उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत asi, पीठ-2 पूर्व (पीठ-) उपस्थिति :- श्री dio वेंकटेश, सदस्य कस. शिकायत संख्या | _शिकायतकर्ताग | यूनिट संख्या | जमा धनराशि l. | NCRI45/09/339/2023 विवेक कुमार वाष्णेय F-305 34,46,52 /-रूपये 2. | NCRI45/09/0087/2022 | मंजू रानी एवं अजय शर्मा E-406 | 23,54,222 //-रूपये 3. | NCRI45/09/99923/2022 विजय कुमार वम ए-605 | 30,32,400 /-रूपये 4. | NCRI45/07/299/2023 अनघ शर्मा E-50 25,83,050 / -रूपये 5. | NCRI45/07/26/2023 सौरभ गोयल E-G03 23,47,350 / -रूपये | | ॥टा२45/08॥ [2292/2023 अभय कुमार E-202 | 27,64,643 /-रूपये 7... टार45/08॥ ]2229/2023 रजनी शर्मा E-804 29,22,043 / -रूपये = NCR45/08/2036/2023 वरूण खत्री 9-0] 37,00,000 / -रूपये 9. | NCR45/07/I333/2023 विनय कुमार शर्मा F-708 47,30,784 /-रूपये 0. | NCRI45/08/2785/2023 नीरू ग्रोवर F-203 20,49,228 //-रूपये Ll. | NCRI45/07/349/2023 राजेश कुमार E-ll0l | 28,47,644 /-रूपये 2. | NCRI45/07/I327/2023 पंकज गोयल EG-06 | 24,85,922 /-रूपये 3. | पटार]45/08/ 2446/2023 सुरित मुखर्जी F-404 | 24,67,354 /-रूपये i4. | पटार45/08/2633/2023 | संदीप वर्मा एवं अर्चना वर्मा E - 702 27,00,000 / -रूपये 5. टार45/08/ [2644/2023 मंजूर हसनैन जैदी F-004 | 26,00,000 / -रूपये 6. | NCRI45/09/I370/2023 अनूप कुमार पाण्डेय ए- 507. | 24,6,724 /-रूपये बनाम स्टार ए.एम.डी रियलकॉन

शिकायतकर्ता विवेक कुमार वार्ष्णेय के साथ 45 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Star Rameshwaram Phase-II" से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से प्रश्नगत & शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR45/09/339/2023 विवेक कूमार वार्ष्णेय वाद अग्रणी रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Star Rameshwaram Phase-II" में यूनिट संख्या- F-305 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 37,0,000,//- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,46,452/-wad का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से हो रहा है तथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की प्रति, पेमेंट प्लान की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 27.03.208 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना "Star Rameshwaram" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकृत क्रमांक संख्या-(शरहष्ा२७श२॥३233 है तथा प्रश्नगत परियोजना में कुल 06 टॉवर्स संख्या-७,8,2,0, B&F है, जिसमें टॉवर संख्या-«,8,८,०, का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा टावर संख्या- B&F का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 2024 तक दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Star Rameshwaram" के टॉवर- 9 में 9 वें फ्लोर पर यूनिट संख्या-7-305 तृतीय फ्लोर पर बुक किया गया, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन अनुबंध पत्र दिनांक 27.03.20i8 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 37.03.2020 तक प्रदान किया जाना था। प्रश्नगत यूनिट का कुल मूल्य 35,46,452//- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल 34,46,452/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाये कि वह प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करें। शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- . क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु Wee

बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ? शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से हो रहा है तथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 27.03.2048 के प्रस्तर-8(9) में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.20200 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee

does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, ८22 ॥ जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along

with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,₹+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Praia किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित दिनांक 34.2.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर ४८,२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 के बीच यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र /अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी |४८0+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | iv} vai वैंकर्टेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण