उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या |] यूनिट न0 जमा धनराशि vo | आवंटन की | कब्जा दिये [| वांछित %o तिथि जाने की अनुतोष तिथि है ॥८745/08/220492024 | नूतन शर्मा | पी 2-4404 BO 50,24,434 / | 47.04.2048 | जून 2020 यूनिट का तथा 06 माह | कब्जा व अनुग्रह विलम्बित अवधि के अवधि का साथ अर्थात or au दिसम्बर अनुरोध किया 2020 गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु/यह शिकायत संस्थित-की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन हैं कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Paeonia At Prateek Grand City 4 यूनिट Ge—P-2-40 बुक कराई गयी थी जिसके सापेक्ष"“शिकायतकर्ता द्वारा" विपक्षी को धनराशि रु0 50,24,434 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा आज की तिथि तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी को ओ.सी /सी.सी तथा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) (= 4 | favelt द्वारा जारी (2) कस्टमर लेजर 23.05.2023 रु0 50,24,434 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि दिनांक 07.02.2025 को दाखिल प्रारम्भिक आपत्ति में वर्तमान शिकायत की स्वीकार्यता से सम्बन्धित महत्वपूर्ण क्षेत्राधिकार व तथ्यात्मक yee उठाये गये है जिसमें प्रमुख रूप से एक पक्षों की संविदात्मक व्यवस्था में परिवर्तन था जिसमें मूल दावे का आधार समाप्त हो जाता है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता के अधिवक्ता ने स्पष्ट रूप से स्वीकार किया है कि

पिछला आवंटन स्वयं शिकायतकर्ता के नाम नहीं था बल्कि उनके पति के नाम था जिस कारण शिकायत पोषणीय नही है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता के मध्य नया आवंटन दिनांक 03.02.2024 को निष्पादित हुआ है। विपक्षी द्वारा seat कान्ट्रेट एक्ट 4872 का veers किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य हुए नये अनुबंध के अनुसार रेडी टू मूव यूनिट है। अनुबंध पत्र में यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है क्योंकि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके शीघ्र यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.05.2023 को शिकायतकर्ता को अवशेष देय धन्तराशि का भुगतान किये जाने हेतु अंतिम मांग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित fear गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 9(6) व 49(7) का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि ओ.सी./सी.सी, फाइनल डिमांड लेटर व वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति पोर्टल पर अपलोड कर दी गयी है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि Go 7,30,283 / का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न Wet: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 0०) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal.Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 //4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“in the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” (=) का tre) 3 aa Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-4:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fea(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि vad अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना नन्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए-विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त piftsi9 महामारी के सम्बंध में उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gece के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी wifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Pea किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज दर क्‍या होगी? शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य नया आवंटन दिनांक 03.02.2024 को निष्पादित हुआ तथा शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.2023 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। उक्त के अतिरिक्त सुनवाई दिनांक t9.:4.2025 को विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्ता के साथ नया अनुबंध निष्पादित हुआ है तथा नये अनुबंध के अनुसार ही शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिया जाए। विपक्षी के उक्त तर्क पर शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि उन्हें विलम्बित अवधि का ब्याज-पूर्व तिथिं से मिलेगा क्योंकि अनुबंध पत्र में सभी तिथियां व शर्ते पूर्व में निष्पादित अनुबंध पत्र के क्रम में है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रंपन्नों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांकित 47.04.20:8 के अवलोकन से विदित है कि वर्तमान प्रकरण में मूल आवंटी विजय किशन मुरारी व सह आवंटी नूतन शर्मा के नाम से प्रश्नगत यूनिट संख्या पी 2-7407 आवंटित की गयी थी परन्तु दिल्‍ली नगर निगम दिल्ली द्वारा दिनांक 47.08.2023 को जारी मुत्यु प्रमाण पत्र के अनुसार मूल आवंटी विजय किशन मुरारी की दिनांक 5.08.2023 को मृत्यु हो गयी। तत्पश्चात उप-जिलाधिकारी गाजियाबाद द्वारा दिनांक 42.:2.2023 को जारी परिवार सदस्यों की सूची व मृतक के पुत्र व पुत्री के अनापत्ति प्रमाण पत्र के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 03.02.2024 को प्रश्नगत यूनिट नूतन शर्मा के पक्ष में करते हुए आवंटन पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा जारी नये आवंटन पत्र का अवलोकन किया जिसमें यह स्पष्ट Ss रूप से प्रस्तर-5 में यह उल्लिखित है कि पूर्व में दिनांक 7.04.208 को जारी आवंटन पत्र के सभी नियम व शर्ते लागू है। इस प्रकार विपक्षी का यह तर्क कि नये अनुबंध के अनुसार विलम्बित अवधि का ब्याज देय होगा संधारणीय नहीं है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2020 में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये.जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period“of Interest’ shouldclose*on April'20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में ‘S अभिनिर्धारित किया गया है कि :- श्र

Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of 6 आर Sa the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is का not unreasonable. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के-रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर g.2(ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। RI की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं Cy नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। >. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2024 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 50,24,434 / (रु० पचास लाख चौबीस हजार चार सौ चौतिस ) पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्तोगण को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 // 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तागण का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ७८,१+१ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी ——=S है से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश को TGR समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा way | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —_———_—= \G.of- 25 2G (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्रभू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या |] यूनिट न0 जमा धनराशि vo | आवंटन की | कब्जा दिये [| वांछित %o तिथि जाने की अनुतोष तिथि है ॥८745/08/220492024 | नूतन शर्मा | पी 2-4404 BO 50,24,434 / | 47.04.2048 | जून 2020 यूनिट का तथा 06 माह | कब्जा व अनुग्रह विलम्बित अवधि के अवधि का साथ अर्थात or au दिसम्बर अनुरोध किया 2020 गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु/यह शिकायत संस्थित-की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन हैं कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Paeonia At Prateek Grand City 4 यूनिट Ge—P-2-40 बुक कराई गयी थी जिसके सापेक्ष"“शिकायतकर्ता द्वारा" विपक्षी को धनराशि रु0 50,24,434 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा आज की तिथि तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी को ओ.सी /सी.सी तथा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) (= 4 | favelt द्वारा जारी (2) कस्टमर लेजर 23.05.2023 रु0 50,24,434 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि दिनांक 07.02.2025 को दाखिल प्रारम्भिक आपत्ति में वर्तमान शिकायत की स्वीकार्यता से सम्बन्धित महत्वपूर्ण क्षेत्राधिकार व तथ्यात्मक yee उठाये गये है जिसमें प्रमुख रूप से एक पक्षों की संविदात्मक व्यवस्था में परिवर्तन था जिसमें मूल दावे का आधार समाप्त हो जाता है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता के अधिवक्ता ने स्पष्ट रूप से स्वीकार किया है कि

पिछला आवंटन स्वयं शिकायतकर्ता के नाम नहीं था बल्कि उनके पति के नाम था जिस कारण शिकायत पोषणीय नही है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता के मध्य नया आवंटन दिनांक 03.02.2024 को निष्पादित हुआ है। विपक्षी द्वारा seat कान्ट्रेट एक्ट 4872 का veers किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य हुए नये अनुबंध के अनुसार रेडी टू मूव यूनिट है। अनुबंध पत्र में यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है क्योंकि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके शीघ्र यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.05.2023 को शिकायतकर्ता को अवशेष देय धन्तराशि का भुगतान किये जाने हेतु अंतिम मांग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित fear गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 9(6) व 49(7) का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि ओ.सी./सी.सी, फाइनल डिमांड लेटर व वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति पोर्टल पर अपलोड कर दी गयी है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि Go 7,30,283 / का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न Wet: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 0०) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal.Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 //4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“in the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” (=) का tre) 3 aa Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-4:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fea(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि vad अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना नन्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए-विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त piftsi9 महामारी के सम्बंध में उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gece के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी wifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Pea किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज दर क्‍या होगी? शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य नया आवंटन दिनांक 03.02.2024 को निष्पादित हुआ तथा शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.2023 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। उक्त के अतिरिक्त सुनवाई दिनांक t9.:4.2025 को विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्ता के साथ नया अनुबंध निष्पादित हुआ है तथा नये अनुबंध के अनुसार ही शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिया जाए। विपक्षी के उक्त तर्क पर शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि उन्हें विलम्बित अवधि का ब्याज-पूर्व तिथिं से मिलेगा क्योंकि अनुबंध पत्र में सभी तिथियां व शर्ते पूर्व में निष्पादित अनुबंध पत्र के क्रम में है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रंपन्नों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांकित 47.04.20:8 के अवलोकन से विदित है कि वर्तमान प्रकरण में मूल आवंटी विजय किशन मुरारी व सह आवंटी नूतन शर्मा के नाम से प्रश्नगत यूनिट संख्या पी 2-7407 आवंटित की गयी थी परन्तु दिल्‍ली नगर निगम दिल्ली द्वारा दिनांक 47.08.2023 को जारी मुत्यु प्रमाण पत्र के अनुसार मूल आवंटी विजय किशन मुरारी की दिनांक 5.08.2023 को मृत्यु हो गयी। तत्पश्चात उप-जिलाधिकारी गाजियाबाद द्वारा दिनांक 42.:2.2023 को जारी परिवार सदस्यों की सूची व मृतक के पुत्र व पुत्री के अनापत्ति प्रमाण पत्र के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 03.02.2024 को प्रश्नगत यूनिट नूतन शर्मा के पक्ष में करते हुए आवंटन पत्र जारी किया गया। विपक्षी द्वारा जारी नये आवंटन पत्र का अवलोकन किया जिसमें यह स्पष्ट Ss रूप से प्रस्तर-5 में यह उल्लिखित है कि पूर्व में दिनांक 7.04.208 को जारी आवंटन पत्र के सभी नियम व शर्ते लागू है। इस प्रकार विपक्षी का यह तर्क कि नये अनुबंध के अनुसार विलम्बित अवधि का ब्याज देय होगा संधारणीय नहीं है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2020 में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये.जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period“of Interest’ shouldclose*on April'20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में ‘S अभिनिर्धारित किया गया है कि :- श्र

Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of 6 आर Sa the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is का not unreasonable. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के-रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर g.2(ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। RI की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं Cy नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। >. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2024 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 50,24,434 / (रु० पचास लाख चौबीस हजार चार सौ चौतिस ) पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्तोगण को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 // 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तागण का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ७८,१+१ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी ——=S है से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश को TGR समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा way | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —_———_—= \G.of- 25 2G (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्रभू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर