उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI45/08/I42294/2023 डॉ. सुधांशु सिंह बनाम मैसर्स मिलन इंफ्रास्ट्रक्चर एण्ड डेवलपर्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट की पंजीकृत सेल ste निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Milan Earth” में दिनांक 09.42.2042 को यूनिट संख्या-आक No. A-I3 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 99,96,000 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 99,96,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने में असफल रहा है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ainsi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट की पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विस्तृत शिकायत दाखिल करते हुए कहां गयां है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “Milan Earth” में शॉप CeN-A-3 बुक करायी गयी थी तथा विपक्षी द्वारा यह आश्वासन दिया गया था कि यूनिट कब्जा हेतु तैयार है और 6 माह के भीतर यूनिट की रजिस्ट्री करा दी जाएगी, जिसके आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.09.2047 को 20,00,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान कर अनुबन्ध पत्र का निष्पादन किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा गृह ऋण के माध्यम से दिनांक 03.04.2048 को NFT द्वारा 66,45,047/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 208 में कुल 99,96,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा रि486 ८4+-

werd यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.08.2020 को 588 वर्ग फूट के स्थान पर 29 वर्ग फूट आंशिक कब्जां प्रदान किया गया। विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष 50 प्रतिशत ई.एम.आई. का भुगतान किये जाने हेतु सहमति व्यक्त की गयी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का क्षेत्रफल 29 वर्ग फुट उपलब्ध कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 594 वर्ग फुट क्षेत्रफल के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही यूनिट की सेल डीड निष्पादित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20i8 से प्रति वर्ष 4,00,000,/- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत आवंटन के निरस्तीकरण की सूचना कभी प्राप्त नहीं हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा wed यूनिट का 588 वर्ग फुट एवं is फुट गैलरी का कब्जा दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 26.03.2048, ऋण प्राप्त करने हेतु सहमति पत्र दिनांकित 27.03.2048, लिखित शिकायत, बुकिंग फॉर्म दिनांकित 28.02.2047, ऋण खाता विवरण, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 27.03.20:8, फिट आउट पत्र दिनांकित 27.08.2020, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि दिनांक 08.04.2024 को उभयपक्ष के मध्य समझौता किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा सर्वप्रथम बुकिंग फॉर्म के अनुसार यूनिट संख्या-«-9 बुक करायी गयी थी, जिसे बाद में शिकायतकर्ता के अनुरोध पर यूनिट We—A-3 आवंटित की गयी, जिसके आवेदन फॉर्म में स्पष्ट रूप से यूनिट का कुल aan 588 वर्ग फुट अंकित किया गया था, जिसमें कारपेट एरिया 297 अंकित था। शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान यूनिट के सापेक्ष 20,00,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान तथा दिनांक 24.04.208 को 5,00,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट /शॉप के अन्दर अवैधानिक निर्माण कार्य शौचालय के रूप में किया गया है। जिस कारण विपक्षी को पूर्णता अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने में विलम्ब हो रहा है। विपक्षी द्वारा अवैध शौचालय को हटाये जाने हेतु कई बार निर्देश दिये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अवैध शौचालय को हटाया नहीं गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.08.2020 को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया Cy Page 2

जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा शॉप/यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब जुलाई, 2048 से अगस्त, 2020 तक के सापेक्ष 2,।2,000,//- रुपये की धनराशि का भुगतान RTGS के माध्यम से शिकायतकर्ता को किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष water डीड निष्पादित कराये जाने हेतु स्टाम्प पेपर विपक्षी को उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य उपलब्ध कराया गया है। विपक्षी wera यूनिट की कंवयेन्स sis निष्पादित कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान समय में vera शुल्क से अतिरिक्त 7,30,282 ,/ -- रुपये की धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का यह भी कहना है कि उभयपक्ष के मध्य समझौता किया जा चुका है, जिसमें यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के समक्ष योजित शिकायत को वापस लेंगे तथा विपक्षी द्वारा अप्रैल, 2024 में wade डीड का निष्पादन करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, वकालतनामा, आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन, समझौतानामा दिनांकित 08.04.2024, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय है :- . gar शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जा सकती है ? ८ निस्तारण बिन्दु संख्या-0

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कहा गया कि यूनिट कब्जा हेतु तैयार है और 6 माह के भीतर यूनिट की रजिस्ट्री करा दी जाएगी, जिसके आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.09.2047 को 20,00,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान कर अनुबन्ध पत्र का निष्पादन किया गया था शिकायतकर्ता द्वारा गृह ऋण के माध्यम से दिनांक 03.04.20i8 को NFT ERI 66,45,047 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20:8 में कुल 99,96,000 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.08.2020 को 588 वर्ग फुट के स्थान पर 297 वर्ग फुट आंशिक कब्जा प्रदान किया गया। विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष 50 प्रतिशत ई.एम.आई. का भुगतान किये जाने हेतु सहमति व्यक्त की गयी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का क्षेत्रफल 297 वर्ग फुट उपलब्ध कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 594 वर्ग फुट क्षेत्रफल के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना Page 3 b- का पूर्णता अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही यूनिट की सेल Ss निष्पादित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 208 से प्रति ay 4,00,000/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि wea आवंटन के निरस्तीकरण की सूचना कभी प्राप्त नहीं हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का 588 वर्ग we एवं is फुट गैलरी का कब्जा दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 08.04.2024 को उभयपक्ष के मध्य समझौता किया जा चुका है शिकायतकर्ता द्वारा सर्वप्रथम बुकिंग फॉर्म के अनुसार यूनिट GANA बुक करायी गयी थी, जिसे बाद में शिकायतकर्ता के अनुरोध पर यूनिट WAM-A-I3 आवंटित की गयी, जिसके आवेदन फॉर्म में स्पष्ट रूप से यूनिट का कुल क्षेत्रफल 588 वर्ग फूट अंकित किया गया था, जिसमें कारपेट एरिया 297 अंकित था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट/शॉप के अन्दर अवैधानिक निर्माण कार्य शौचालय के रूप में किया गया है। जिस कारण विपक्षी को पूर्णता अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने में विलम्ब हो रहा है। विपक्षी द्वारा अवैध शौचालय को हटाये जाने हेतु कई बार निर्देश दिये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अवैध शौचालय को हटाया नहीं गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.08.2020 को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा शॉप,/यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब (जुलाई, 2048 से अगस्त, 2020 तक) हेतु 2,।2,000,/- रुपये की धनराशि का भुगतान RTGS के माध्यम से शिकायतकर्ता को किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कंवयेन्स sts निष्पादित कराये जाने हेतु स्टाम्प पेपर विपक्षी को उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य उपलब्ध कराया गया है। विपक्षी प्रश्नगत यूनिट की कंवयेन्स डीड निष्पादित कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान समय में स्टाम्प शुल्क से अतिरिक्त 7,30,282 /- रुपये की धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि उभयपक्ष के मध्य समझौता किया जा चुका है, जिसमें यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के समक्ष योजित शिकायत को वापस लेंगे तथा विपक्षी द्वारा अप्रैल, 2024 में कंवयेन्स डीड का निष्पादन करा दिया जाएगा।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि yeaa शिकायत के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य दिनांक 08.04.2024 को समझौतानामा किया गया है, जोकि उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है तथा समझौतानामा में यह भी अंकित है कि शिकायतकर्ता रेरा में योजित शिकायत संख्या-70२45/08/2294/2023 को वापस ले लेंगे और शिकायतकर्ता द्वारा यह भी पुष्टि की गयी है कि उनके एवं कंपनी के मध्य कोई वाद विवाद शेष नहीं है और इस समझौते द्वारा किसी भी तरह की कोई आपत्ति नहीं है तथा विपक्षी द्वारा अप्रैल, 2024 तक तक दुकान की रजिस्ट्री करा दी जाएगी। रेरा अधिनियम में प्रोमोटर द्वारा किये जाने वाले कृत्य एवं कर्तव्य के सम्बंध में निम्न प्रावधान दिये गये हैं, जिसे विपक्षी द्वारा पूर्ण किये जाने का दायित्व है:- (i) अधिनियम के अध्याय--3 की धारा-44 की उपधारा-(4) में सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्य (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उललेखित है:- (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be:

Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, Page 5 ae and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co- operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: .

Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project):

Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person; (h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be;

उपरोक्त अधिनियम की aii की उपधारा-4(क) में यह प्राविधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की सम्पूर्ण रूप से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-(॥) एवं उपधारा-(2 में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:- 7. (!) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the Page 7 Cy competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate.

उपरोक्त अधिनियम की oRei7 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को समान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य अधिकारों के दस्तावेजों को प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा। तद्नुसार बिन्दु der निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिनों के भीतर शिकायतकर्ता से ca wry शुल्क प्राप्त कर शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री /पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। GA a a (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण