06 की छूट दिये जाने के उपरान्त कब्जे की तिथि 40.04.2020 होती है, परन्तु 09 साल से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का तिमाही प्रगति रिपोर्ट (क्यूपीआर) नियमित रूप से अपलोड किया गया है, जबकि विपक्षी की परियोजना का पंजीकरण भी समाप्त हो चुका है और आज तक कोई समापन प्रमाण पत्र उपलब्ध नहीं है, जोकि विपक्षी की चूक को प्रमाणित करता है। विपक्षी द्वारा दिनांक 43.09.2022 एवं 04.4.2023 के मांग पत्रों का उल्लेख लिखित उत्तर में किया गया है, वह अस्पष्ट और मनगंढत है और शिकायतकर्ता को कभी भी उसकी तामील नहीं हुईं है और उनके द्वारा वैध प्रमाण प्रस्तुत (हि कला कै) करने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता को परियोजना का निर्माण या खाते की oe #/ स्थिति के बारे में कभी सूचित नहीं किया गया और न ही पारदर्शिता से वंचित ARMA ES oN Ch 4

रखा गया, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को यूनिट निरस्त करने का पत्र शिकायतकर्ता को अचानक प्राप्त हुआ, जिसके उपरान्त उन्होंने कानूनी सलाह लेने में कुछ महीने लगा दिये एवं कथित रूप से आर.टी.जी.एस के माध्यम से उनकी जमा धनराशि को वापस करना शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट पर कब्जा मांगने के अधिकार को समाप्त नहीं करता है, जबकि विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा हो। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए शिकायतकर्ता विनम्नतापूर्वक इस माननीय प्राधिकारी से निवेदन करता है कि वह विपक्षी द्वारा venta यूनिट के सापेक्ष दिनांक 25.04.2024 के अवैध निरस्तीकरण नोटिस को निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है अथवा नहीं एवं क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु dear इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब

है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं dy, What प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत y oa a गतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत Oh \ VSiey if 9 विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा हो। उपरोक्त तथ्यों एवं Te कुल 3) परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए शिकायतकर्ता विनम्नतापूर्वक इस माननीय प्र ५८ 5 यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्‍योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है कि प्रश्नगत शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष धारा-3। के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष पर्याप्त धनराशि 46,42,824 /- रूपये भुगतान किया गया था, जिसकी पुष्टि उनके द्वारा दाखिल रसीदों, बैंक स्टेटमेंट तथा लेनदेन की प्रतियों से एवं विपक्षी दिनांक 02.04.208 को भेजे गये मांग पत्र में उल्लेख किया गया है। ऐसे में

विपक्षी का यह कहना गलत है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान करने में भारी चूक की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर के पैरा संख्या-4 में स्वीकार किया गया है कि उनके एवं शिकायतकर्ता के मध्य दिनांकित 40.04.20i6 को आवंटन पत्र का निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह एवं 06 की छूट दिये जाने के उपरान्त कब्जे की तिथि t0.04.2020 होती है, परन्तु 05 साल से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का तिमाही प्रगति रिपोर्ट (क्यूपीआर) नियमित रूप से अपलोड किया गया है, जबकि विपक्षी की परियोजना का पंजीकरण भी समाप्त हो चुका है और आज तक कोई समापन प्रमाण पत्र उपलब्ध नहीं है, जोकि विपक्षी की चूक को प्रमाणित करता है। विपक्षी द्वार दिनांक 43.09.2022 एवं 04.44.2023 क्रे मांग प्रत्रों wT उल्लेख लिखित उत्तर में किया गया है, वह अस्पष्ट और मनगंढत है और शिकायतकर्ता को कभी भी उसकी तामील नहीं हुईं है और उनके द्वारा वैध प्रमाण प्रस्तुत करने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता को परियोजना का निर्माण या खाते की स्थिति के बारे में कभी सूचित नहीं किया गया और न ही पारदर्शिता से वंचित रखा गया, जबकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को यूनिट निरस्त करने का पत्र शिकायतकर्ता को अचानक प्राप्त हुआ, जिसके उपरान्त उन्होंने कानूनी सलाह लेने में कुछ महीने लगा दिये एवं कथित रूप से आर.टी.जी.एस के माध्यम से उनकी जमा धनराशि को वापस करना शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट पर कब्जा मांगने के अधिकार को समाप्त नहीं करता है, जबकि क्र 6

प्राधिकारी से निवेदन करता है कि वह विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष दिनांक 25.04.2024 के अवैध निरस्तीकरण नोटिस को निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

जिस पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दिनांकित 05.08.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना ‘Rise Organic Homes Phase-l में 3BHK यूनिट संख्या-7-7, 20 बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 40.04.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 0.04.2020 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 40.40.2020 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 29,45,250/— रूपये थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बहाली के लिए मांगी गयी राहत निराधार है, क्योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.2024 को निरस्त कर दिया गया था, जबकि उनके द्वारा yeaa शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को योजित करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20:7 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने में भारी चूक की गयी है, जिसके कम में रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.2046, 30.42.2046 तथा 27.04. 2047, 02.04.2047, 08.08.2047, 06.40.2047, 02.04.2048, 3.09.2022 एवं 04.4.2023 को बकाया धनराशि के लिए भुगतान के लिए मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिराकी प्रति उनके द्वारा संलग्न की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.09.2047 से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा बुक कराये गये टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त करने के लिए दिनांक 30.04.2024 को एक पूर्व-निरस्तीकरण की सूचना भेजी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा चयनियत भुगतान योजना के अनुसार यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने का अंतिम अवसर दिया गया था और साथ ही यह भी सूचित किया गया था कि यूनिट की कुल बिक्री का to प्रतिशत की बयाना राशि को जब्त कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा तय भुगतान योजना (सी.एल.पी) के अनुसार अपनी बकाया राशि का भुगतान नहीं किया है, जिसके कम में उनके द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को दिनांक 25.04.2024 को निरस्त करने के उपरान्त RIT

Or | ’ नियमावली, 20:8 एवं अनुबन्ध पत्र में निहित नियम एवं शर्तों के अनुरूप अग्रिम धनराशि की कटौती करने के बाद आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 //- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता का किया जा चुका है। ऐसे में शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम 2046 की धारा-2(डी) के अनुसार आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि बुक की गयी प्रश्नगत यूनिट को शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान न करने के कारण निरस्त किया गया है और भुगतान की गयी धनराशि भी शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए oer). नियमावली, 20i8 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i, Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7१6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: b= 8 | i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्ट Fe बायर wire दिनांक 0.04.20i6 के प्रस्तर-77& 6 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण है; जोकि निम्नवत्‌ है:- D. "The allottee(s) understands and agrees that the timely payment is the essence of the agreement. The Allottee(s) shall pay the balance amount of the Consideration in accordance with the Payment Plan annexed as Annexure 'A' hereto. If the payment of any of the installment is delayed by more than 3 months of its due date then the Developer shall have the right to cancel the allotment of the Apartment without any further notice to the Allottee(s). G. In _the event, Allottee(s) fails to pay any installment(s) with interest within 3 months from the due date, the Developer shall have the right to cancel the allotment without any intimation and forfeit the entire amount of Earnest_Money deposited by the Allottee(s) and the

Allottee(s) shall be left with no right or lien on the said Apartment and the Developer shall be free to sell/dispose of the same in favour of a third person. The amount paid, if any, over and above the Earnest Money shall be refunded by the Developer, without interest, after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, due from the 9 Allottee(s) including brokerage and after the Company is able to dispose of the Apartment in favour of a third person. उपरोक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि यदि आवंटी / शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में निहित नियमों एवं शर्तों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा 03 माह के भीतर अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो विपक्षी कम्पनी को यह अधिकार है कि वह बिना किसी पूर्व सूचना के प्रश्नगत यूनिट का आवंटन रद्द करते हुए आवंटी द्वारा जमा की गयी अरनेस्ट मनी जब्त कर लेगा। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता एवं वर्तमान विपक्षी कम्पनी के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एलॉट मेन्टलेटर कम अपार्ट Are बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 70.04.20i6 के एनेग्जर-& पर उल्लिखित (Fre प्लान) के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा eager fees Wc प्लॉन (CLP) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न माँगपत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांक 23.07.2046, दिनांक 30.42.2046, दिनांक 24.04.2047, दिनांक 02.04.2047, दिनांक 08.08.2047 एवं दिनांक 06.40.207, 02.04.2048, दिनांक 43.09.2022 तथा दिनांक 04.44.2023 को प्रेषित किये गये।

चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 25,74,000/— रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनके द्वारा अभी तक कुल 6,2,82i/— रूपये का भुगतान किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्त माँगपत्र/अनुस्मारक पत्र के अनुपालन में एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक t00420I6 में सहमत शर्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों के आधार पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही कोई सकारात्मक प्रतिक्रिया दिखायी गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 30.07.2024 तथा अन्तिम निरस्तीकरण पत्र 25.04.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 है, के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 //- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता के खाते में ट्रांसफर की जा चुकी है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत Cm कायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को दर्ज की करायी गयी है। 40

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित re प्लॉन के अनुरूप सहमत शर्तों /किश्तों के अनुसार समय-समय पर किश्तों अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 के प्राविधानों एवं पक्षकारों के मध्य निष्पादित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर We के प्रस्तर-9 एवं GF वर्णित शर्तों का उल्लंघन किया है। अतः इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र में वर्णित शर्तों के अनुसार अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। तद्नुसार बिन्दु wero निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता' याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है |:

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा जून, 2049 तक -प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, जोकि उनके द्वारा वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा ger परियोजना से सम्बंधित सक्षम विकास प्राधिकरण से एन.ओ.सी एवं पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा स्वीकृत भुगतान योजना के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य किये बिना अनुचित मांगे उठा रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट को बहाल करने का आदेश पारित करें, क्‍योंकि शिकायतकर्ता को परियोजना की वास्तविक स्थिति बताये बिना अनुचित मांगें विपक्षी द्वारा उठायी गयी है साथ ही माननीय पीठ से यह भी अनुरोध किया जाता है कि प्रश्नगत शिकायत में किसी अन्य क्रेता के अधिकार सृजित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा नियमावली, 2048 एवं अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-6 के अनुसार पूर्व निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 30.04.2024 तथा बाद में यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 25.04.2024 को भेजे गये। vera यूनिट की कुल कीमत 25,74,000/— ५

रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकातयकर्ता द्वारा सिर्फ 6,2,82 /- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(%) के अनुसार एलॉटी की श्रेणी में नहीं आता है, क्योंकि उक्त यूनिट को विपक्षी ने अप्रैल 2024 मैं ही निरस्त कर दिया गया और इस प्रकार रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48, wea शिकायत पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता ने दुर्भावनापूर्ण इरादे से एवं बाद में विचार करते हुए उक्त यूनिट के निरस्त होने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है, जबकि विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्ता को आर.टी.जी.एस के माध्यम से जिसका UTR NO. UBINH246328584 के माध्यम से दिनांक 25.04.2024 को 43,55,424 /- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता के खाते में ट्रांसफर की जा चुकी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-44() का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण हैः- ] (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided. that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उपरोक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध/आवंटन पत्र में उल्‍लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप ही विपक्षी यूनिट का आवंटन निरस्त करने का अधिकारी है।

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट बायर Wire दिनांक 0.04.206 में उललेखित (पेमेन्ट प्लान) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान समय-समय पर किश्तों के आधार पर किया जाना था, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वाराअपनीअवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा अंतिग निरतीकरण नोटिस दिनांक 26.04.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता के यूनिट का आवंटन निरस्त किया जा चुका है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा yeaa शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 06.08.2024 को दर्ज की गई है। Cf | १2 उपरोक्त स्थिति में ta अधिनियम की धारा-2(6) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जोकि निम्नवत्‌ हैः- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त धारा के अवलोकन से fafea है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aad) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है, क्योंकि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का आवंटन निरस्तीकरण रेरा अधिनियम की aei—s4(5) एवं एलॉटमेन्ट लेटर कम अपार्टमेन्ट sex white दिनांकित it00420I6 4 उल्लेखित नियमों व शर्तों के अनुरू० किया गया है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपरोक्त परिस्थितियों के आधार पर प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और उक्तानुसार प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत sia खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। ) दा ५१४ ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण